Le droit des ventes immobilières : ce que tout acquéreur ou vendeur devrait savoir
Signer un acte authentique, c'est en principe tourner définitivement la page. En principe. Car le droit des ventes immobilières ménage des voies de recours que ni le temps ni la signature du notaire ne ferment toujours complètement.
Trois contentieux concentrent l'essentiel des litiges. Le dol et le vice caché, d'abord : lorsque l'acquéreur découvre après la vente un désordre que le vendeur connaissait — ou ne pouvait ignorer — et qu'il a tu, la responsabilité de ce dernier peut être engagée, jusqu'à la résolution de la vente. L'indemnité d'immobilisation, ensuite : sa restitution — ou sa conservation — dépend de conditions strictement encadrées par la promesse unilatérale de vente ; un refus d'obtempérer, dans un sens comme dans l'autre, justifie l'intervention du juge. L'annulation de la vente, enfin : qu'il s'agisse d'un vice du consentement — dol, erreur — ou d'un manquement grave à une obligation d'information ou de délivrance, l'action rédhibitoire peut conduire à remettre les parties dans l'état où elles se trouvaient avant la vente.
Dol et vice caché
Vous découvrez, peu de temps après votre achat, une malfaçon ou un désordre ?
C'est si grave que, si vous aviez su, vous n'auriez pas acheté (ou l'auriez fait à des conditions substantiellement différentes) ?
Vous êtes convaincu que le fait était connu du vendeur (qu'il ne pouvait l'ignorer), voire qu'il a agi pour vous le cacher ?
Indemnité d'immobilisation
Vous êtes Promettant (vendeur) et le Bénéficiaire (acquéreur) n'a pas obtenu son prêt (voire n'a pas accompli les démarches qui lui incombaient) ?
Vous êtes Bénéficiaire et le Promettant, malgré vos démarches, refuse de vous restituer l'indemnité d'immobilisation ?
Annuler une vente
Une vente peut être annulée en présence d'un vice du consentement (dol, erreur) ou être résolue en cas de manquement suffisamment grave à une obligation (d'information ou de délivrance par exemple).
Il s'agit de l'action rédhibitoire (contrairement à l'action estimatoire qui consiste simplement à demander une indemnisation).
Accédez rapidement à la partie qui vous intéresse le plus
Décisions obtenues
Les six plus récentes :
Acquéreur condamné en première instance à payer 240 000 euros d'indemnité d'immobilisation après l'échec d'une promesse de vente.
✓ Infirmation totale du jugement et restitution intégrale de l'indemnité d'immobilisation, avec intérêts légaux et 6 000 euros au titre des frais irrépétibles.
Utile pour tout acquéreur immobilier confronté à une demande de paiement d'une indemnité d'immobilisation alors que les conditions suspensives — notamment d'urbanisme — n'ont pas été correctement levées par le vendeur.
Acquéreur d'un loft constatant après la vente que la surface réelle du bien était inférieure de plus de 13 % à celle mentionnée dans l'acte authentique, soit un déficit largement supérieur au seuil légal du vingtième.
✓ Condamnation du vendeur à restituer 72 039,05 euros au titre de la diminution proportionnelle du prix de vente, assortie des intérêts au taux légal capitalisés et de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700.
Applicable à tout acquéreur d'un lot de copropriété dont la superficie privative réelle s'avère inférieure de plus d'un vingtième à celle annoncée dans l'acte de vente.
Vendeurs confrontés à des acquéreurs refusant de réitérer la vente et invoquant l'absence d'obtention d'un prêt pour tenter d'obtenir le retour de l'indemnité d'immobilisation.
✓ Condamnation des bénéficiaires au paiement intégral de l'indemnité d'immobilisation de 27 000 euros et rejet total de leurs demandes reconventionnelles.
Utile pour tout vendeur immobilier confronté à un acquéreur qui n'a pas justifié, dans les délais et formes contractuels, du dépôt de demandes de prêt conformes aux caractéristiques de la promesse.
Une propriétaire d'un lot en copropriété était privée de la jouissance de sa cave, détenue par un tiers depuis l'acquisition.
✓ Condamnation à remettre les clés sous astreinte et octroi d'une indemnité pour privation de jouissance (le tout en référé).
Utile pour tout propriétaire souhaitant récupérer l'usage effectif d'un bien accessoire à son lot malgré une inaction prolongée du précédent propriétaire.
Des acquéreurs d'un pavillon identifiaient des défauts de toiture et des infiltrations survenus après l'achat.
✓ Expertise judiciaire pour établir l'origine des désordres et les responsabilités respectives du vendeur et des intervenants.
Utile pour les acquéreurs souhaitant documenter les vices cachés et identifier les responsabilités avant tout procès au fond.
Un acquéreur d'un pavillon contestait l'état de la toiture présentée comme rénovée, alors que des infiltrations apparaissaient après la vente.
✓ Expertise judiciaire pour déterminer l'origine des désordres et la responsabilité du vendeur et de l'agent immobilier.
Utile pour les acquéreurs souhaitant prouver des vices cachés par une mesure d'instruction avant tout procès au fond.
Toutes les décisions obtenues :
Articles publiés
Un mandat de vente, avec ou sans exclusivité, n’autorise pas l’agent immobilier à vendre !
20 novembre 2025On peut être autorisé à vendre seul un bien indivis… même si un indivisaire s’y oppose farouchement !
19 novembre 2025Le vendeur professionnel est présumé connaître les vices de la chose vendue
26 septembre 2025L’obligation d’information du vendeur ne s’étend pas aux ragots et bruits de couloirs
24 septembre 2025Loggias, vérandas et terrasses ne doivent pas être comptabilisées dans la surface loi Carrez
13 novembre 2024Ventes immobilières : sort de l’indemnité d’immobilisation en cas d’obtention d’une offre de prêt
23 octobre 2024Le vendeur professionnel est présumé connaître les vices de la chose vendue
25 septembre 2024Vente immobilière : à défaut de travaux, la surface loi Carrez à la revente est nécessairement la même qu’à l’achat
4 septembre 2024La résolution du contrat de viager
29 mai 2023
Questions fréquemment posées
Que faire en cas de vice caché après un achat immobilier ?
Quand un acquéreur découvre, après la signature de l'acte authentique, un défaut grave qu'il ne pouvait pas déceler lors des visites, il dispose d'un recours solide : la garantie des vices cachés prévue par les articles 1641 et suivants du Code civil. Selon la nature et la gravité du désordre, il peut obtenir la résolution de la vente, une réduction du prix, et — si le vendeur connaissait le défaut et s'est bien gardé de le dire — des dommages et intérêts. Le délai pour agir est de deux ans à compter de la découverte effective du vice, et non de la signature de l'acte : il faut donc bouger vite, méthodiquement, et dans le bon ordre.
Peut-on annuler une vente immobilière pour vice caché ?
Oui — à condition de réunir les bonnes pièces et de respecter les délais. L'acquéreur d'un bien immobilier peut obtenir l'annulation (en réalité, juridiquement, la résolution) de la vente pour vice caché en exerçant l'action rédhibitoire prévue aux articles 1641 et 1644 du Code civil. Quatre conditions cumulatives doivent être réunies : un défaut grave rendant l'immeuble impropre à sa destination, antérieur à la vente, non apparent lors de l'achat, et inconnu de l'acquéreur. L'action doit être engagée dans les deux ans suivant la découverte du vice, dans la limite d'un délai butoir de vingt ans à compter de la vente (article 2232 du Code civil). En cas de succès, le vendeur restitue le prix et les frais ; l'acheteur restitue l'immeuble. Si le vendeur connaissait le vice, il devra en outre des dommages et intérêts couvrant l'intégralité du préjudice.
Quelle est la différence entre un vice caché et un dol ?
Le vice caché et le dol sont deux fondements juridiques distincts qui permettent à un acquéreur immobilier de se retourner contre son vendeur. Leur différence tient essentiellement au moment du contrat qu'ils affectent : le dol vicie le consentement lors de la formation de la vente (articles 1130 et 1137 du Code civil), tandis que le vice caché relève de la garantie due par le vendeur lors de son exécution (articles 1641 et suivants du Code civil). Mais le tableau ne s'arrête pas là : à ces deux fondements s'ajoutent l'obligation précontractuelle d'information de l'article 1112-1 du Code civil et l'obligation de délivrance conforme de l'article 1604, qui élargissent considérablement l'arsenal de l'acquéreur déçu. Et depuis un arrêt de la Cour de cassation du 23 septembre 2020, ces actions peuvent être exercées simultanément.
Quel est le délai pour agir en garantie des vices cachés ?
L'acquéreur d'un bien immobilier victime d'un vice caché dispose d'un délai de deux ans à compter de la découverte du vice pour agir en justice, en application de l'article 1648, alinéa 1er, du Code civil. Ce délai est un délai de prescription — et non de forclusion — susceptible d'interruption et de suspension. Il est en outre enfermé dans un délai butoir absolu de vingt ans à compter de la vente, passé lequel aucune action n'est plus recevable, quelle que soit la date de découverte du vice (article 2232 du Code civil ; Cass. ch. mixte, 21 juillet 2023, n° 21-15.809 ; Cass. civ. 3e, 25 mai 2022, n° 21-18.218). Tout l'art consiste à articuler ces deux délais — et à savoir lequel s'applique en premier.
Quelles sont les conséquences de la non-réalisation d'une condition suspensive de prêt ?
Lorsque l'acquéreur d'un bien immobilier n'obtient pas le financement prévu au compromis de vente, la condition suspensive de prêt est défaillie : le contrat est réputé n'avoir jamais existé, conformément à l'article 1304-6 du Code civil. Il en résulte trois conséquences immédiates : la caducité de l'avant-contrat, la restitution intégrale de toutes les sommes versées, et l'absence de toute pénalité à la charge de l'acquéreur. Ces protections ne jouent toutefois que si l'acquéreur a accompli ses démarches de bonne foi : en cas de faute ou de manœuvre de sa part pour empêcher l'obtention du prêt, la condition est réputée accomplie et le vendeur peut actionner les sanctions contractuelles. C'est sur cette ligne de partage que se joue, en pratique, l'essentiel du contentieux.
Que faire en cas d'erreur de surface (loi Carrez) après un achat en copropriété ?
Lorsque la superficie réelle d'un lot de copropriété est inférieure de plus d'un vingtième (5 %) à celle mentionnée dans l'acte de vente, l'acquéreur peut obtenir une diminution proportionnelle du prix sur le fondement de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Cette action doit impérativement être intentée dans un délai d'un an à compter de l'acte authentique constatant la vente, à peine de forclusion définitive. Au-delà, aucun recours ne peut plus être exercé contre le vendeur pour ce seul déficit de superficie, même sur un fondement contractuel distinct. Un an, ce n'est pas long : c'est la difficulté principale de ce contentieux.
Quel recours en cas de retard de livraison et/ou de malfaçon en VEFA ?
En VEFA (vente en l'état futur d'achèvement), le promoteur est tenu de livrer le bien dans le délai fixé par l'acte authentique et en parfaite conformité avec les stipulations contractuelles. Lorsque ce délai n'est pas respecté, l'acquéreur peut obtenir le paiement de pénalités de retard, l'indemnisation de son préjudice et, dans les cas les plus graves, la résolution de la vente. Lorsque des malfaçons ou des défauts de conformité sont constatés à la livraison, plusieurs régimes légaux s'articulent : la garantie des vices apparents (article 1642-1 du Code civil, délai d'un an), la garantie de parfait achèvement (un an), la garantie biennale (deux ans) et la garantie décennale (dix ans), chacune soumise à des conditions et délais distincts qu'il faut respecter rigoureusement, sous peine de forclusion. C'est l'un des régimes les plus pointilleux du droit immobilier — et l'un de ceux où l'erreur de stratégie procédurale coûte le plus cher.
Domaines d'activité
Construction
J’aide à résoudre les litiges liés à la construction (reprise des malfaçons et des désordres ; levée des réserves ; comptes de fin de chantier ; indemnisation des retards ; mobilisation des assurances).
Copropriété
Je permets aux copropriétaires et aux copropriétés de faire valoir leurs droits (annulation des PV d’AG ; dégât des eaux et incendie ; mobilisation des assurances ; recouvrement des charges).
Ventes immobilières
J'assiste acheteurs et vendeurs qui s'estiment lésés (vices cachés et dol ; obligation de délivrance ; contentieux de l'indemnité d'immobilisation).
Baux commerciaux
Je débloque les situations Bailleur Preneur (renouvellement ; déplafonnement ; résiliation) et j'accompagne les gérants (vente de fonds de commerce ; cession de droit au bail).
Baux d'habitation
J'assiste bailleurs et locataires dans le cadre des contentieux locatifs (référé-expulsion ; validation de congé ; action contre la caution).
Urbanisme
J'accompagne dans les contentieux relatifs aux permis de construire et déclarations préalables (recours gracieux Maire ; recours contentieux Tribunal Administratif).