La copropriété : un contexte favorable... aux litiges !
La copropriété, c'est l'art de vivre ensemble sans s'être choisis. Le législateur l'a bien compris : depuis la loi du 10 juillet 1965 et son décret d'application du 17 mars 1967, la vie de l'immeuble obéit à des règles précises — et contraignantes — que ni le syndic ni les copropriétaires majoritaires ne peuvent impunément ignorer.
Trois terrains de conflits concentrent l'essentiel du contentieux. La contestation de décisions d'assemblée générale, d'abord : un vote acquis à la mauvaise majorité, une convocation expédiée hors délai, une résolution abusive — autant de vices qui peuvent emporter l'annulation. Le recouvrement de charges, ensuite : la loi offre au syndicat des outils procéduraux redoutablement efficaces, dont la procédure accélérée de l'article 19-2, mais le copropriétaire dispose également de moyens de défense sérieux face à une créance contestable. Les travaux sur parties communes, enfin : l'autorisation préalable de l'assemblée générale n'est pas une formalité et son absence peut exposer le copropriétaire à une action en remise en état.
Contestation de PV d'AG
Vous êtes copropriétaire et considérez qu'une résolution a été adoptée alors qu'elle n'aurait pas dû l'être (abus de majorité ; vote à une mauvaise majorité ; non-respect du délai de 21 jours entre la convocation et l'assemblée générale) ?
Vous êtes opposant ou défaillant et souhaitez contester, soit le procès-verbal dans son intégralité, soit des résolutions qui vous préjudicient ?
Recouvrement de charges
Vous êtes syndic et cherchez un avocat pour recouvrer des arriérés de charges (que ce soit par requête en injonction de payer, par procédure classique ou par la nouvelle procédure prévue par l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965) ?
Vous êtes copropriétaire et entendez vous opposer à une demande de paiement injustifiée ?
Travaux sur parties communes
L'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 dispose expressément que les travaux qui touchent aux parties communes ou qui affectent l'aspect extérieur de l'immeuble requièrent l'autorisation préalable de l'assemblée générale.
N'hésitez pas à me consulter sur le point de savoir si les travaux que vous avez réalisé en nécessitaient une.
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Décisions obtenues
Les six plus récentes :
Un copropriétaire subissait depuis plus de quinze ans des infiltrations à répétition provenant à la fois d'installations sanitaires privatives voisines non étanches et d'un ravalement de façade défaillant, l'obligeant à quitter son logement.
✓ Condamnations in solidum du copropriétaire voisin et du syndicat à indemniser le préjudice matériel, la perte de jouissance sur plus de dix ans et le préjudice moral.
Utile pour tout occupant subissant des dégâts des eaux d'origine mixte (parties privatives voisines + parties communes), permettant de cumuler la responsabilité de plein droit du voisin pour trouble anormal et celle du syndicat sur le fondement de l'article 14 de la loi de 1965.
Des copropriétaires reprochaient au syndicat l'adoption d'une résolution désignant un architecte sans mise en concurrence et réclamaient des dommages et intérêts.
✓ Rejet intégral des demandes des copropriétaires et condamnation à rembourser les frais d'avocat exposés par le syndicat pour sa défense.
Utile pour tout syndicat des copropriétaires attaqué : une nouvelle assemblée peut permettre de régulariser une résolution litigieuse.
Un propriétaire bailleur subissait depuis plusieurs années des infiltrations rendant son appartement impropre à la location, après que son assureur dommages-ouvrage et la cour d'appel eurent refusé toute indemnisation.
✓ Condamnation du syndicat des copropriétaires à indemniser intégralement le préjudice matériel et la perte locative sur 97 mois, avec dispense de participation aux frais de procédure.
Applicable à tout copropriétaire victime d'infiltrations dont l'origine se situe dans des parties communes (fissures de façade, dalle haute), la responsabilité de plein droit du syndicat ne pouvant être écartée que par la force majeure, la faute de la victime ou d'un tiers.
Des copropriétaires demandaient l'annulation d'une résolution autorisant l'extension d'une terrasse, arguant d'une violation du règlement et d'un défaut de majorité.
✓ Débouté intégral des demandeurs, le tribunal confirmant la validité de la résolution adoptée à majorité simple.
Utile pour les copropriétaires souhaitant réaliser une modification mineure de terrasse aux éléments détachables sans exigence de majorité renforcée.
Une copropriétaire contestait le quantum de l'indemnisation allouée pour les préjudices résultant d'infiltrations provenant d'un immeuble voisin.
✓ Confirmation de la responsabilité à 90 % du syndicat et allocation d'une indemnité supplémentaire de 5 166 euros pour préjudice locatif.
Utile pour les copropriétaires privés de jouissance de leur bien, en montrant que le préjudice locatif peut être indemnisé sur la base de la valeur locative réelle.
Une copropriétaire recherchait la condamnation des responsables de travaux défectueux ayant causé des infiltrations d'eau dans son appartement.
✓ Condamnation in solidum des copropriétaires responsables et de leurs assureurs au paiement des frais de réparation et du préjudice de jouissance.
Utile pour les copropriétaires victimes de travaux mal exécutés dans les parties privatives voisines, en ouvrant droit à une indemnisation complète.
Toutes les décisions obtenues :
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Questions fréquemment posées
À quelles conditions une clause d'un règlement de copropriété peut-elle être réputée non écrite ?
« Réputée non écrite. » La formule est diplomatique — elle feint la neutralité grammaticale pour prononcer, en réalité, une peine d'exécution. La clause litigieuse n'est pas annulée : elle est effacée du réel juridique, comme si le rédacteur du règlement ne l'avait jamais stipulée. Encore faut-il qu'elle appartienne à la courte liste des clauses que l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 autorise à mettre au cimetière des mauvaises idées.
Quelles sont les conditions de majorité en assemblée générale de copropriété ?
Quatre majorités organisent la vie d'une copropriété : les articles 24, 25, 26 de la loi du 10 juillet 1965, et l'unanimité. La hiérarchie semble limpide sur le papier ; elle nourrit pourtant une bonne part des contentieux d'annulation d'assemblée. C'est qu'entre la résolution votée « comme il faut » et celle qu'un tribunal réduit à néant trois mois plus tard, la frontière tient parfois à un alinéa mal lu par le syndic.
Comment contester une décision d'assemblée générale de copropriété ?
Deux mois. Le législateur de 1965 a voulu que la contestation d'une assemblée générale soit rapide — ou jamais. Ajoutons qu'il faut être l'un des deux bons candidats à l'exercice (opposant ou défaillant, pas d'autre option), qu'il faut assigner devant le tribunal judiciaire et pas se contenter d'écrire au syndic, et l'on obtient un parcours procédural sec, rapide et franchement impitoyable pour qui laisse filer les semaines.
Peut-on contester des travaux votés en assemblée générale de copropriété ?
Oui — et les motifs ne manquent pas. Devis absents de la convocation, travaux votés à la mauvaise majorité, qualification bricolée entre conservation et amélioration, mise en concurrence oubliée : le syndic qui prépare un ordre du jour « travaux » dispose d'une belle collection de pièges à poser sous ses propres pas. La bonne nouvelle pour le copropriétaire vigilant, c'est que la loi lui offre une arme rare : la suspension automatique de l'exécution pendant le délai de contestation. La mauvaise, c'est que ce délai ne fait que deux mois.
Quel est le délai pour contester un procès-verbal d'assemblée générale de copropriété ?
Deux mois. La réponse est aussi brève que le délai qu'elle décrit, et c'est précisément ce qui la rend dangereuse. Car derrière ces deux mois se cachent une date de départ piégeuse, une règle de computation qui ne pardonne pas, des cas de non-départ qu'on oublie souvent d'invoquer, et une seule voie — une seule — pour interrompre le chronomètre. Le présent article est consacré à la mécanique du temps. Pour le reste — qui peut agir, sur quels motifs, selon quelle procédure — on renvoie à l'article plus général.
Comment révoquer un syndic de copropriété ?
Révoquer son syndic est un droit, pas une aventure. Un droit qui s'exerce devant l'assemblée générale, à la majorité des voix de tous les copropriétaires — absents compris —, qui se prépare en amont par un dossier de griefs solide, et qui peut coûter cher au syndicat lorsque la colère l'emporte sur la méthode. Quand la relation tourne au vinaigre, la première question à se poser n'est d'ailleurs pas « comment révoquer ? » mais « faut-il vraiment révoquer maintenant ? ». Voici la réponse, dans tous les cas.
Peut-on faire des travaux dans ses parties privatives sans l'accord de la copropriété ?
En copropriété, on est chez soi — mais pas complètement. La liberté d'aménager ses parties privatives est le principe, affirmé par l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 : peinture, cloisons non porteuses, cuisine, salle de bains, l'intérieur du lot se refait sans permission. Dès qu'un chantier déborde de ce périmètre strictement intérieur — mur porteur, façade, canalisations communes, balcon en jouissance privative —, la liberté cède le pas à l'autorisation de l'assemblée générale. La frontière entre les deux régimes est parfois limpide, parfois infiniment subtile. Et le copropriétaire qui la franchit sans s'en apercevoir paie cher la confusion : remise en état à ses frais, sous astreinte, sans même avoir à démontrer un préjudice.
Domaines d'activité
Construction
J’aide à résoudre les litiges liés à la construction (reprise des malfaçons et des désordres ; levée des réserves ; comptes de fin de chantier ; indemnisation des retards ; mobilisation des assurances).
Copropriété
Je permets aux copropriétaires et aux copropriétés de faire valoir leurs droits (annulation des PV d’AG ; dégât des eaux et incendie ; mobilisation des assurances ; recouvrement des charges).
Ventes immobilières
J'assiste acheteurs et vendeurs qui s'estiment lésés (vices cachés et dol ; obligation de délivrance ; contentieux de l'indemnité d'immobilisation).
Baux commerciaux
Je débloque les situations Bailleur Preneur (renouvellement ; déplafonnement ; résiliation) et j'accompagne les gérants (vente de fonds de commerce ; cession de droit au bail).
Baux d'habitation
J'assiste bailleurs et locataires dans le cadre des contentieux locatifs (référé-expulsion ; validation de congé ; action contre la caution).
Urbanisme
J'accompagne dans les contentieux relatifs aux permis de construire et déclarations préalables (recours gracieux Maire ; recours contentieux Tribunal Administratif).