Cet article intéressera tout particulièrement les bailleurs qui, dans le cadre de leurs baux commerciaux, ont signifié un congé avec refus de renouvellement et offre de paiement d’une indemnité d’éviction.

L’article L. 145-10 alinéa 5 du Code de commerce dispose que :

« A défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation.
La demande en renouvellement doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Sauf stipulations ou notifications contraires de la part de celui-ci, elle peut, aussi bien qu’à lui-même, lui être valablement adressée en la personne du gérant, lequel est réputé avoir qualité pour la recevoir. S’il y a plusieurs propriétaires, la demande adressée à l’un d’eux vaut, sauf stipulations ou notifications contraires, à l’égard de tous.
Elle doit, à peine de nullité, reproduire les termes de l’alinéa ci-dessous.
Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.
L’acte extrajudiciaire notifiant le refus de renouvellement doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement ».

Il appartient donc au preneur de saisir le Tribunal d’une demande de paiement d’une indemnité d’éviction dans les deux ans du terme (conformément aux dispositions de l’article L. 145-60 du Code de commerce).

La sanction pour le preneur qui ne le ferait pas est fatale : la prescription (l’impossibilité de solliciter l’indemnité d’éviction) et l’expulsion (car le droit au maintien dans les lieux est le corollaire du droit à l’indemnité d’éviction).

Maître Antoine CHRISTIN a récemment obtenu une décision intéressante en ce sens.

Dans ce dossier, il a sollicité du Juge des référés qu’il ordonne l’expulsion du fait de la prescription de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction par le preneur.

Ce dernier a tenté de soutenir qu’il existerait des contestations sérieuses.

Le 28 juin 2021, le Président du Tribunal Judiciaire de PARIS – statuant en référé – a donné raison au bailleur et ordonné l’expulsion du preneur en retenant que « les cinq contestations opposées ne sont pas suffisamment sérieuses et il y a bien lieu à référé sur les demandes formées ».

C’est ainsi que, en moins de six mois, le bailleur a pu recouvrer la jouissance de son bien sans avoir à payer d’indemnité d’éviction.

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