Le présent article intéressera tout particulièrement les bailleurs ou les gestionnaires de parcs locatifs (notamment en centres commerciaux ou en zones industrielles).
Le déplafonnement consiste à fixer le montant du loyer à la valeur locative réelle (à quitter le jeu des indices de revalorisation annuelle prévu à la clause d’échelle mobile).
On le sait : le déplafonnement n’a rien d’automatique (il est même rare de pouvoir l’utiliser : encore faut-il, soit une modification notable des facteurs locaux de commercialité, soit un bail ayant excédé les douze ans sans avoir fait l’objet d’un renouvellement écrit : article L. 145-34 du code de commerce).
Pourtant, un article peu connu risque d’être mis en lumière cette année : l’article L. 145-39 du code de commerce.
En substance : si – du fait des revalorisations annuelles – le loyer a progressé de plus de 25% depuis la conclusion du bail, le déplafonnement est automatique.
Jusqu’ici, il était rarissime que cet article trouve à s’appliquer (on n’excédait quasiment jamais les 25% d’augmentation, sauf sur plus de douze ans, mais l’article L. 145-34 trouvait alors à s’appliquer).
Du fait de l’explosion des indices ces dernières années (que ce soit l’ICC, l’ILC ou l’ILAT, ce dont la presse spécialisée s’est récemment fait l’écho), ce cas va devenir le principe en 2023 !
Exemple : un bail conclu le 1er janvier 2012 et soumis à l’ICC. Indice ICC de base : 1.550 (indice T2 2011). Le loyer a évolué de plus de 25% lorsque l’indice ICC a franchi les (1.550 x 125% =) 1.937,50. Au 3ème trimestre 2022, l’indice ICC s’élevait déjà à 1.959,25 : le loyer a d’ores et déjà évolué de plus de 25% et le bailleur est donc en droit d’exiger immédiatement un déplafonnement.
Consultez vous-même les derniers taux en vigueur : le lien vers l’indice ICC est accessible ici, le lien vers l’indice ILAT ici et le lien vers l’indice ILC ici. Pour connaître le pourcentage exact d’évolution, la formule est la suivante : nouvel indice ÷ ancien indice x 100 (dans l’exemple ci-avant : 126,40 = 26,40% d’augmentation).
Autre exemple : un bail conclu le 1er janvier 2012 et soumis à l’ILAT. Indice ILAT de base : 102,74 (indice T2 2011). Le loyer aura évolué de plus de 25% quand l’indice ILAT aura dépassé les (102,74 x 125% =) 128,43. Au 3ème trimestre 2022 : il ne s’élève « qu’à » 124,53… tel n’est donc pas encore le cas, mais il y a fort à parier qu’il le sera avant la fin de l’année (on attend avec impatience les indices du T4 2022 – prévu en mars 2023 – et du T1 2023 – prévu en juin 2023) !
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