Le bailleur peut-il refuser le renouvellement du bail commercial sans indemnité d'éviction ?

Le principe : le refus est libre, mais l'indemnité reste la règle

Le statut des baux commerciaux confère au locataire un droit au renouvellement de son bail dès lors qu'il en remplit les conditions (exploitation d'un fonds de commerce, immatriculation régulière, occupation effective des locaux). C'est la pierre angulaire de la propriété commerciale, ce qui garantit la pérennité du commerce et donc la valeur du fonds.

Mais le bailleur n'est pas pour autant contraint de renouveler. L'article L. 145-14 du Code de commerce est clair : le bailleur peut toujours refuser le renouvellement. La contrepartie est immédiate : ce refus l'oblige, sauf exceptions, à verser une indemnité d'éviction.

La Cour de cassation a, de longue date, consacré ce schéma en affirmant que le bailleur est « toujours en droit de refuser le renouvellement d'un bail venu à expiration en payant une indemnité d'éviction » (Cass. civ. 3^e, 25 novembre 2009, n° 08-21.029, Bull. 2009, III, n° 263). Le refus, en lui-même, est un droit absolu du bailleur. Ce qui est conditionné, c'est la dispense de l'indemnité.

Le maintien dans les lieux jusqu'au paiement

L'article L. 145-28 du Code de commerce protège le locataire de toute éviction précipitée : aucun preneur ayant droit à une indemnité d'éviction ne peut être contraint de quitter les locaux avant de l'avoir reçue. Il bénéficie d'un maintien dans les lieux aux conditions du bail expiré jusqu'au paiement effectif.

Ce maintien s'accompagne d'une indemnité d'occupation, distincte du loyer, fixée à la valeur locative des locaux. La Cour de cassation a précisé que cette indemnité d'occupation se substitue de plein droit au loyer contractuel et doit être calculée selon les critères de l'article L. 145-33 du Code de commerce, et non au montant du loyer expiré (Cass. civ. 3^e, 15 juin 2023, n° 22-13.376).

Précision utile : le locataire n'est pas obligé de rester dans les lieux pour percevoir son indemnité. La Cour de cassation a jugé que l'indemnisation du préjudice résultant du non-renouvellement n'est pas subordonnée au maintien dans les lieux — celui qui choisit de partir avant paiement ne perd pas pour autant son droit à indemnité. C'est une faculté, pas une obligation.

Premier cas : le motif grave et légitime (art. L. 145-17, I, 1°)

Le motif grave et légitime est, de loin, le cas le plus fréquent de refus sans indemnité — et celui qui suscite le plus de contentieux. Il est prévu à l'article L. 145-17, I, 1° du Code de commerce, et confère au bailleur la faculté de priver le locataire fautif de toute indemnité, à condition de respecter une procédure strictement encadrée. Strictement : c'est le mot qui importe.

Qu'est-ce qu'un motif grave et légitime ?

La loi ne définit pas limitativement la notion. Il appartient aux juridictions d'apprécier souverainement si les manquements reprochés au locataire atteignent le degré de gravité requis. En substance, il doit s'agir d'une faute suffisamment sérieuse pour rendre inacceptable la continuation des relations contractuelles sans indemnisation.

Le motif doit être en rapport avec le bail : il doit découler de l'exécution de la convention locative, même s'il peut s'agir de comportements s'étant produits en dehors des locaux (par exemple, des violences à l'égard du bailleur ou des tiers en lien avec l'activité). La jurisprudence admet qu'un comportement extracontractuel d'une gravité particulière puisse constituer un motif grave et légitime lorsqu'il est directement imputable à la relation bailleur-locataire.

La charge de la preuve pèse entièrement sur le bailleur : c'est à lui d'établir l'existence et la persistance du manquement reproché. Et l'on verra que dans la pratique, c'est précisément ce qui fait basculer la majorité des dossiers.

Les fautes les plus fréquemment retenues

Les juridictions ont retenu, à titre de motif grave et légitime, un ensemble de comportements récurrents en pratique :

• Impayés répétés de loyers et de charges, malgré les mises en demeure — c'est le cas le plus classique ;
• Non-respect de la destination contractuelle ou changement d'activité sans autorisation du bailleur (déspécialisation irrégulière) ;
• Sous-location ou cession de bail non autorisées, lorsque le contrat les interdit ou les conditionne à un agrément ;
• Défaut d'entretien des locaux et absence de réalisation de travaux contractuellement à la charge du preneur ;
• Cessation d'exploitation du fonds sans raison sérieuse et légitime ;
• Transformations non autorisées affectant la structure des locaux ;
• Comportement gravement fautif à l'égard du bailleur, du voisinage ou de la copropriété.

Exemple concret : un locataire exploitant un restaurant accumule des impayés de loyers et charges sur plusieurs mois, malgré deux rappels amiables. Son bailleur lui délivre une mise en demeure par acte d'huissier, reproduisant les termes de l'article L. 145-17 et lui accordant un délai d'un mois pour régulariser. À l'issue de ce délai, les sommes ne sont toujours pas réglées. Le bailleur peut alors refuser le renouvellement sans être tenu au paiement de l'indemnité d'éviction. Mais — et c'est tout le sujet de la section suivante — il aura fallu, pour en arriver là, respecter un parcours formel qui ne tolère aucune approximation.

La mise en demeure préalable : la formalité qui sauve — ou qui condamne

Lorsque le motif grave et légitime consiste dans l'inexécution d'une obligation ou dans la cessation injustifiée de l'exploitation du fonds, l'article L. 145-17, I, 1° impose une formalité préalable à peine de nullité : le bailleur doit délivrer au locataire une mise en demeure par acte extrajudiciaire. C'est-à-dire un acte de commissaire de justice — pas un courrier recommandé, pas un mail, pas une LRAR, pas un avocat-avocat.

Cette mise en demeure doit impérativement :

• être établie par acte extrajudiciaire (un courrier recommandé ne suffit pas, et le juge le rappelle régulièrement) ;
• préciser le motif invoqué avec suffisamment de clarté pour que le locataire puisse identifier ce qu'on lui reproche ;
• reproduire in extenso le texte de l'alinéa de l'article L. 145-17 du Code de commerce.

Le locataire dispose ensuite d'un délai d'un mois pour faire cesser l'infraction. Ce n'est que si le manquement s'est poursuivi ou renouvelé à l'issue de ce délai que le bailleur peut valablement invoquer le motif grave et légitime pour refuser le renouvellement sans indemnité. Le texte est très clair sur ce point : le délai est une chance laissée au locataire de régulariser sa situation, et il faut qu'elle soit effective.

Mise en demeure et congé : le même acte ou deux actes distincts ?

La Cour de cassation a admis, dans un arrêt récent, que la mise en demeure puisse figurer dans le même acte que le refus de renouvellement, à condition que le délai d'un mois soit bien respecté entre la signification de la mise en demeure et la prise d'effet du refus (Cass. civ. 3^e, 25 janvier 2024, n° 17-31.538).

Que se passe-t-il si la mise en demeure est irrégulière ou absente ?

L'absence ou l'irrégularité de la mise en demeure préalable est, en pratique, la cause d'échec la plus fréquente pour le bailleur qui souhaitait s'épargner l'indemnité d'éviction. Et c'est précisément ce qu'a jugé la Cour de cassation : l'irrégularité de la mise en demeure ne rend pas nul le refus de renouvellement, mais prive le bailleur du bénéfice de la dispense d'indemnité.

La troisième chambre civile a posé la règle : « en l'état d'un refus de renouvellement sans offre d'indemnité d'éviction pour motifs graves et légitimes, l'absence de mise en demeure régulière, si elle est établie, laisse subsister le refus de renouvellement mais ouvre droit, pour le preneur, au paiement d'une indemnité d'éviction » (Cass. civ. 3^e, 19 décembre 2012, n° 11-24.251, Bull. 2012, III, n° 193).

En pratique, le locataire ne peut pas obtenir le renouvellement de son bail si le bailleur l'a refusé, même en cas de mise en demeure irrégulière. En revanche, il est en droit de réclamer une indemnité d'éviction en compensation de la perte de son fonds. Le bailleur, qui pensait s'en tirer à bon compte, se retrouve à payer l'addition complète. C'est précisément ce qu'il voulait éviter — c'est précisément ce qui lui arrive.

L'imputabilité du motif au locataire (et à lui seul)

Le motif grave et légitime doit être directement imputable au locataire sortant. Ce n'est pas une simple précision théorique : c'est un point de défense majeur, en particulier pour les cessionnaires de fonds et les repreneurs.

La Cour de cassation a tout de même étendu cette notion : le bailleur peut se prévaloir de fautes commises par les personnes dont le locataire répond (préposés, sous-locataires autorisés, gérants de fait), et n'est donc pas limité aux seuls actes personnels du preneur (Cass. civ. 3^e, 11 juin 2008, n° 07-14.256, Bull. 2008, III, n° 104). Pour le bailleur, c'est une corde de plus à son arc.

À l'inverse — et c'est là que le terrain devient miné pour le bailleur —, ce dernier ne peut pas invoquer un motif grave à la survenance duquel il a lui-même contribué. Il ne peut pas davantage opposer à un locataire cessionnaire les manquements commis exclusivement par le cédant. La Cour de cassation a précisé sur ce point que, vis-à-vis du cessionnaire du bail, seuls les faits qui lui sont personnellement imputables peuvent constituer un motif grave et légitime (Cass. civ. 3^e, 14 décembre 2023, n° 22-13.661).

Deuxième cas : l'immeuble insalubre ou dangereux (art. L. 145-17, I, 2°)

L'article L. 145-17, I, 2° du Code de commerce autorise le bailleur à refuser le renouvellement sans indemnité lorsqu'il est établi que l'immeuble doit être totalement ou partiellement démoli en raison d'un état d'insalubrité reconnu par l'autorité administrative, ou lorsqu'il ne peut plus être occupé sans danger.

Cette hypothèse repose sur deux conditions alternatives :

• une décision administrative d'insalubrité reconnaissant formellement l'état de l'immeuble et imposant sa démolition totale ou partielle ;
• la preuve d'un péril objectif rendant l'occupation des locaux dangereuse pour les occupants, même en l'absence de décision administrative formelle.

Cette cause de refus sans indemnité se distingue fondamentalement de la démolition-reconstruction entreprise à l'initiative du bailleur pour des raisons de convenance — projet immobilier, restructuration, valorisation du patrimoine. Dans ce dernier cas, régi par l'article L. 145-18 du Code de commerce, le bailleur peut aussi refuser le renouvellement, mais il demeure tenu au versement d'une indemnité d'éviction, à moins d'offrir au locataire un local de remplacement correspondant à ses besoins et possibilités.

La distinction est tranchée : seule l'insalubrité ou le danger, caractérisés dans les conditions légales, dispensent le bailleur de toute indemnisation. Une démolition décidée librement par le propriétaire pour valoriser son patrimoine reste à sa charge financière. C'est la limite entre la nécessité subie (insalubrité) et le choix assumé (restructuration) — et la jurisprudence ne laisse pas confondre les deux.

Troisième cas : le locataire hors statut des baux commerciaux

Le droit au renouvellement et, corrélativement, le droit à l'indemnité d'éviction, ne bénéficient qu'au locataire qui remplit les conditions d'application du statut des baux commerciaux au sens des articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce. Si ces conditions ne sont pas réunies, le bail ne relève pas du statut protecteur — et le locataire ne dispose ni du droit au renouvellement, ni du droit à l'indemnité d'éviction.

Les conditions principales à satisfaire sont les suivantes :

• le preneur doit être un commerçant ou artisan immatriculé au RCS ou au registre national des entreprises ;
• il doit exploiter dans les locaux loués un fonds de commerce lui appartenant ;
• les locaux doivent être affectés à l'exploitation de ce fonds ;
• le locataire doit justifier d'une exploitation effective et régulière.

En l'absence de l'une de ces conditions — notamment en cas de défaut d'immatriculation —, le bail sort du régime des baux commerciaux pour être soumis au droit commun des contrats de louage, lequel ne confère aucun droit au renouvellement. Le congé sans renouvellement ni indemnité est alors valide.

Le tempérament : l'unité d'exploitation

La jurisprudence tempère cette règle en reconnaissant la notion d'unité d'exploitation. Lorsque plusieurs locaux loués sous des baux distincts constituent un ensemble physiquement et économiquement indivisible — comptabilité commune, affectation à un fonds unique, interdépendance des activités —, une immatriculation séparée pour chaque local n'est pas nécessaire.

La Cour d'appel de Paris l'a rappelé récemment, dans une affaire concernant un hôtel exploitant une salle de petit-déjeuner faisant l'objet d'un bail distinct : l'existence d'une unité d'exploitation caractérisée justifiait de reconnaître le droit à l'indemnité d'éviction malgré l'absence d'immatriculation spécifique pour les locaux litigieux (CA Paris, 22 janvier 2026, n° 22/17772). C'est une parade utile pour les exploitations multi-sites, et un argument à ne pas négliger lorsque le bailleur agite l'absence d'immatriculation pour écarter purement et simplement le statut.

Cas particulier : l'article L. 145-25 prévoit un régime spécial lorsque le bailleur est également le vendeur du fonds exploité dans les locaux et a reçu le prix intégral de la vente. Dans cette situation, les possibilités de refus sans indemnité sont encore plus limitées — seul le motif grave et légitime peut être invoqué.

Tableau comparatif : refus avec et sans indemnité d'éviction

Cette page a été rédigée par Maître Antoine CHRISTIN, avocat au Barreau des Hauts-de-Seine, spécialiste en droit immobilier. Pour toute question relative à un refus de renouvellement de bail commercial ou pour être accompagné dans vos démarches, contactez le cabinet.