Qu'est-ce que le déplafonnement du loyer commercial ?

Le principe : un loyer plafonné par défaut

Une variation strictement bornée par l'indice de référence

L'article L. 145-34 du Code de commerce pose la règle : lors du renouvellement d'un bail dont la durée contractuelle n'excède pas neuf ans, la variation du loyer ne peut dépasser la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT), calculée depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré.

Ce n'est pas une faveur faite au locataire — c'est le droit commun. Le plafonnement protège le preneur contre les variations brutales, en assurant une prévisibilité économique calée sur les indices officiels du marché. Le loyer suit l'indice ; rien de plus, rien de moins.

Ces dispositions s'appliquent aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1^er septembre 2014, dans leur rédaction issue de la loi Pinel du 18 juin 2014.

La valeur locative : l'étalon caché derrière le déplafonnement

L'article L. 145-33 dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit, en théorie, correspondre à la valeur locative. Celle-ci est déterminée, à défaut d'accord, en tenant compte de cinq éléments : les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité, et les prix pratiqués dans le voisinage.

En régime de plafonnement, la valeur locative reste un plafond théorique que l'indice ne peut qu'approcher ; en régime de déplafonnement, elle devient la référence effective. La différence peut être considérable : le déplafonnement aligne le loyer sur le marché réel, parfois avec des écarts spectaculaires par rapport au loyer plafonné précédent.

Le déplafonnement par la durée : 9 ans contractuels, 12 ans de tacite prolongation

Première hypothèse — la plus mécanique. Le plafonnement ne s'applique que si la durée du bail à renouveler n'excède pas neuf ans. Deux situations ouvrent donc la porte au déplafonnement.

Le bail conclu pour plus de neuf ans

Un bail conclu d'origine pour douze ou quinze ans échappe d'emblée au plafonnement : le législateur considère que les parties ont volontairement accepté une durée plus longue, et qu'elles doivent en tirer toutes les conséquences au moment du renouvellement.

Le bail de neuf ans prolongé tacitement au-delà de douze ans

C'est le piège classique. Lorsqu'un bail de neuf ans arrive à terme sans que l'une ou l'autre partie ne réagisse — pas de congé, pas de demande de renouvellement —, il se poursuit par tacite prolongation. Au mois le mois, sans limite de durée, sur les mêmes conditions. Tout le monde s'en accommode jusqu'au jour où l'on franchit le seuil des douze ans : à ce moment-là, le plafonnement saute.

Et la sanction de cette inertie est sévère : la Cour de cassation a confirmé, dans un arrêt publié du 16 octobre 2025 (Cass. civ. 3^e, 16 oct. 2025, n° 23-23.834), qu'en cas de déplafonnement par tacite prolongation au-delà de douze ans, le mécanisme de lissage à 10 % par an ne s'applique pas. La hausse peut être immédiate et intégrale. Pour un preneur qui croyait s'être glissé tranquillement dans une situation acquise, le réveil est rude.

Le déplafonnement par modification notable des éléments de la valeur locative

Deuxième hypothèse : il faut démontrer une modification notable de l'un des quatre premiers éléments de la valeur locative énumérés à l'article L. 145-33. L'adjectif est important. Le législateur n'admet pas n'importe quelle évolution : seule celle qui présente une certaine importance, appréciée souverainement par les juges du fond, ouvre la voie.

La modification notable des caractéristiques du local

L'article L. 145-33, 1°, et l'article R. 145-3 du Code de commerce définissent ces caractéristiques : situation dans l'immeuble, surface, volume, accessibilité au public, répartition des surfaces d'exploitation, conformation des locaux et état d'entretien.

Les travaux importants réalisés et financés par le bailleur peuvent constituer une modification notable. En revanche — et c'est la limite capitale —, les améliorations effectuées et financées par le preneur ne peuvent pas être invoquées par le bailleur pour demander le déplafonnement (art. R. 145-8 C. com.). Sinon, le preneur paierait deux fois : une fois pour faire les travaux, une seconde fois pour les voir augmenter son propre loyer.

La frontière entre « modification notable des caractéristiques » et « simple amélioration » est parfois ténue. Dans un arrêt du 12 décembre 2024 (Cass. civ. 3^e, 12 déc. 2024, n° 23-14.800), la Cour de cassation a admis le déplafonnement dans le cas de travaux réalisés par le preneur consistant en la suppression d'une grande partie d'un mur porteur : la transformation structurelle excédait, selon elle, le cadre d'une simple amélioration intrinsèque. Quand le locataire redessine la structure du bâtiment, il ne peut plus se cacher derrière la protection de l'article R. 145-8.

La modification notable de la destination des lieux

Tout changement substantiel de l'activité autorisée dans les locaux peut fonder un déplafonnement. Cette hypothèse est liée à la déspécialisation — partielle ou plénière — prévue aux articles L. 145-47 et suivants du Code de commerce.

Précision utile : la Cour de cassation a jugé que la cession du droit au bail accompagnée d'une déspécialisation, réalisée en cours de bail conformément à l'article L. 145-51, ne prive pas le bailleur de son droit d'invoquer ce changement de destination au soutien d'une demande de déplafonnement lors du renouvellement ultérieur (Cass. civ. 3^e, 15 févr. 2023, n° 21-25.849). Le fait pour le bailleur de ne pas s'être opposé à la déspécialisation ne vaut pas renonciation à son arme.

La modification notable des obligations respectives des parties

L'article L. 145-33, 3°, et l'article R. 145-8 permettent de tenir compte de l'évolution des obligations légales et conventionnelles génératrices de charges nouvelles depuis la dernière fixation du loyer.

La Cour de cassation a apporté sur ce terrain une précision importante dans un arrêt du 23 janvier 2025 (Cass. civ. 3^e, 23 janv. 2025, n° 23-14.887). Le bailleur sollicitait le déplafonnement en invoquant la création, par la loi ALUR du 24 mars 2014, d'une obligation légale nouvelle de s'assurer en qualité de copropriétaire non-occupant. La Haute juridiction a admis qu'il s'agissait bien d'une modification notable des obligations des parties — peu importe que le bailleur ait souscrit l'assurance volontairement avant la loi.

À l'inverse, un transfert de charges contractuel du bailleur vers le preneur — par exemple un transfert de la taxe foncière ou d'obligations d'entretien — peut, en sens inverse, être invoqué par le preneur au titre d'une modification des obligations des parties.

La modification notable des facteurs locaux de commercialité

Les facteurs locaux de commercialité sont définis par l'article R. 145-6 : importance de la ville, du quartier ou de la rue, lieu d'implantation, répartition des activités dans le voisinage, moyens de transport, attrait particulier de l'emplacement pour le commerce considéré. Pour justifier un déplafonnement, la modification doit présenter deux caractères cumulatifs :

• elle doit être notable, c'est-à-dire d'une certaine importance ;
• elle doit être de nature à avoir une incidence favorable sur l'activité commerciale effectivement exercée par le locataire.

La Cour de cassation a récemment consolidé cette double exigence dans un arrêt publié du 18 septembre 2025 (Cass. civ. 3^e, 18 sept. 2025, n° 24-13.288). Elle y a affirmé qu'il suffit que la modification soit « de nature à avoir une incidence favorable » sur l'activité du preneur, sans qu'il soit nécessaire de démontrer une incidence effective sur le chiffre d'affaires. La nuance est précieuse : le bailleur n'a pas à prouver une augmentation des ventes, seulement que les modifications constatées sont, par leur nature même, propices au commerce exercé.

Symétriquement, et c'est un garde-fou que l'on oublie parfois : une évolution défavorable des facteurs locaux de commercialité ne saurait justifier le déplafonnement (Cass. civ. 3^e, 17 janv. 2012, n° 11-12.090). Le déplafonnement ne fonctionne que dans un sens — vers le haut, jamais vers le bas. De plus, la modification ne peut être appréciée que sur la période couverte par le bail expiré, jusqu'à la date d'effet du bail renouvelé (Cass. civ. 3^e, 25 janv. 2024, n° 22-21.006) : pas question de remonter à la création du quartier.

En pratique, les éléments qui ont régulièrement justifié le déplafonnement pour cette cause incluent : la création ou l'extension d'une infrastructure de transport (ligne de métro, RER, tramway), l'ouverture d'un centre commercial à proximité, la piétonisation d'une rue commerçante, la création de parkings publics, ou un accroissement notable de la population de la zone de chalandise.

Le motif souvent oublié : l'article L. 145-39 et la hausse de plus de 25 %

Voici l'angle mort du contentieux des baux commerciaux — le motif qui dort dans le Code et que personne ne pense à actionner. L'article L. 145-39 prévoit qu'à la demande de l'une des parties, le loyer peut être révisé en dehors du cadre de la révision triennale, et fixé à la valeur locative, lorsqu'il a varié de plus du quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire.

Pendant longtemps, ce motif est resté lettre morte. Les indices évoluaient suffisamment lentement pour qu'on n'atteigne quasiment jamais les 25 % d'augmentation cumulée. Sauf bien sûr sur des baux très anciens — mais dans ces cas-là, c'était l'article L. 145-34 (durée supérieure à douze ans) qui prenait le relais.

L'explosion des indices ces dernières années a tout changé. ICC, ILC, ILAT : tous ont connu, depuis 2022, des progressions inédites. Beaucoup de baux conclus au début des années 2010 ont vu leur loyer évoluer de plus de 25 % en cours d'exécution. Le motif endormi de l'article L. 145-39 est devenu, pour de nombreux bailleurs, une arme massive — et c'est un argumentaire qui tient en quelques lignes.

Côté preneur, le réflexe défensif consiste à vérifier (i) l'indice de référence stipulé au bail, (ii) le pourcentage d'évolution effectivement intervenu depuis la dernière fixation contractuelle ou judiciaire, et (iii) si la barre des 25 % a été franchie. Le cas échéant, mieux vaut anticiper et négocier un renouvellement amiable plutôt que d'attendre que le bailleur dégaine l'article L. 145-39 dans une procédure devant le juge des loyers commerciaux.

Le déplafonnement lors de la révision triennale

Le déplafonnement n'est pas réservé au renouvellement. L'article L. 145-38 organise la révision triennale du loyer, qui peut intervenir tous les trois ans à la demande de l'une ou l'autre partie — mais à des conditions plus strictes.

Lors d'une révision triennale, la variation du loyer est en principe bornée à la variation de l'ILC ou de l'ILAT. Par exception, si la partie qui demande la révision rapporte la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné, à elle seule, une variation de plus de 10 % de la valeur locative, le loyer peut être fixé à cette valeur locative, en dehors du plafond.

La condition est sensiblement plus exigeante qu'au renouvellement : à la révision triennale, seuls les facteurs locaux de commercialité peuvent justifier un déplafonnement — pas les caractéristiques du local, pas la destination, pas les obligations des parties. Ces trois autres motifs sont réservés au moment du renouvellement. En cas de déplafonnement à la révision, la variation de loyer est également soumise au plafond d'augmentation annuelle de 10 %.

Le lissage à 10 % par an — et ses angles morts

La loi Pinel a introduit en 2014 un mécanisme protecteur destiné à atténuer le choc financier du déplafonnement. L'article L. 145-34, dernier alinéa, prévoit que la variation de loyer qui découle d'un déplafonnement ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.

Concrètement, si la valeur locative est le double du loyer plafonné, la hausse sera étalée sur plusieurs années à raison de 10 % maximum par an. Le preneur a le temps d'absorber le choc, le bailleur attend pour récupérer la pleine valeur locative, et tout le monde s'évite un contentieux frontal.

Mais le lissage ne joue pas dans tous les cas

C'est tout l'enjeu de l'arrêt du 16 octobre 2025 (Cass. civ. 3^e, 16 oct. 2025, n° 23-23.834). La Cour de cassation a tranché : le mécanisme de lissage ne s'applique que dans deux configurations :

• lorsque le déplafonnement est fondé sur une modification notable des quatre premiers éléments de la valeur locative ;
• lorsqu'il est fondé sur une durée contractuelle initiale supérieure à neuf ans.

En revanche, le lissage ne s'applique pas lorsque le déplafonnement résulte de la seule tacite prolongation au-delà de douze ans. Dans cette configuration, le bailleur peut réclamer immédiatement le plein loyer à la valeur locative, sans étalement. C'est la sanction la plus sévère du Code — et elle frappe précisément les preneurs les plus négligents, ceux qui n'ont pas pris l'initiative formelle du renouvellement à temps.

Le lissage ne s'applique pas non plus aux locaux monovalents, aux terrains nus et aux bureaux, ni dans les cas où le nouveau loyer déplafonné s'avère inférieur au loyer en cours.

Tableau récapitulatif des cas de déplafonnement

Sur la charge de la preuve, un mot pour finir : elle pèse toujours sur la partie qui invoque le déplafonnement — c'est-à-dire, dans 95 % des cas, sur le bailleur qui demande à monter le loyer. C'est à lui d'établir, au cours du bail à renouveler, l'existence d'une modification notable (Cass. civ. 3^e, 4 juill. 2024, n° 23-13.515). L'expertise judiciaire est, en pratique, quasi systématique en cas de litige.

Cette page a été rédigée par Maître Antoine CHRISTIN, avocat au Barreau des Hauts-de-Seine, spécialiste en droit immobilier. Pour toute question relative au déplafonnement de votre loyer commercial ou pour être accompagné dans vos démarches, contactez le cabinet.