Cet article intéressera les copropriétaires ayant réalisé de menus travaux (ne portant pas atteinte aux parties communes) et se le voyant pourtant reproché par le syndicat des copropriétaires (représenté par son syndic).
Il est de jurisprudence constante que les travaux réalisés sur parties communes sans autorisation préalable sont constitutifs de troubles manifestement illicites que le Juge des référés a le pouvoir de faire cesser.
Cependant, encore faut-il qu’il y ait une atteinte aux parties communes.
La question se pose pour les menus travaux, les travaux discrets ou encore les travaux imperceptibles (comme, par exemple, la pose de filets ou de plexiglass sur les balcons).
Maître Antoine CHRISTIN a récemment obtenu deux décisions à ce sujet.
Ses clients – pour se prémunir contre tout risque de chute de leurs enfants et de leurs animaux – avaient avaient posé des parois en plexiglass (transparent) et des filets sur les balcons de leur appartement.
Le syndicat des copropriétaires a considéré que ces travaux auraient dû être préalablement autorisés par l’Assemblée Générale des copropriétaires au motif, notamment, qu’ils affecteraient l’aspect extérieur de l’immeuble.
Or, il a d’ores et déjà été jugé à de nombreuses reprises que des travaux discrets ou des encrages superficiels ne nécessitaient pas d’autorisation préalable et n’entraînaient donc pas d’atteinte aux parties communes :
« Mais attendu qu’ayant constaté que le dispositif installé par Mlle X…, sur l’emplacement de stationnement dont elle avait la jouissance exclusive, et destiné à empêcher tout stationnement de véhicule autre que le sien, avait un aspect discret par ses formes et dimensions et était fixé dans le sol par un ancrage léger et superficiel, la cour d’appel, qui a retenu que ce dispositif ne pouvait être considéré comme de nature à affecter, au sens de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, le sol, partie commune de l’immeuble, a pu en déduire que la pose de ce matériel ne nécessitait pas l’autorisation de l’assemblée générale ; » (Cass. 3e Civ., 19 novembre 1997, pourvoi n° 95-20.079, Bull. III, n° 206, p. 139)
« qu’il est invoqué un trouble manifestement illicite consistant en la présence d’un maillage de plastique transparent et très fin, apposé par madame X C d’un appartement situé à l’étage supérieur d’un immeuble en copropriété́, du côté́ intérieur de son balcon et en partie inférieure de celui-ci, jusqu’au haut du balcon ajouré, quasiment invisible de ce fait depuis l’extérieur de l’immeuble et totalement invisible depuis l’appartement voisin compte tenu de la présence d’une séparation en bois plein qui constitue une paroi obstruant totalement le passage entre les deux appartements contigus ; que ce dispositif destiné à éviter la chute des chats de madame X ne saurait “rompre l’esthétique de l’ensemble immobilier”, de sorte qu’il n’existe pas de trouble manifestement illicite de par la présence quasi invisible de ce voile » (TGI de Lyon, ord. de référé́, 24 octobre 2016, n° 16/01388)
« Qu’en l’espèce (…), Madame X, mère d’un enfant en bas âge, justifie de la dangerosité manifeste du balcon de son appartement, situé au 11eme étage de l’immeuble, en raison de la hauteur de la rambarde, soit 102,5 cm qui s’ajoute à un muret de 26 cm, l’huissier de justice indiquant qu’en prenant appui sur ce muret, un enfant peut facilement verser côté extérieur (…)
Considérant que, dans un tel contexte, s’il n’est pas contesté́ que Mme X a réalisé́, sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, des travaux affectant l’aspect extérieur de l’immeuble, il ne résulte pas des éléments de l’espèce et de la nécessaire prise en compte du droit à la sécurité́ des personnes et plus spécifiquement des enfants mais également du principe d’égalité́ entre les copropriétaires, que la violation du règlement de copropriété́ par Mme X en raison de la mise en place d’une structure démontable, sans dégradation et sans percement du côté de la rambarde, sur son balcon afin de sécuriser les lieux, caractérise un trouble manifestement illicite, au sens de l’article 809, alinéa 1, du code de procédure civile ; » (CA de Paris, 28 juin 2016, RG n° 15/13324)
Le 22 avril 2022, le Président du Tribunal Judiciaire de NANTERRE – statuant en référé – a donné droit à l’argumentaire présenté par Maître Antoine CHRISTIN.
Il a considéré qu’« aucune pièce du dossier ne permettrait de considérer que l’installation du dispositif litigieux aurait porté atteinte à l’intégrité des parties communes ».
Il a donc débouté le syndicat des copropriétaires et l’a condamné à payer 1.500 € à titre de contribution aux frais d’avocat des clients de Maître Antoine CHRISTIN.
Le 26 janvier 2023, la Cour d’Appel de VERSAILLES a confirmé purement et simplement cette décision, ajoutant qu’« il découle de l’ensemble de ces éléments que le SDC appelant échoue à caractériser l’existence d’un trouble manifestement illicite, de sorte que l’ordonnance déférée qui a statué en ce sens doit être confirmée ».
Il a en outre condamné le syndicat des copropriétaires à payer 3.000 € supplémentaires à titre de contribution aux frais d’avocat des clients de Maître Antoine CHRISTIN.
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