Le bail d'habitation : un statut d'ordre public qui ne pardonne aucune approximation
Le bail d'habitation à usage de résidence principale est régi par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, texte d'ordre public de protection dont ni le bailleur ni le locataire ne peuvent écarter les dispositions. Le législateur y a instauré un équilibre — déséquilibré, diront certains bailleurs — entre le droit de propriété et le droit au logement. Le bailleur ne peut donner congé que pour trois motifs limitativement énumérés. Le locataire bénéficie d'un droit au maintien dans les lieux que seule une décision de justice peut remettre en cause. Et depuis le 1ᵉʳ janvier 2020, ce contentieux relève d'un juge spécialisé : le Juge des contentieux de la protection (JCP), héritier du tribunal d'instance, qui statue sur les impayés de loyers, les expulsions et les troubles de jouissance. Un juge qui connaît la matière — et qui attend des praticiens qu'ils la connaissent aussi.
Acquisition de la clause résolutoire
Lorsqu'un locataire cesse de payer son loyer, le bailleur peut activer la clause résolutoire insérée dans le bail. La procédure commence par un commandement de payer délivré par commissaire de justice, ouvrant un délai de six semaines (article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi Kasbarian). À défaut de régularisation, le bailleur saisit le juge pour faire constater la résiliation et obtenir l'expulsion.
Congé du bailleur
La loi du 6 juillet 1989 limite le congé du bailleur à trois motifs : la reprise pour habiter (article 15-I), la vente libre de toute occupation (article 15-II, avec droit de préemption du locataire) et le motif légitime et sérieux. Le congé doit être délivré six mois avant l'échéance du bail, par lettre recommandée ou acte de commissaire de justice — un congé mal motivé ou tardif est nul.
Logement décent
Le bailleur est débiteur d'une obligation de délivrance d'un logement décent (article 6 de la loi du 6 juillet 1989). Le locataire qui subit un trouble de jouissance peut saisir le juge pour obtenir la mise en conformité, une réduction de loyer ou des dommages et intérêts. Depuis la loi Climat du 22 août 2021, les logements classés G sont progressivement interdits à la location.
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Décisions obtenues
Les six plus récentes :
Bailleur confronté à un locataire ayant restitué un logement fortement dégradé après trois années d'occupation et refusant de prendre en charge les frais de remise en état.
✓ Condamnation du locataire au paiement de 5 697 € au titre des dégradations locatives, avec intérêts au taux légal et indemnité au titre de l'article 700 du CPC.
Utile pour tout bailleur souhaitant obtenir la prise en charge intégrale des frais de remise en état lorsque l'état des lieux de sortie démontre des dégradations excédant l'usure normale.
Le bailleur contestait le transfert du bail au profit de la fille du locataire décédé, qui ne justifiait pas d'une année de cohabitation effective.
✓ Rejet du transfert du bail et délai de 12 mois accordé à l'occupante sans droit ni titre pour quitter les lieux, avec indemnité d'occupation.
Utile pour les bailleurs en clarifiant que l'absence de cohabitation effective l'année précédant le décès est rédhibitoire pour le transfert du bail.
Un locataire contestait le congé pour reprise personnelle délivré par le bailleur, arguant du caractère fallacieux des motifs invoqués.
✓ Nullité du congé pour défaut de justifications solides et cohérentes, maintien du locataire dans les lieux.
Utile pour les locataires en soulignant le contrôle judiciaire sur la réalité et le sérieux des motifs de reprise personnelle.
Un locataire contestait les provisions sur charges versées depuis 2015 en l'absence de régularisation annuelle par le bailleur.
✓ Condamnation du bailleur à restituer 1 846,61 euros au titre des charges indûment perçues pour la période 2015-2023.
Utile pour les locataires en établissant que l'absence de régularisation annuelle justifie la restitution des provisions de charges.
Le bailleur d'un studio meublé avait délivré un congé pour vente et le locataire refusait de quitter les lieux à l'échéance du bail.
✓ Validation du congé pour vente, expulsion ordonnée et indemnité d'occupation fixée à 900 euros par mois.
Utile pour les bailleurs en démontrant qu'un congé pour vente régulièrement notifié ouvre droit à l'expulsion du locataire récalcitrant.
Le locataire refusait de quitter les lieux malgré l'expiration d'une convention d'occupation précaire de six mois consentie après congé pour vente.
✓ Expulsion ordonnée sans délai supplémentaire et indemnité d'occupation fixée à 750 euros par mois.
Utile pour les bailleurs en confirmant que l'octroi antérieur de délais de fait ne dispense pas du prononcé de l'expulsion.
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Questions fréquemment posées
Quels sont les motifs de congé qu'un bailleur peut donner à son locataire ?
En matière de bail d'habitation, le bailleur n'a pas la main libre. La loi du 6 juillet 1989 lui impose un menu fermé : trois motifs, pas un de plus. Reprendre le logement pour s'y installer ou y loger un proche, le vendre, ou invoquer un motif légitime et sérieux — typiquement, un locataire qui s'affranchit de ses obligations. Tout congé qui sort de ce cadre est nul, sans rattrapage possible. Et même dans le cadre, la sincérité du motif est contrôlée par le juge, qui n'hésite pas à tomber le masque des reprises de complaisance.
Le congé pour vente donne-t-il un droit de préemption au locataire ?
Oui — et c'est même la grande particularité du congé pour vente en bail d'habitation : il vaut offre de vente prioritaire au profit du locataire. Le bailleur qui veut vendre ne peut pas, juridiquement, regarder ailleurs avant d'avoir purgé ce droit. Le locataire dispose de deux mois pour accepter ; passé ce délai, il libère les lieux à l'échéance. À cela s'ajoutent un second droit de préemption en cas de revente plus avantageuse, et une jurisprudence ferme sur les congés frauduleux ou mal ficelés.
Quelles sont les sanctions en cas de location saisonnière non déclarée ?
La question taraude bien plus de monde qu'on ne le croit, et la réponse tient en deux temps. Pour un propriétaire qui loue son bien sans accomplir les formalités, le risque est financier : amendes civiles jusqu'à 5 000 € à défaut d'enregistrement, jusqu'à 100 000 € par local en cas de changement d'usage illicite, redressement fiscal, parfois travail dissimulé. Mais pour un locataire qui sous-loue son logement sur Airbnb sans l'accord écrit de son bailleur, c'est tout autre chose : la sanction est la restitution intégrale des sous-loyers perçus — sans même pouvoir en déduire le loyer qu'il continue de payer — et la résiliation pure et simple du bail. Autrement dit : tout ce que vous avez gagné, vous le rendez à votre bailleur, et vous quittez les lieux. Cet article traite d'abord du risque locataire, qui est de très loin le plus dévastateur.
Qu'est-ce que la trêve hivernale et quelles sont ses exceptions ?
La trêve hivernale est ce mécanisme bien connu — et souvent mal compris — qui suspend l'exécution des mesures d'expulsion du 1er novembre au 31 mars. Posée par l'article L. 412-6 du Code des procédures civiles d'exécution, elle joue de plein droit pour tout occupant d'un lieu habité, locataire ou non. Mais — et c'est l'angle souvent oublié — elle ne suspend que l'exécution matérielle de l'expulsion. Le bailleur peut parfaitement engager une procédure, obtenir un jugement et faire courir une astreinte en pleine période hivernale. Et plusieurs catégories d'occupants sont, elles, totalement exclues du bénéfice de la trêve.
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J’aide à résoudre les litiges liés à la construction (reprise des malfaçons et des désordres ; levée des réserves ; comptes de fin de chantier ; indemnisation des retards ; mobilisation des assurances).
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