Peut-on céder un bail commercial sans l'accord du bailleur ?

Le principe : un droit de cession protégé par l'ordre public

La règle de base : l'article 1717 du Code civil

En droit commun du bail, l'article 1717 du Code civil pose une règle simple et libérale : le preneur a le droit de céder son bail et de sous-louer, sauf si une clause expresse du contrat l'en empêche. La liberté est le principe ; l'interdiction, l'exception qui doit être écrite noir sur blanc.

Cette belle mécanique s'efface toutefois en matière de bail commercial, qui obéit à un régime spécial — beaucoup plus protecteur du locataire dès lors que celui-ci entend transmettre son fonds de commerce.

L'article L. 145-16 du Code de commerce : le bouclier du commerçant

L'article L. 145-16 du Code de commerce dispose que sont réputées non écrites, quelle qu'en soit la forme, les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail à l'acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise.

Le texte est d'ordre public : le bailleur ne peut pas y déroger par contrat, et la clause prohibitive est nulle de plein droit, sans qu'il soit nécessaire de saisir un juge pour le faire constater. La protection s'étend par ailleurs aux transmissions universelles de patrimoine professionnel et aux opérations de fusion-scission de sociétés (art. L. 236-22 et s. C. com.).

La distinction qui change tout : avec le fonds, ou sans

La portée de la protection légale dépend tout entière d'un seul paramètre : la cession du bail s'accompagne-t-elle, ou non, de la vente du fonds de commerce ? Cette distinction est le pivot du régime. Tout en découle.

La cession avec le fonds de commerce : la liberté encadrée

Lorsque vous cédez votre fonds, vous pouvez transmettre le bail à votre acquéreur sans qu'aucune clause d'interdiction absolue ne puisse vous arrêter. La Cour de cassation a posé le principe dès 2002 et n'en a jamais dévié depuis : la prohibition de l'article L. 145-16 ne vise que les clauses constituant une interdiction absolue et générale (Cass. civ. 3^e, 2 octobre 2002, n° 01-02.035, Bull. 2002 III n° 192).

Ce qui veut dire — et là se cache la subtilité — que les clauses simplement limitatives restent licites. Concrètement, votre bail peut valablement subordonner la cession à :

• l'agrément préalable et écrit du bailleur ;
• des exigences de forme (acte authentique, appel du bailleur à l'acte) ;
• des conditions de solvabilité du cessionnaire pressenti.

Tant que la restriction ne se transforme pas en interdiction de fait, elle tient. Mais une clause qui interdirait purement et simplement toute cession à l'acquéreur du fonds, sans la moindre porte de sortie, est balayée par le juge.

La cession isolée du droit au bail : tout autre régime

Le cas est radicalement différent lorsque vous cédez votre seul droit au bail, sans transmission concomitante du fonds. L'article L. 145-16 ne s'applique pas — il vise expressément l'acquéreur du fonds, et personne d'autre.

Le bailleur peut donc parfaitement interdire ce type de cession, ou la subordonner à son accord exprès et écrit. Ces clauses sont licites, et la jurisprudence les applique avec une rigueur sans concession. En pratique, l'écrasante majorité des baux commerciaux contiennent une telle clause, qui couvre toute cession — avec ou sans fonds — sauf au profit d'un successeur exerçant une activité identique ou similaire.

Exemple pratique : un restaurateur souhaite vendre uniquement son droit au bail à un commerçant de prêt-à-porter, sans lui céder son fonds de commerce. Si le bail contient une clause d'agrément, l'accord écrit du bailleur est indispensable. À défaut, la cession sera inopposable, et le cessionnaire pourra être traité comme un occupant sans droit ni titre — donc expulsé. Cher payé pour quelques mois de loyers économisés.

Les clauses d'agrément : licites, mais sous surveillance

Qu'est-ce qu'une clause d'agrément, exactement ?

Une clause d'agrément, c'est l'engagement contractuel par lequel le locataire s'oblige à obtenir l'accord préalable et écrit du bailleur avant toute cession du bail à un tiers. Elle peut, en outre, imposer des conditions de forme : rédaction par acte authentique, participation effective du bailleur à l'acte, notification préalable comportant l'identité et les références du cessionnaire pressenti.

Ne sous-estimez pas ces conditions formelles. La jurisprudence les sanctionne avec une rigueur qui laisse peu de place à l'improvisation : la cession réalisée sans appel du bailleur à l'acte alors que le bail l'exige est inopposable au bailleur, quand bien même celui-ci aurait été informé de l'opération par une autre voie (Cass. civ. 3^e, 16 novembre 2023, n° 22-17.567).

La cession de bail commercial peut, de surcroît, être analysée comme une cession de contrat au sens de l'article 1216 du Code civil (issu de la réforme du droit des contrats de 2016). Ce texte impose l'accord du cocontractant cédé — c'est-à-dire le bailleur — et exige un écrit à peine de nullité. Plusieurs cours d'appel mobilisent désormais cet article pour renforcer encore les exigences pesant sur la cession.

Le bailleur peut-il refuser comme bon lui semble ?

Non. Le droit d'agrément n'est pas un droit discrétionnaire — c'est-à-dire que le bailleur ne peut pas opposer un refus de pure convenance, motivé par son humeur du jour ou ses préférences esthétiques. Il doit invoquer des raisons légitimes et sérieuses : insolvabilité manifeste du cessionnaire, incompatibilité du projet d'activité avec la destination contractuelle des locaux, risque avéré de dégradation du bien.

Un refus injustifié expose le bailleur à une action en responsabilité, et le locataire évincé peut obtenir réparation de son préjudice — notamment le manque à gagner sur le prix de cession qui s'est envolé.

Le juge peut-il passer outre le refus du bailleur ?

Oui, et c'est l'une des armes les plus précieuses du locataire. La Cour de cassation a expressément consacré la faculté pour le preneur de saisir le juge afin d'être autorisé à passer outre un refus injustifié : « les parties à un bail commercial peuvent subordonner la cession du droit au bail à l'acquéreur du fonds de commerce à l'accord écrit et préalable du bailleur, le preneur pouvant se faire autoriser par justice à passer outre un refus injustifié » (Cass. civ. 3^e, 16 novembre 2023, n° 22-17.567).

Le juge des référés est compétent pour autoriser la cession à titre provisoire lorsque l'urgence est caractérisée. Attention toutefois : l'autorisation judiciaire ne vaut que pour le cessionnaire nommément désigné dans la décision. Si le cessionnaire change en cours de route — par exemple parce qu'on a substitué une société aux deux personnes physiques initialement envisagées —, l'autorisation tombe et le bailleur est fondé à contester la régularité de la cession. Soyez précis dès la requête.

Les formalités à respecter : appel du bailleur et garantie solidaire

L'appel du bailleur à l'acte (ou la notification)

Indépendamment des conditions de fond, la cession est soumise à des formalités d'opposabilité dont le non-respect entraîne — vous l'avez deviné — l'inopposabilité de l'opération au bailleur. Ces formalités varient selon les stipulations du bail.

Lorsque le bail prévoit que toute cession doit être réalisée par acte authentique en présence du bailleur, l'absence d'appel à l'acte suffit à rendre la cession inopposable. Peu importe que le bailleur ait été informé par d'autres canaux : la rigueur formelle prime. Plusieurs cours d'appel ont qualifié de sans droit ni titre le cessionnaire dont la cession n'avait pas respecté les exigences procédurales du bail.

En l'absence de clause spéciale, la cession doit néanmoins être portée à la connaissance du bailleur dans des conditions lui permettant de ne pas l'ignorer — au minimum par une notification comportant l'identité du cessionnaire et la date de prise d'effet. La jurisprudence admet qu'un agrément tacite puisse être caractérisé lorsque le bailleur a quittancé des loyers au nom du cessionnaire ou accompli des actes positifs de reconnaissance de ce dernier comme locataire.

La garantie solidaire du cédant : trois ans, pas un de plus

Le bail peut stipuler que le cédant demeure garant solidaire du paiement des loyers et des obligations du bail après la cession. Cette clause est licite, mais la loi Pinel du 18 juin 2014 l'a sérieusement bordée par deux dispositions du Code de commerce qu'il faut connaître.

Premièrement (art. L. 145-16-1) : si la cession s'accompagne d'une telle clause, le bailleur a l'obligation d'informer le cédant de tout défaut de paiement du cessionnaire dans le délai d'un mois à compter de l'échéance impayée. À défaut, il perd le bénéfice de la garantie solidaire pour la période concernée.

Deuxièmement (art. L. 145-16-2) : le bailleur ne peut invoquer la garantie solidaire du cédant que durant trois ans à compter de la date de la cession du bail. Passé ce délai, la garantie tombe de plein droit, même si le bail prévoyait une durée plus longue. La loi Pinel a tranché cette question définitivement.

Les sanctions d'une cession irrégulière

L'inopposabilité au bailleur : la sanction silencieuse

La sanction principale, c'est l'inopposabilité au bailleur. Cela signifie une chose simple à comprendre, redoutable en pratique : la cession est valable entre le cédant et le cessionnaire — elle produit tous ses effets entre eux — mais elle ne peut être invoquée à l'encontre du bailleur.

Conséquences concrètes : le cessionnaire n'est pas locataire aux yeux du bailleur. Ce dernier peut refuser de le reconnaître comme interlocuteur, continuer à exiger les loyers du cédant, et traiter le cessionnaire comme un occupant sans droit ni titre. Une situation hybride et inconfortable, qui finit rarement bien.

L'inopposabilité peut toutefois être couverte a posteriori si le bailleur manifeste un agrément tacite non équivoque — par exemple en quittançant les loyers au nom du cessionnaire ou en concluant directement avec lui un avenant. Mais on ne peut pas en faire un plan A : c'est un sauvetage, pas une stratégie.

La résiliation du bail et l'expulsion : la sanction lourde

Au-delà de l'inopposabilité, la cession irrégulière peut fonder une demande de résiliation du bail aux torts du cédant. La Cour de cassation a appliqué cette sanction à des situations où le preneur avait délibérément contourné une clause d'agrément expressément stipulée (Cass. civ. 3^e, 17 novembre 2016, n° 13-16.636).

Si le bail comporte une clause résolutoire expressément applicable au cas de cession sans agrément, le bailleur peut la faire jouer après commandement de cesser la contravention, selon la procédure de l'article L. 145-41 du Code de commerce. Sinon, la résiliation devra être prononcée judiciairement.

Une fois la résiliation acquise, le cessionnaire — qui n'a jamais eu la qualité de locataire — peut être expulsé comme occupant sans droit ni titre. Et c'est souvent là, devant un tribunal qui ordonne l'expulsion, que les parties mesurent ce qu'aurait coûté l'envoi d'un simple courrier au bailleur quelques mois plus tôt.

Cas particulier : la cession en procédure collective

Lorsque le locataire fait l'objet d'une procédure collective (sauvegarde, redressement judiciaire, liquidation judiciaire), le régime de la cession est partiellement modifié — et plutôt en faveur de la transmission du bail.

En liquidation judiciaire, le juge-commissaire peut autoriser la cession de gré à gré du fonds de commerce du débiteur, droit au bail inclus, dans les conditions de l'article L. 642-19 du Code de commerce. L'ordonnance du juge-commissaire se substitue à l'agrément du bailleur. La Cour de cassation a confirmé que l'autorité de chose jugée attachée à cette ordonnance, une fois les voies de recours épuisées, s'impose au bailleur : ce dernier ne peut plus invoquer la violation de la clause d'agrément ou de forme pour contester l'opposabilité de la cession (Cass. com., 12 juin 2025, n° 24-11.614).

En cas de plan de cession dans le cadre d'un redressement judiciaire, les clauses d'agrément stipulées au bail sont également écartées au profit de la décision du tribunal. En cas de sauvegarde, en revanche, toute clause de garantie solidaire imposée au cédant est réputée non écrite (art. L. 622-15 C. com.).

Cette page a été rédigée par Maître Antoine CHRISTIN, avocat au Barreau des Hauts-de-Seine, spécialiste en droit immobilier. Pour toute question relative à la cession d'un bail commercial ou pour être accompagné dans vos démarches, contactez le cabinet.