Le droit de l'urbanisme : quand le droit public s'invite sur votre terrain
Le droit de l'urbanisme gouverne ce que chaque propriétaire peut — ou ne peut pas — construire sur son propre terrain. Encadré par le Code de l'urbanisme et décliné localement par le Plan Local d'Urbanisme (PLU), il soumet tout projet de construction ou d'aménagement à un régime d'autorisations d'urbanisme délivrées par l'autorité administrative : permis de construire, permis d'aménager, déclaration préalable. C'est un contentieux qui relève du juge administratif, avec ses règles propres — et ses pièges. Le voisin mécontent qui raisonne en droit de propriété ou en trouble de voisinage fait fausse route : devant le tribunal administratif, seule compte la conformité du projet aux règles d'urbanisme applicables. Cette logique purement publiciste déroute souvent les justiciables, qu'ils soient requérants ou pétitionnaires. Mieux vaut le savoir avant de se lancer.
Permis de construire
Le juge administratif qui examine la légalité d'un permis de construire ne s'intéresse qu'à la conformité aux règles d'urbanisme. Les motifs classiques d'annulation sont : méconnaissance des règles de hauteur, de prospect ou d'emprise au sol fixées par le PLU, non-respect du coefficient de pleine terre, insuffisance du dossier de demande (plans inexacts, notice architecturale lacunaire), incompétence du signataire de l'arrêté ou encore vice de procédure lors de l'instruction. Des moyens techniques, qui supposent une lecture minutieuse du dossier de demande confronté aux documents d'urbanisme applicables.
Déclaration préalable
La déclaration préalable de travaux obéit à une logique inverse de celle du permis de construire. Là où le permis est une autorisation expresse délivrée par arrêté, la déclaration préalable fonctionne sur le principe de la non-opposition : le pétitionnaire dépose son dossier en mairie et, si l'administration ne réagit pas dans le délai d'un mois, son silence vaut accord tacite (article R. 424-1 du Code de l'urbanisme). Clôtures, ravalements de façade, extensions modestes, piscines non couvertes — pour ces travaux du quotidien, l'absence de réponse est une bonne nouvelle.
Recours gracieux ou contentieux
Pendant longtemps, exercer un recours gracieux contre une autorisation d'urbanisme interrompait le délai de deux mois pour saisir le tribunal administratif. Ce n'est désormais plus le cas : concrètement, le voisin qui passe deux mois à négocier amiablement avec le pétitionnaire et la mairie risque de se retrouver privé de tout recours. Le recours contentieux doit donc être envisagé dès le premier jour, quitte à négocier parallèlement. Dans ces conditions, le concours d'un avocat spécialiste en droit de l'urbanisme n'est plus un confort : c'est une nécessité.
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Décisions obtenues
Les dix plus récentes :
Un propriétaire voisin contestait un permis de construire dans une instance connexe portant sur les mêmes moyens d'illégalité non régularisés.
✓ Annulation du permis de construire et condamnation de la commune à verser 1 800 euros au requérant.
Utile pour les propriétaires riverains en confirmant que la non-régularisation sécurise définitivement l'annulation du permis contesté.
Un propriétaire voisin demandait l'annulation du permis de construire après expiration du délai de régularisation de six mois accordé par le jugement avant dire droit.
✓ Annulation du permis de construire et du rejet du recours gracieux, condamnation de la commune à verser 1 800 euros au requérant.
Utile pour les propriétaires voisins en confirmant que l'absence de régularisation dans le délai imparti entraîne l'annulation définitive.
Un propriétaire voisin contestait la non-opposition à une déclaration préalable de surélévation, arguant d'insuffisances du dossier et de méconnaissances du PLU.
✓ Rejet de l'ensemble des moyens du requérant et condamnation à verser 1 200 euros au bénéficiaire de l'autorisation.
Utile pour les pétitionnaires d'autorisations d'urbanisme en confirmant la légalité d'une déclaration préalable contestée sur le terrain du PLU.
Un propriétaire voisin dénonçait l'illégalité d'un permis de construire pour défaut d'accès véhiculé conforme et violation des règles de recul du PLU.
✓ Retrait du permis de construire par le maire pour illégalité, reconnaissant les non-conformités soulevées.
Utile pour les propriétaires riverains confrontés à un projet non conforme au PLU, en montrant que le recours gracieux peut aboutir sans contentieux.
Un propriétaire voisin contestait un permis de construire pour un immeuble collectif avec local médical en soulevant des vices de procédure et de non-conformité au PLU.
✓ Irrégularités retenues par le tribunal et sursis à statuer avec délai de six mois accordé au bénéficiaire pour régularisation.
Utile pour les riverains contestant un permis de construire, en montrant que le tribunal peut imposer un délai de régularisation avant annulation définitive.
Le bénéficiaire d'un permis de construire portant sur la démolition et la reconstruction de deux bâtiments sollicitait le retrait de son autorisation contestée par des tiers.
✓ Retrait du permis de construire par la commune à la demande du pétitionnaire, mettant fin au recours contentieux.
Utile pour les pétitionnaires en rappelant qu'un retrait gracieux permet de neutraliser un recours en cours et de reformuler le projet.
Un propriétaire contestait la fixation judiciaire du prix de cession de son bien à la suite de l'exercice du droit de préemption par la commune.
✓ Désistement de la commune de son action en fixation du prix et condamnation à verser 3 000 euros au propriétaire.
Utile pour les propriétaires confrontés à une préemption municipale, en montrant que la résistance judiciaire peut contraindre la commune à renoncer.
Le pétitionnaire d'une déclaration préalable de travaux de surélévation sollicitait le retrait de la décision de non-opposition délivrée par la commune.
✓ Retrait de l'arrêté de non-opposition à la demande du pétitionnaire.
Utile pour les pétitionnaires souhaitant obtenir le retrait amiable d'une autorisation d'urbanisme afin de déposer un nouveau projet conforme.
Toutes les décisions obtenues :
- Annulation d'un permis de construire à MORSANG-SUR-ORGE : TA Versailles, 9e ch., 29 déc. 2025, n° 2402532
- Défense d'un arrêté de non-opposition à déclaration préalable à CHAVILLE : TA Cergy-Pontoise, 1re ch., 12 déc. 2025, n° 2306220
- Annulation d'un permis de construire à ÉTAMPES : Maire d'Étampes, 16 juillet 2025
- Annulation d'un permis de construire à MORSANG-SUR-ORGE : TA Versailles, 9e ch., 18 mars 2025, n° 2402532
- Annulation d'un permis de construire à MEUDON : Maire de MEUDON, 6 décembre 2024
- Action en fixation de l'indemnité d'expropriation : J. expro. Nanterre, 23 mai 2024, n° 23/00038
- Annulation d'une déclaration préalable à CACHAN : Maire de CACHAN, 8 avril 2024
- Annulation d'un permis de construire à RUEIL-MALMAISON : TA Cergy-Pontoise, 19 févr. 2021, n° 1915771
- Annulation d'un permis de construire à SÈVRES : Tribunal Administratif de CERGY-PONTOISE, jugement du 23 décembre 2016
- Annulation d'un permis de construire à MEUDON : Maire de MEUDON, retrait amiable du 22 novembre 2016
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Questions fréquemment posées
Comment contester un permis de construire délivré à mon voisin ?
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