Dans les litiges en copropriété, il existe plusieurs intervenants incontournables :

• le Syndicat des copropriétaires : il s’agit tout simplement du terme employé pour désigner l’ensemble des copropriétaires d’un immeuble ;
• le Syndic : il s’agit de la personne (physique ou morale) désignée par le Syndicat des copropriétaires afin de le représenter, de gérer l’immeuble, d’administrer les parties communes et de veiller au recouvrement des charges de copropriété ;
• le Conseil Syndical : il s’agit d’une personne (ou, plus régulièrement, d’un ensemble de personnes) qui a pour mission d’assister le Syndic et de contrôler sa gestion ;
• l’assureur de la copropriété : il s’agit de l’assurance souscrite par le Syndic au nom et pour le compte du Syndicat des copropriétaires et qui a vocation à payer en ses lieu et place lorsque sa responsabilité est engagée.

Souvent, nos clients sont perdus et s’interrogent sur ce qu’ils sont en droit de demander et à qui.

La réponse est simple : il y a responsabilité sans faute du Syndicat des copropriétaires et responsabilité pour faute du Syndic.

Le Syndicat des copropriétaires est responsable « des dommages causés […] par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes » (article 14 de la loi du 10 juillet 1965). Pour le dire autrement : il est automatiquement responsable lorsqu’une partie commune occasionne un préjudice à quelqu’un. C’est donc principalement contre lui que sont orientées les actions en Justice (exemple : une fuite en provenance de la toiture).

Le Syndic, lui, n’est responsable que des dommages occasionnés par sa faute (article 1240 du Code civil).  Le Syndicat des copropriétaires – qui se fait condamner – ne peut donc se retourner contre lui que lorsqu’il est en mesure de prouver que c’est la négligence de ce dernier qui est à l’origine de sa condamnation (exemple : informé du caractère fuyard de la toiture, il n’a jamais entrepris d’action tendant à y remédier).

Vos avocats ont récemment obtenu une décision intéressante à ce sujet.

Le client de Maître Antoine CHRISTIN, propriétaire d’un appartement dans un immeuble en copropriété, subissait des infiltrations à répétition. Rapidement, la cause a été déterminée : le balcon du dessus (partie commune). La responsabilité du Syndicat des copropriétaires était donc indéniablement engagée. Cependant, le Syndic – informé de cette cause – n’avait pas entrepris les démarches adéquates pour faire cesser le sinistre. Il avait donc commis une faute engageant sa responsabilité.

Le 7 janvier 2019, le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE a condamné le Syndicat des copropriétaires et le Syndic in solidum à payer près de 30.000 € au client de Maître Antoine CHRISTIN.