Que faire en cas d'erreur de surface (loi Carrez) après un achat en copropriété ?

Qu'est-ce que la loi Carrez et à quels biens s'applique-t-elle ?

La loi dite « Carrez » désigne l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, tel qu'il résulte de la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996. Elle impose que toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, et tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot de copropriété, mentionne la superficie de la partie privative de ce lot.

Le champ d'application est large : il englobe les lots à usage d'habitation, professionnel ou commercial. Une erreur de mesurage, même mineure en apparence, peut représenter plusieurs milliers d'euros d'écart sur le prix payé — parfois davantage. C'est précisément ce qui rend ce contentieux si fréquent.

Comment la superficie Carrez est-elle définie et calculée ?

La superficie privative est définie avec précision par l'article 4-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris en application de la loi de 1965. Il s'agit de la superficie des planchers des locaux clos et couverts, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties dont la hauteur est inférieure à 1,80 mètre.

En pratique, cela signifie que les combles non aménagés, les mezzanines à hauteur insuffisante ou les espaces sous toiture inclinée sont partiellement ou totalement exclus du calcul. La superficie s'apprécie en fonction de la configuration matérielle réelle du bien au jour de la vente.

Quels biens sont exclus du champ d'application ?

L'article 46 de la loi de 1965 écarte expressément de son champ :

• les caves ;
• les garages et emplacements de stationnement ;
• les lots ou fractions de lot d'une superficie inférieure à un seuil fixé par décret (actuellement 8 m²).

Les maisons individuelles hors copropriété ne sont pas non plus soumises à la loi Carrez. Pour ces biens, d'autres fondements devront être envisagés en cas d'erreur de surface — on y reviendra dans la dernière section.

Quand peut-on agir en diminution du prix ?

L'action en diminution du prix est ouverte lorsque deux conditions cumulatives sont réunies : le bien vendu entre dans le champ d'application de l'article 46, et la superficie réelle est inférieure de plus d'un vingtième à celle mentionnée dans l'acte.

Le seuil de 5 % : condition d'ouverture, pas franchise

Le seuil d'un vingtième (5 %) est une condition d'entrée dans le dispositif, et non une franchise à déduire du montant de la réduction. La distinction est essentielle : dès que l'écart dépasse 5 %, la réduction porte sur la totalité de la surface manquante, sans déduction d'un vingtième ni d'aucun autre quantum.

La Cour d'appel de Versailles l'a rappelé sans ambiguïté dans un arrêt du 31 mars 2006 (n° 04/07114) : il n'existe pas de « franchise de 5 % », la loi ayant seulement fixé un seuil au-delà duquel la réduction du prix est due. La jurisprudence du fond confirme cette règle de manière constante, y compris dans des décisions récentes rendues par le Tribunal judiciaire de Saint-Étienne (16 décembre 2025, n° 24/01116) et le Tribunal judiciaire de Bonneville (12 janvier 2026, n° 21/00740).

À titre d'illustration, des actions ont été admises pour des écarts aussi divers que :

• 10,69 m² sur 49,39 m² contractuels (environ 21,6 %), avec réduction de 43 144,92 € sur un prix de 202 252 € — CA Toulouse, 29 février 2016, n° 15/00243 ;
• 9,71 m² sur 57,16 m² contractuels, avec restitution de 18 177 € sur un prix de 107 800 € — CA Lyon, 5 juin 2018, n° 16/06323 ;
• 11,12 m² sur 62,85 m² contractuels, avec restitution de 16 072 € — TJ Saint-Étienne, 16 décembre 2025, n° 24/01116.

À l'inverse, si la superficie réelle est supérieure à celle mentionnée dans l'acte, l'excédent ne donne lieu à aucun supplément de prix au profit du vendeur. La loi protège exclusivement l'acquéreur — c'est le sens même du dispositif.

Pas besoin de prouver un préjudice ni la bonne foi du vendeur

L'action en diminution du prix est indépendante de tout préjudice démontré et de toute mauvaise foi du vendeur. La Cour de cassation l'a affirmé expressément dans un arrêt de principe : la connaissance par l'acquéreur avant la vente de la superficie réelle du bien vendu ne le prive pas de son droit à la diminution du prix, qui n'est pas subordonné à la preuve d'un préjudice (Cass. civ. 3^e, 5 décembre 2007, n° 06-19.676).

Cet arrêt est fondamental, et il surprend toujours : même si l'acheteur avait connaissance de la superficie réelle avant de signer, il peut tout de même demander la réduction de prix après la vente. Le mécanisme est purement objectif : l'écart suffit, dès lors que les conditions légales sont réunies. C'est l'une des actions civiles les plus mécaniques du droit immobilier.

Comment se calcule la réduction de prix ?

La formule de calcul est proportionnelle et simple :

Réduction = Prix du lot × (Surface manquante / Surface contractuelle)

Exemple concret : un appartement vendu 250 000 € pour une surface contractuelle de 60 m² est finalement mesuré à 54 m² (écart de 6 m², soit 10 %). La réduction sera de 250 000 € × 6/60 = 25 000 €.

La réduction porte sur le prix du lot concerné, et non uniquement sur la valeur des mètres carrés « Carrez ». Lorsque l'acte de vente porte sur plusieurs lots (appartement et parking, par exemple), le juge ventile le prix entre les différents lots, en s'appuyant au besoin sur les tantièmes de copropriété affectés à chacun — ce que confirment les décisions récentes des TJ de Bonneville et de Saint-Étienne précitées.

Un point important, qui réserve souvent une mauvaise surprise aux acquéreurs : la réduction de prix Carrez est exclusive de toute autre indemnisation réclamée au vendeur pour le seul déficit de superficie. La Cour de cassation a tranché : lorsque l'acquéreur d'un lot de copropriété agit contre le vendeur en invoquant un déficit de superficie, son action est régie exclusivement par les dispositions de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 (Cass. civ. 3^e, 26 novembre 2015, n° 14-14.778 et 14-28.394). Les frais de notaire, droits d'enregistrement et commissions d'agence calculés sur un prix trop élevé ne peuvent donc pas donner lieu à une indemnisation complémentaire du vendeur à ce titre.

Le délai d'un an : une forclusion sans exception

L'article 46 de la loi de 1965 impose d'agir dans un délai d'un an à compter de la signature de l'acte authentique constatant la vente. Ce délai est qualifié de forclusion extinctive par la jurisprudence : il ne peut être ni suspendu ni interrompu par une négociation amiable en cours, ni par une expertise extrajudiciaire, ni par quelque démarche que ce soit hors action en justice.

La Cour d'appel de Montpellier l'a rappelé avec sévérité dans un arrêt du 28 novembre 2024 (n° 22/06034) : l'acquéreur qui a attendu de voir aboutir une tentative de règlement amiable sans déposer de requête en justice s'est vu opposer la forclusion, alors même que le vendeur ne contestait pas la réalité de l'écart. Le bon droit ne sert à rien si l'on n'a pas saisi le juge à temps.

Sur la nature exacte de ce délai et la distinction entre prescription et forclusion — qui n'est pas qu'une question d'école —, on se reportera à l'article consacré aux délais d'action en garantie des vices cachés, qui développe en détail le régime de la forclusion par opposition à la prescription.

Quelles démarches suivre en pratique ?

Faire procéder à un contre-mesurage professionnel

La première étape, indispensable, est de mandater un géomètre-expert ou un diagnostiqueur immobilier certifié pour établir un mesurage « loi Carrez » contradictoire. Ce rapport doit être réalisé selon les critères réglementaires précis (locaux clos et couverts, hauteur supérieure à 1,80 m, déductions obligatoires) et en tenant compte de la configuration du bien au jour de la vente.

La charge de la preuve pèse sur l'acquéreur. Si des travaux ont été réalisés après la vente, il lui appartient de démontrer que ces modifications n'ont pas affecté la superficie litigieuse — point souligné par le TJ de Bonneville dans son jugement du 12 janvier 2026.

Tenter une résolution amiable

Une fois le rapport de contre-mesurage établi, il est conseillé d'adresser au vendeur une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, indiquant :

• le résultat du remesurage et l'écart constaté ;
• le calcul de la réduction de prix sollicitée ;
• le fondement juridique (article 46 de la loi du 10 juillet 1965) ;
• un délai raisonnable pour répondre, au regard de l'échéance légale d'un an.

Il est utile de rappeler au vendeur, sans agressivité mais sans détour, que le délai de forclusion court inexorablement et que l'acquéreur sera contraint d'agir en justice s'il ne reçoit pas de réponse satisfaisante. Ce rappel rend l'initiative de l'acheteur crédible et incite souvent à un règlement rapide.

Engager l'action judiciaire avant l'expiration du délai

En l'absence d'accord amiable, l'acquéreur doit assigner le vendeur devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble. La demande porte sur la réduction proportionnelle du prix, avec intérêts légaux à compter de l'assignation, et éventuellement sur le remboursement des frais de contre-mesurage (à titre de préjudice distinct, soumis à l'appréciation du juge).

La procédure nécessite l'assistance d'un avocat devant le tribunal judiciaire. Un avocat spécialisé en droit immobilier pourra non seulement rédiger l'assignation dans les délais, mais aussi veiller à préserver les recours parallèles contre les autres intervenants — diagnostiqueur, géomètre — qui obéissent à leurs propres règles.

Peut-on agir contre le diagnostiqueur ou le géomètre auteur du mesurage erroné ?

L'erreur de superficie résulte fréquemment d'un mesurage inexact établi par un diagnostiqueur ou un géomètre mandaté par le vendeur. La jurisprudence qualifie l'obligation de mesurage d'obligation de résultat : la simple délivrance d'un certificat erroné caractérise la faute contractuelle, y compris en cas de « simple erreur matérielle » (CA Lyon, 5 juin 2018, n° 16/06323 ; TJ Saint-Étienne, 16 décembre 2025, n° 24/01116).

Deux types de recours coexistent selon la qualité du demandeur :

Point de départ important : la Cour d'appel de Chambéry a précisé que le délai de l'action quasi-délictuelle de l'acquéreur contre le mesureur court à compter de la date de l'acte authentique de vente mentionnant la surface erronée — et non à compter de la découverte de l'erreur (CA Chambéry, 7 mai 2024, n° 21/00850). L'acquéreur a donc cinq ans à compter de la vente pour agir contre le diagnostiqueur, mais doit néanmoins démontrer un préjudice distinct de la réduction de prix déjà obtenue.

La responsabilité du notaire est en revanche beaucoup plus difficile à engager. Les juridictions jugent que le notaire n'est pas tenu de vérifier la superficie ni d'imposer un mesurage. Son obligation de conseil est satisfaite dès lors qu'il informe les parties des conséquences de la loi Carrez et recueille leurs déclarations de surface (CA Versailles, 31 mars 2006, n° 04/07114 ; CA Versailles, 1^er mars 2007, n° 06/02392).

Absence totale de mention de superficie dans l'acte : nullité possible

La sanction diffère selon que l'acte mentionne une superficie inexacte ou qu'il n'en mentionne aucune.

Lorsque la promesse ou l'acte constatant la vente ne comporte aucune mention de superficie alors que la loi Carrez s'applique, l'acquéreur peut demander la nullité de l'acte. Cette action en nullité doit être exercée au plus tard dans le mois suivant la signature de l'acte authentique constatant la vente (article 46, alinéa 5, de la loi de 1965). Un mois — autant dire qu'il faut être réactif.

Toutefois, la signature d'un acte authentique mentionnant correctement la superficie entraîne la déchéance du droit à engager une action en nullité de la promesse ou de l'avant-contrat fondée sur l'absence de mention. Autrement dit : si la promesse omettait la superficie mais que l'acte authentique la mentionne, l'action en nullité devient irrecevable. Le notaire purge l'omission par sa diligence finale.

Et si l'erreur de surface ne relève pas de la loi Carrez ?

Plusieurs situations sont exclues du mécanisme Carrez : maison individuelle hors copropriété, cave ou parking vendu isolément, lot de moins de 8 m², ou encore écart de surface inférieur au seuil de 5 %. Dans ces hypothèses, l'acquéreur n'est pas pour autant désarmé : il dispose d'autres fondements, qui obéissent à leurs propres règles et à leurs propres délais.

• Le dol (réticence dolosive ou manœuvres) : si le vendeur avait connaissance de la superficie réelle et a sciemment induit l'acheteur en erreur. Le délai est de cinq ans à compter de la découverte du dol.
• L'erreur sur les qualités substantielles (article 1132 du Code civil) : si la surface était une qualité déterminante du consentement.
• La garantie des vices cachés (article 1641 du Code civil) : si le défaut affecte l'usage ou la valeur du bien de manière significative. Pour les conditions et la démarche pratique, voir l'article consacré à la marche à suivre en cas de vice caché, et celui sur l'annulation d'une vente pour vice caché.
• La responsabilité contractuelle de l'agent immobilier : si celui-ci a diffusé une annonce mentionnant une superficie erronée — étant rappelé que cette responsabilité n'est pas automatique et que la jurisprudence est exigeante (voir l'article du cabinet sur la responsabilité des agents immobiliers).

Une analyse au cas par cas s'impose, tenant compte de la nature exacte du bien, de l'origine de l'erreur et des éléments de preuve disponibles. Le choix du fondement n'est pas neutre : il commande le délai, la charge de la preuve et l'étendue de l'indemnisation.

Cette page a été rédigée par Maître Antoine CHRISTIN, avocat au Barreau des Hauts-de-Seine, spécialiste en droit immobilier. Le Cabinet ANTOINE CHRISTIN AVOCAT accompagne particuliers, investisseurs et professionnels dans tous les contentieux liés à la vente immobilière : vices cachés, dol, défaut de délivrance, erreur de surface Carrez, responsabilité du diagnostiqueur. Pour toute question ou pour être accompagné dans vos démarches, contactez le cabinet.