Le présent article intéressera tout particulièrement :

  • les locataires de locaux commerciaux apprenant que leurs bailleurs sont désireux de céder (ou ont déjà cédé) les murs dans lesquels ils exploitent ;
  • les propriétaires de locaux commerciaux désireux de les céder (ou les ayant déjà cédés) à quelqu’un d’autre qu’à leur preneur ;
  • toute personne ayant récemment fait l’acquisition de locaux commerciaux occupés.

L’article L. 145-46-1 du code de commerce prévoit que le preneur commercial dispose – dans la plupart des cas – d’un droit de préemption. Pour le dire autrement : si le propriétaire des murs veut les céder, l’exploitant peut se substituer à tout acquéreur (l’usage est de conclure une promesse de vente sous condition suspensive de non-exercice de son droit de préemption par le preneur).

Il ne faut surtout pas prendre cette disposition à la légère car, lorsque ce droit n’est pas respecté, la sanction est tout simplement la nullité de la vente :

« si la notification préalable n’a pas été effectuée ou est incomplète, la vente à un tiers du bien soumis au droit de préemption du locataire est nulle »

(Jurisclasseur, fascicule 490 : PRÉEMPTION. – Droit de préemption du locataire à usage commercial ou artisanal (C. com., art. L. 145-46-1). – Mise en oeuvre. – Sanctions)

Maître Antoine CHRISTIN a récemment obtenu une décision intéressante à ce sujet.

Dans ce dossier, il représentait une personne ayant acquis des locaux commerciaux dans lesquels exploitait le titulaire d’un bail commercial (il représentait donc le nouveau bailleur).

Le preneur, soutenant que son droit de préemption n’aurait pas été respecté, avait assigné l’ancien propriétaire, le nouveau propriétaire et le Notaire en charge de la vente devant le Tribunal Judiciaire de PARIS. Il sollicitait notamment du Tribunal qu’il constate la nullité de la vente puis « la substitution du locataire dans les droits du tiers acquéreurs aux mêmes charges et conditions » (ce qui – soit dit en passant – était incompatible puisque, en cas de nullité, il n’aurait pu y avoir de substitution…).

La particularité du cas tient au fait que le preneur – convaincu que la prescription était de cinq ans – avait assigné en juin 2021 alors que la vente datait d’octobre 2016.

Il soutenait que l’action relative à son droit de préemption relevait de la prescription quinquennale de droit commun au motif que ce droit n’est pas propre au statut des baux commerciaux (le même droit existe pour les locataires dans le cadre des baux d’habitation notamment).

Cependant, l’article L. 145-60 du code de commerce dispose que « Toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans ».

Or, précisément, l’article L. 145-46-1 du code de commerce se trouve dans ledit chapitre.

Maître Antoine CHRISTIN a donc saisi le Juge de la mise en état du Tribunal Judiciaire de PARIS, seul compétent pour trancher cette question de prescription (articles 122 et 789 du code de procédure civile).

Le 15 avril 2022, ce Magistrat l’a suivi et sa motivation mérite citation :

« En l’espèce, la vente immobilière a été conclue entre [l’ancien propriétaire] et [le nouveau propriétaire] par acte authentique du 3 octobre 2016 et a été notifiée [au preneur commercial] par lettre recommandée avec avis de réception en date du même jour, remise le 6 octobre 2016.

Pour contester valablement la vente passée en violation de son droit de préemption, [le preneur commercial] devait agir, en application des dispositions de l’article L.145-60 du code de commerce précitées, avant le 6 octobre 2018.


Or, il a assigné [l’ancien et le nouveau propriétaire ainsi que le Notaire en charge de la vente] par acte extrajudiciaire du 16 juin 2021.


Par conséquent, l’action fondée sur l’article L.145-46-1 du code de commerce étant prescrite depuis le 6 octobre 2018, les demandes formées par [le preneur commercial] en nullité de la vente du 3 octobre 2016 sont irrecevables ».

Il est aujourd’hui acquis que l’action relative au droit de préemption du preneur commercial relève de la prescription biennale (de l’article L. 145-60 du code de commerce) et non de la prescription quinquennale (de l’article 2224 du code civil).

Moralité :

  • pour les preneurs : ayez le réflexe d’agir dans les deux ans de la notification qui vous est faite de la cession (et, pour le cas où elle ne vous aurait pas été notifiée, sachez que votre délai pour agir n’a pas même commencé à courir) ;
  • pour les bailleurs et les acquéreurs : « ceinture et bretelle » (si le Notaire en charge de la vente s’est contenté de notifier une LRAR, ayez le réflexe de lui demander une signification par Huissier de manière à vous prémunir contre toute action dont les conséquences peuvent être particulièrement conséquentes s’agissant de l’anéantissement d’une vente immobilière).

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