Quel est le délai pour agir en garantie des vices cachés ?

Le fondement légal : articles 1641 et 1648 du Code civil

La garantie des vices cachés est une garantie légale imposée à tout vendeur, qu'il soit professionnel ou particulier. Elle trouve son fondement à l'article 1641 du Code civil, aux termes duquel :

« Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. »

Pour qu'un vice soit « caché » au sens du droit, il doit réunir trois conditions cumulatives :

• être antérieur à la vente ;
• être caché, c'est-à-dire non apparent lors de l'achat, même pour un acquéreur vigilant ;
• être suffisamment grave pour rendre le bien impropre à son usage normal ou en diminuer substantiellement la valeur.

En matière immobilière, les vices cachés les plus fréquemment invoqués sont : les infiltrations d'eau, les problèmes de fondation, les défauts d'assainissement, la présence de termites non déclarée, les désordres structurels invisibles lors de la visite, ou encore une contamination du sol. Pour un panorama plus complet des conditions et des défauts qualifiés de vices cachés, on se reportera à l'article consacré à la démarche à suivre en cas de vice caché après l'achat.

L'article 1643 du Code civil précise que le vendeur est tenu des vices cachés même s'il ne les connaissait pas, sauf s'il a stipulé une clause de non-garantie — dont l'efficacité est, elle aussi, étroitement encadrée (voir section dédiée).

Le délai pour agir est fixé par l'article 1648 du Code civil :

« L'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice. »

Ce texte, dans sa rédaction en vigueur depuis le 28 mars 2009 (issue de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009), a substitué un délai de deux ans au « bref délai » antérieur, dont l'appréciation relevait du pouvoir souverain des juges du fond et générait une insécurité juridique considérable. Le législateur a tranché par un chiffre : deux ans. Tout le monde y a gagné en lisibilité.

Le délai de deux ans à compter de la découverte du vice

Qu'est-ce que la « découverte du vice » ?

Le point de départ du délai biennal est la date à laquelle l'acquéreur a connaissance du vice. Cette notion de « découverte » ne se réduit pas à la simple perception d'un désordre : elle suppose que l'acquéreur dispose d'une connaissance suffisamment complète de la nature, de l'ampleur et des conséquences du défaut pour être en mesure d'agir utilement en justice. Une fissure aperçue, ce n'est pas encore une découverte ; un rapport technique qui en explique l'origine et chiffre les travaux, oui.

En pratique, dans les litiges immobiliers, les juges fixent fréquemment le point de départ du délai à la date du dépôt du rapport d'expertise judiciaire, dès lors que c'est ce rapport qui a permis de révéler et de caractériser le vice. La Cour de cassation l'a rappelé avec fermeté : lorsque le vice n'est découvert qu'à la lecture du rapport d'expertise, le délai de deux ans ne court qu'à compter de la date du dépôt de ce rapport (Cass. civ. 3^e, 7 septembre 2022, n° 21-17.598).

À l'inverse, si l'acquéreur disposait d'une connaissance effective du vice avant le dépôt du rapport — par exemple grâce à un courrier circonstancié d'un artisan ou à une expertise amiable —, le délai commence à courir dès cette date antérieure. Les juges apprécient souverainement ces éléments à partir d'un faisceau d'indices : rapports techniques, correspondances, constatations d'experts amiables, comptes rendus de réunion.

Exemple concret. Un acquéreur découvre des fissures apparentes dans sa maison plusieurs mois après la vente. Il mandate un expert amiable dont le rapport, remis le 15 mars 2022, conclut à l'existence de problèmes de fondation constitutifs d'un vice caché. Le délai de deux ans court à compter du 15 mars 2022 — ce qui signifie qu'il faut assigner au fond au plus tard le 15 mars 2024 (sauf suspension ou interruption, sur lesquelles on reviendra).

Un délai de prescription susceptible de suspension et d'interruption

La qualification du délai biennal a longtemps fait l'objet d'une controverse jurisprudentielle : certaines chambres de la Cour de cassation le qualifiaient de délai de forclusion (insusceptible de suspension ou d'interruption), d'autres de délai de prescription (soumis au droit commun). Pendant des années, les praticiens ont dû choisir leur camp.

La chambre mixte de la Cour de cassation a tranché ce débat par un arrêt de principe du 21 juillet 2023 (n° 21-15.809, publié au rapport) : le délai biennal prévu à l'article 1648, alinéa 1^er, du Code civil est un délai de prescription. La solution, fondée sur l'analyse des travaux préparatoires de l'ordonnance du 17 février 2005, est désormais définitive.

Cette qualification — qui peut paraître scolaire — emporte en réalité des conséquences pratiques majeures pour l'acquéreur :

• le délai peut être interrompu par une assignation en référé ou en justice (article 2241 du Code civil), faisant courir un nouveau délai de deux ans ;
• le délai peut être suspendu lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d'instruction avant tout procès, notamment une expertise judiciaire (article 2239 du Code civil), le délai recommençant à courir à compter du dépôt du rapport.

Autrement dit : la procédure de référé-expertise est devenue, depuis cet arrêt, l'arme procédurale par excellence en matière de vices cachés. Elle protège efficacement les droits de l'acquéreur pendant toute la durée — souvent longue — de l'expertise.

Comment l'expertise judiciaire interagit-elle avec le délai ?

En pratique immobilière, l'acquéreur qui suspecte l'existence d'un vice caché doit agir vite. L'assignation en référé aux fins de désignation d'un expert judiciaire constitue à la fois un acte interruptif de prescription et le déclencheur d'une cause de suspension. Pour des illustrations concrètes des expertises judiciaires obtenues par le cabinet en matière de vices cachés et de VEFA, on consultera utilement cet article du cabinet.

Le mécanisme est le suivant : l'assignation en référé interrompt le délai de prescription biennal (article 2241 du Code civil). Si le juge fait droit à la demande d'expertise, la suspension prend effet jusqu'au dépôt du rapport (article 2239). À compter du dépôt du rapport, un nouveau délai de deux ans court pour agir au fond.

Attention, néanmoins, à un point de vigilance souligné par la Cour de cassation (Cass. civ. 3^e, 7 septembre 2022, n° 21-17.598) : lorsque le dépôt du rapport d'expertise constitue lui-même le moment de la « découverte » du vice, le délai de deux ans ne court qu'à compter de cette date. La suspension ne saurait alors pas prolonger ce délai de manière rétroactive.

En d'autres termes, la suspension s'applique au délai en cours d'écoulement — pas à un délai qui n'a pas encore commencé. L'articulation entre point de départ et causes de suspension requiert une analyse au cas par cas qu'il vaut mieux confier à un avocat spécialisé.

Le délai butoir de vingt ans à compter de la vente

Qu'est-ce qu'un délai butoir ?

Le délai butoir est une limite temporelle absolue, fixée par l'article 2232 du Code civil, qui éteint tout droit d'agir indépendamment des conditions ordinaires de la prescription. À la différence du délai biennal, il ne peut être ni suspendu ni interrompu. C'est un mur — pas une rambarde.

L'article 2232 dispose que le report du point de départ, la suspension ou l'interruption de la prescription ne peut avoir pour effet de porter le délai de la prescription extinctive au-delà de vingt ans à compter du jour de la naissance du droit. Pour la garantie des vices cachés, la naissance du droit est la date de la vente.

Comment s'articulent le délai biennal et le délai butoir ?

La troisième chambre civile de la Cour de cassation a précisé le régime applicable aux ventes conclues après l'entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008 (Cass. civ. 3^e, 25 mai 2022, n° 21-18.218, publié au bulletin) : l'action en garantie des vices cachés doit être formée dans le délai de deux ans à compter de la découverte du vice, sans pouvoir dépasser le délai butoir de vingt ans à compter de la vente initiale.

Ces deux délais se combinent selon le tableau suivant :

Concrètement, pour toute vente immobilière conclue après le 17 juin 2008, l'acquéreur doit agir dans les deux ans de la découverte du vice et, en tout état de cause, avant l'expiration du vingtième anniversaire de la vente. Le premier délai à expirer est celui qui s'applique.

Exemple illustrant le délai butoir. Un immeuble est vendu le 1^er janvier 2010. L'acquéreur découvre un vice caché en janvier 2030 — soit vingt ans après la vente. Même si le délai biennal court normalement à compter de la découverte du vice, l'action est irrecevable car le délai butoir de vingt ans est expiré depuis le 1^er janvier 2030.

Exemple illustrant la combinaison des deux délais. Le même immeuble est vendu le 1^er janvier 2010. Le vice est découvert le 1^er juin 2028. Le délai biennal court jusqu'au 1^er juin 2030, mais le délai butoir est expiré le 1^er janvier 2030. L'action devra donc être exercée avant le 1^er janvier 2030, même si le délai biennal n'est pas encore écoulé. Le butoir prime.

Les clauses de non-garantie des vices cachés sont-elles valables ?

La vente immobilière entre particuliers comporte fréquemment une clause dite « de non-garantie des vices cachés » ou « vendu en l'état ». Cette clause est licite entre non-professionnels, mais son efficacité est tout sauf absolue.

En vertu de l'article 1643 du Code civil, le vendeur ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés s'il connaissait le vice au moment de la vente. La clause est donc inopposable au vendeur de mauvaise foi — celui qui avait connaissance du vice et a délibérément omis d'en informer l'acquéreur. Sur ce terrain, le cabinet a obtenu de nombreuses décisions, notamment en matière de réticence dolosive à propos de vendeurs ayant tu l'existence d'infiltrations sous le vélux d'une véranda.

À l'égard des vendeurs professionnels (promoteurs, marchands de biens, constructeurs), la Cour de cassation présume que le professionnel connaît les vices de la chose qu'il vend. Une telle clause est donc systématiquement sans effet à l'encontre d'un vendeur professionnel. Cette présomption a une portée plus large qu'on ne le croit : il suffit, en pratique, que le vendeur exerce une activité liée à l'immobilier ou au bâtiment pour qu'elle s'applique. Le Tribunal judiciaire d'Évry l'a fait dans un dossier suivi par le cabinet, en jugeant qu'un vendeur particulier — mais gérant de plusieurs sociétés de construction — était présumé avoir connu le vice (analyse complète dans cet article du cabinet).

Par ailleurs, l'article L. 271-4 du Code de la construction et de l'habitation organise le dossier de diagnostic technique (DDT) obligatoire lors de toute vente immobilière. En l'absence de certains diagnostics exigés (plomb, amiante, termites, gaz, électricité, assainissement non collectif), le vendeur ne peut se prévaloir d'une clause d'exonération de garantie pour les vices correspondants : l'acquéreur conserve alors son droit d'agir dans le délai biennal de l'article 1648 du Code civil. Pour une analyse plus détaillée du régime de l'annulation et des effets de l'action rédhibitoire, voir l'article consacré à l'annulation d'une vente immobilière pour vice caché.

Cas particulier de la vente en l'état futur d'achèvement (VEFA)

La vente d'immeuble à construire (VEFA) obéit à un régime dualiste spécifique, issu des articles 1642-1, 1646-1 et 1648, alinéa 2, du Code civil ainsi que de l'article L. 261-7 du Code de la construction et de l'habitation. C'est l'un des régimes où la confusion sur les délais est la plus dommageable : il faut distinguer trois situations.

Pour les vices ou défauts de conformité apparents

Le vendeur en VEFA ne peut être déchargé, avant la réception et pendant un mois après la prise de possession, des vices de construction ou des défauts de conformité apparents. L'action en résolution ou en diminution du prix doit être introduite à peine de forclusion dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé de ces vices ou défauts (article 1648, alinéa 2, du Code civil). Ce délai d'un an est expressément qualifié de délai de forclusion par le texte : il ne peut être ni suspendu ni interrompu. Aucune négociation amiable ne le retient. Aucune réserve ne le suspend.

Pour les vices cachés proprement dits

Les vices cachés qui ne sont pas apparents à la réception ou dans le mois suivant la prise de possession restent soumis au régime de droit commun : délai de prescription biennal à compter de la découverte du vice, encadré par le délai butoir de vingt ans à compter de la vente.

Pour les désordres relevant des garanties légales des constructeurs

L'article 1646-1 du Code civil étend aux vendeurs en VEFA les garanties légales des constructeurs, à compter de la réception des travaux. L'acquéreur bénéficie ainsi de la garantie décennale (dix ans pour les désordres compromettant la solidité de l'ouvrage ou le rendant impropre à sa destination), de la garantie biennale de bon fonctionnement (deux ans pour les éléments d'équipement dissociables) et, le cas échéant, de la garantie de parfait achèvement (un an à compter de la réception).

Pour un développement complet sur les recours en VEFA — articulation des trois garanties, procès-verbal de livraison, consignation du solde du prix —, voir l'article consacré aux recours en cas de retard de livraison ou de malfaçons en VEFA.

Quelle action exercer : rédhibitoire ou estimatoire ?

L'acquéreur qui établit l'existence d'un vice caché dispose d'un choix entre deux actions :

• l'action rédhibitoire (article 1644 du Code civil) : elle tend à l'annulation de la vente et à la restitution intégrale du prix. C'est l'option la plus radicale, à réserver aux cas dans lesquels le vice rend le bien totalement impropre à son usage ;
• l'action estimatoire, dite aussi quanti minoris (article 1644 du Code civil) : elle tend à une réduction du prix de vente proportionnelle à la gravité du vice. L'acquéreur conserve le bien.

Dans les deux cas, si le vendeur connaissait les vices, il doit restituer à l'acquéreur tous les dommages et intérêts (article 1645 du Code civil). Si le vendeur ne les connaissait pas, il n'est tenu qu'à la restitution du prix et des frais occasionnés par la vente (article 1646 du Code civil). Ce qui se joue donc, dans presque tous les contentieux de vices cachés, c'est la démonstration de la connaissance qu'avait le vendeur du désordre.

En pratique immobilière, l'action estimatoire est la plus fréquemment exercée. La résolution de la vente emporte des conséquences lourdes pour les deux parties (restitutions réciproques, indemnité d'occupation, etc.) et n'est accordée par les tribunaux que lorsque le vice est particulièrement grave et rend réellement le bien inutilisable. Pour l'analyse complète des conditions et effets de la résolution rédhibitoire, voir l'article consacré à l'annulation d'une vente immobilière pour vice caché.

Cette page a été rédigée par Maître Antoine CHRISTIN, avocat au Barreau des Hauts-de-Seine, spécialiste en droit immobilier. Le Cabinet ANTOINE CHRISTIN AVOCAT accompagne particuliers, investisseurs et professionnels dans tous les contentieux liés à la vente immobilière : vices cachés, dol, défaut de délivrance, responsabilité du diagnostiqueur, garanties de la construction. Pour toute question ou pour être accompagné dans vos démarches, contactez le cabinet.