Un tramway flambant neuf qui passe à deux cents mètres de votre boutique. Des immeubles qui sortent de terre. Le marché couvert du quartier qui fait peau neuve. Et voilà que votre bailleur, enthousiasmé par tant de modernité, exige un déplafonnement du loyer lors du renouvellement de votre bail commercial. Après tout, le quartier a changé, non ?
Pas si vite. En matière de renouvellement de bail commercial, il ne suffit pas qu'un quartier se transforme pour que le loyer s'envole. Encore faut-il démontrer que cette transformation a eu une incidence favorable sur le commerce considéré. Nuance de taille, comme vient de le rappeler le juge des loyers commerciaux de NANTERRE dans une décision récente.
Avocat spécialiste en droit immobilier confronté régulièrement à ces problématiques, je vous propose de décrypter les enseignements de cette affaire, qui intéressera tout locataire commercial soucieux de maîtriser l'évolution de son loyer.
Plafonnement et déplafonnement du loyer : comment fonctionne le renouvellement d'un bail commercial ?
Le principe : un loyer plafonné
Le statut des baux commerciaux repose sur un mécanisme protecteur pour le locataire. Lors du renouvellement du bail commercial, le loyer ne peut pas, en principe, dépasser le plafond résultant de la variation de l'indice des loyers commerciaux (ILC).
C'est l'article L.145-34 du Code de commerce qui pose cette règle. En clair, si votre bail se renouvelle pour une durée qui n'excède pas neuf ans, la hausse du loyer est encadrée par l'évolution de cet indice. Le bailleur ne peut pas, d'un trait de plume, décider que votre loyer sera multiplié par deux.
L'exception : la modification notable des facteurs locaux de commercialité
Ce plafonnement connaît toutefois une exception de taille. L'article L.145-33 du Code de commerce prévoit que la valeur locative est déterminée d'après cinq critères, parmi lesquels figurent les « facteurs locaux de commercialité ».
Lorsque ces facteurs ont subi une « modification notable » au cours du bail expiré, le bailleur peut demander le déplafonnement du loyer. Le loyer du bail commercial renouvelé est alors fixé à la valeur locative, qui peut être différente du loyer plafonné.
Mais qu'entend-on par « facteurs locaux de commercialité » ? L'article R.145-6 du Code de commerce les définit : importance de la ville, du quartier ou de la rue, moyens de transport, attrait ou sujétions de l'emplacement pour l'activité considérée, et modifications durables de ces éléments. La liste n'est pas limitative, mais la jurisprudence est exigeante sur la preuve de leur modification.
Un quartier en pleine mutation suffit-il à justifier le déplafonnement ?
C'est précisément la question qui se posait dans cette affaire. Les bailleurs d'un local commercial à destination de salon de coiffure, situé en banlieue parisienne, sollicitaient le déplafonnement du loyer à l'occasion du renouvellement du bail. Leurs arguments ? La mise en service d'une ligne de tramway, l'édification de constructions nouvelles et la rénovation complète d'un marché couvert. De quoi, selon eux, caractériser une modification notable des facteurs locaux de commercialité.
Le preneur, que je représentais, contestait cette analyse. Et pour cause.
La création d'une ligne de tramway
Une ligne de tramway avait effectivement été mise en service durant la période du bail, avec un arrêt situé à environ deux cents mètres du salon. Les bailleurs y voyaient un facteur d'amélioration de la desserte du quartier, propre à drainer une clientèle nouvelle.
Le hic ? Cet arrêt était déjà desservi par deux lignes de bus, qui existaient toujours. La nouvelle ligne venait donc compléter une offre existante, sans constituer un véritable désenclavement du secteur.
Surtout, le salon de coiffure n'était visible ni depuis l'arrêt de tramway, ni depuis le trajet emprunté par la ligne. Situé en retrait de la voie principale, dans une contre-allée séparée de la rue par une haie végétalisée et de grands arbres, le commerce ne bénéficiait d'aucune visibilité nouvelle. Deux salons de coiffure concurrents, en revanche, étaient directement visibles depuis la station. L'effet de dilution était garanti.
Les constructions nouvelles et la rénovation d'un marché couvert
Les bailleurs invoquaient également l'édification d'immeubles neufs à proximité.
L'argument se heurtait cependant à un obstacle chronologique redoutable : les constructions en question avaient été édifiées pendant la période de signature du bail, voire avant. Elles étaient donc déjà intégrées dans les négociations initiales. Les faire passer pour « nouvelles » relevait au mieux de l'audace.
Quant au marché couvert du quartier, certes rénové et agrandi, un marché existait déjà au même endroit avant les travaux. Il ne s'agissait donc pas d'une création susceptible de drainer un flux de chalands inédit. Et, là encore, deux salons concurrents étaient implantés bien plus près de l'entrée du marché que le commerce de mon client.
Quelle incidence concrète sur le commerce du locataire ?
L'analyse in concreto du juge : visibilité, emplacement, concurrence
C'est ici que réside l'enseignement majeur de cette décision. Le juge a procédé à une analyse concrète de l'incidence des évolutions du quartier sur le commerce considéré. Non pas sur le quartier en général, mais sur le salon de coiffure en particulier.
Le Tribunal a notamment retenu que :
« La création d'une ligne de tramway ne constitue donc pas une modification notable des facteurs locaux de commercialité. »
Et, s'agissant des constructions nouvelles :
« Il n'existe donc aucune modification notable des facteurs locaux de commercialité du chef des constructions nouvelles ou de l'augmentation de la population de la commune. »
Le juge a relevé que le commerce était situé en retrait, dans une contre-allée, derrière une haie végétalisée et des arbres, avec un déficit de visibilité significatif. Il a constaté que la ligne de tramway venait simplement compléter une desserte existante. Il a retenu que les constructions invoquées étaient soit antérieures au bail, soit non livrées à la date du renouvellement. Et il a considéré que la rénovation du marché ne constituait pas une création nouvelle.
En d'autres termes, un aménagement urbain peut transformer un quartier sans pour autant profiter à tous les commerces qui s'y trouvent. La modification des facteurs locaux de commercialité doit être appréciée au regard de l'activité exercée, de l'emplacement exact du local et de l'environnement concurrentiel immédiat.
La fixation de la valeur locative et le rôle de l'expertise judiciaire
Le déplafonnement étant écarté, le loyer du bail commercial renouvelé a été fixé sur la base du rapport d'expertise judiciaire, en tenant compte des prix couramment pratiqués dans le voisinage pour des locaux équivalents.
L'expert avait retenu une valeur locative de 280 euros par mètre carré pondéré. Il avait ensuite appliqué un abattement de 5 % au titre du transfert au locataire des travaux de mise en conformité et des travaux prescrits par les autorités administratives, puis déduit le montant de la taxe foncière mise à la charge du preneur par le bail.
Le juge a validé cette approche, rappelant que la fixation de la valeur locative de renouvellement « ne saurait résulter d'une simple moyenne arithmétique » des valeurs de comparaison collectées. Les caractéristiques propres du local — déficit de visibilité, qualité ordinaire de la construction, situation en contre-allée — justifiaient une décote par rapport aux références les plus élevées.
Ce travail d'expertise judiciaire est fondamental dans les contentieux de fixation du loyer commercial. Il suppose de réunir des références de comparaison pertinentes et de documenter précisément les caractéristiques favorables et défavorables du local.
Quels conseils pratiques pour le preneur confronté à une demande de déplafonnement ?
Si votre bailleur invoque une modification des facteurs locaux de commercialité pour réclamer un déplafonnement du loyer de votre bail commercial, plusieurs réflexes s'imposent.
Vérifiez d'abord la chronologie des évolutions invoquées. Des constructions ou des aménagements antérieurs à la prise d'effet du bail ne peuvent pas, par définition, constituer une modification intervenue au cours de la période considérée. C'est un argument souvent négligé et pourtant redoutable.
Analysez ensuite l'incidence réelle de ces évolutions sur votre activité. Un quartier peut objectivement s'améliorer sans que votre commerce en tire le moindre bénéfice. Visibilité, emplacement dans la rue, concurrence immédiate, nature de votre clientèle : tous ces éléments comptent. N'hésitez pas à documenter le défaut de visibilité de votre local, la présence de concurrents mieux placés ou l'absence d'impact sur votre chiffre d'affaires.
Pensez enfin à préparer soigneusement l'expertise judiciaire. Le rapport de l'expert pèse lourd dans la décision du juge des loyers commerciaux. Constituez vos dires avec rigueur, produisez des références de comparaison pertinentes et n'hésitez pas à faire valoir les éléments défavorables de votre local. C'est dans le détail de cette analyse que se joue, bien souvent, l'issue du litige.
Avocat spécialiste en droit immobilier, mais aussi et surtout féru de baux commerciaux de longue date, je ne saurais trop insister sur l'importance de se faire accompagner dès la réception du congé avec offre de renouvellement. Les délais sont contraints et la procédure devant le juge des loyers commerciaux obéit à des règles spécifiques, notamment l'échange de mémoires.
En résumé
Le déplafonnement du loyer d'un bail commercial ne se décrète pas au motif qu'un quartier se modernise. Le bailleur doit démontrer une modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant une incidence favorable sur le commerce considéré. Cette appréciation se fait in concreto, en tenant compte de la visibilité du local, de son emplacement précis et de l'environnement concurrentiel. Autant d'éléments qui, dans cette affaire, ont conduit le juge à maintenir le loyer au plafond légal et à condamner les bailleurs aux entiers dépens, frais d'expertise compris.
Maître Antoine CHRISTIN, avocat spécialiste en droit immobilier à Issy-les-Moulineaux, accompagne les locataires et les bailleurs dans les contentieux liés au renouvellement de bail commercial et à la fixation du loyer.
