La lecture de cet article intéressera tout particulièrement les personnes ayant récemment acquis un appartement qui comprend une véranda.

L’action en réduction de prix est une action régie par l’article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. En substance : si, dans l’année de la vente, l’acquéreur découvre que la surface réelle est inférieure de plus d’un vingtième (5%) à celle mentionnée dans l’acte, il est en droit d’obtenir une diminution proportionnelle du prix de vente.

Exemple : pour un appartement à 600.000 €, une surface annoncée à 100m2 et une surface réelle à 90m2 (10% de moins), l’acquéreur est donc en droit d’exiger du vendeur le remboursement de (600.000 € x 10% =) 60.000 €.

Il va de soi que les diagnostiqueurs de surface loi Carrez sont très attentifs et n’émettent jamais de certificat de mesurage mentionnant des surfaces erronées ou des surfaces qui n’existeraient pas.

Cependant, à l’occasion, il peut leur arriver de comptabiliser des surfaces qui ne devraient pas figurer dans ledit certificat.

Tel est, précisément, le cas des loggias, des vérandas et des terrasses.

L’article susmentionné dispose expressément que l’acte notarié doit mentionner « la superficie de la partie privative de ce lot » ; or, dans la plupart des copropriétés, les loggias, les vérandas et les terrasses ne constituent pas des parties privatives, mais des parties communes à jouissance privative.

La différence est de taille car, dans le premier cas, elles doivent être mentionnées dans le certificat de mesurage et, dans le second, elles ne le doivent surtout pas.

La Cour de Cassation l’a jugé dans un arrêt de principe en date du 8 octobre 2008 (RG n°07-16540) : « un droit de jouissance exclusif sur une partie commune, n’est pas un droit de propriété et ne peut constituer la partie privative d’un lot ».

Les juridictions du fond l’ont suivie :
– TGI de GASSE, 15 décembre 2011, RG n°09/03354 ;
– Cour d’Appel de LYON, 19 juin 2018, RG n°16/07074 ;
– Cour d’Appel d’AIX-EN-PROVENCE, 12 juin 2007, RG n°06/11452.

Vos avocats ont récemment obtenu un jugement en ce sens.

Le 27 mars 2017, les clients de Maître Antoine CHRISTIN avaient fait l’acquisition d’un appartement dans un immeuble en copropriété. Le certificat de mesurage mentionnait 102,87m2. Cependant, ce total incluait une véranda de 6,53m2. Or, le règlement de copropriété mentionnait expressément que « les parties communes […] comprennent notamment […] toutes les terrasses accessibles ou non-accessibles ».

Le diagnostiqueur avait comptabilisé cette véranda – aussi appelée loggia à l’occasion – pour la bonne et simple raison que son insertion dans l’appartement vendu était parfaite.

Il n’en demeurait pas moins qu’il s’agissait d’une partie commune à jouissance privative et que, à ce titre, elle ne devait pas être comptabilisée parmi les parties privatives du lot vendu.

Le 9 janvier 2020, le Tribunal Judiciaire de NANTERRE a donc rendu un jugement condamnant les vendeurs à restituer aux acquéreurs une somme de 47.608,60 € (surface annoncée à 102,87m2 ; surface réelle à 96,34m2 ; lésion de 6,35% ; prix de vente de 750.000 €), outre 3.000 € à titre de contribution aux frais d’avocat des demandeurs.

La moralité de cette histoire est double :

  • vendeurs : contrôlez impérativement que le certificat de mesurage établi à votre demande ne mentionne pas des surfaces qu’il ne doit pas mentionner (des parties communes à jouissance privative type terrasse, loggia ou véranda) ;
  • acheteurs : contrôlez cette question mais, surtout, contactez le cas échéant votre avocat dans les meilleurs délais car l’action doit, à peine d’irrecevabilité, être initiée au plus tard 365 jours après la réitération par acte authentique.

N’hésitez pas à consulter toutes les décisions obtenues par le cabinet en matière de droit immobilier en cliquant ici.