Qu'est-ce que l'indemnité d'éviction ?

Le fondement et la finalité de l'indemnité d'éviction

Le statut des baux commerciaux, codifié aux articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce, confère au locataire exploitant un fonds de commerce un droit fondamental : le droit au renouvellement de son bail à l'expiration de chaque période. C'est l'avantage majeur du statut, ce qui distingue le commerçant locataire d'un occupant ordinaire — et c'est précisément ce qu'on appelle, dans la pratique, la « propriété commerciale ».

Lorsque le bailleur décide de ne pas renouveler le bail, il prive le locataire de cet avantage. Pour compenser ce préjudice, la loi l'oblige — sauf exceptions limitativement prévues — à verser une indemnité dite d'éviction. L'article L. 145-14 du Code de commerce dispose en ce sens que le bailleur doit « payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement ».

La Cour de cassation a toujours insisté sur la vocation réparatrice intégrale de cette indemnité. Le bailleur ne peut, par exemple, recouvrer indirectement un droit de repentir qu'il aurait perdu par la voie d'une offre tardive de bail nouveau, et faire ainsi échec à la réparation intégrale du préjudice effectivement subi (Cass. civ. 3^e, 28 mars 1979, n° 77-14.744). Cette logique de réparation pleine et entière irrigue l'ensemble du régime.

Les conditions du droit à indemnité

Le refus de renouvellement, point de départ obligatoire

Le droit à l'indemnité d'éviction naît du refus de renouvellement exprimé par le bailleur. Ce refus peut emprunter deux formes : soit un congé délivré par le bailleur (acte extrajudiciaire notifié avec un préavis de six mois avant la date d'expiration du bail), soit une réponse négative à une demande de renouvellement formulée par le locataire.

Le congé est un acte unilatéral : par lui, le bailleur met fin au bail et manifeste sa volonté de ne pas le renouveler. Dès lors qu'il est délivré sans offre de renouvellement — ou avec une offre non conforme aux exigences légales —, il ouvre droit à l'indemnité.

Les situations assimilées à un refus de renouvellement

La jurisprudence a élargi le domaine de l'indemnité en qualifiant de refus de renouvellement certaines situations qui, en apparence, ressemblaient à une offre. La distinction est subtile mais redoutablement efficace pour démasquer les manœuvres de contournement.

L'arrêt-clé est récent : la Cour de cassation a jugé que le renouvellement du bail s'opère aux clauses et conditions du bail expiré, hormis le prix, et qu'un « congé avec une offre de renouvellement du bail à des clauses et conditions différentes du bail expiré, hors le prix, doit s'analyser comme un congé avec refus de renouvellement ouvrant droit à indemnité d'éviction » (Cass. civ. 3^e, 11 janvier 2024, n° 22-20.872). Le bailleur qui conditionne le renouvellement à des modifications substantielles du contrat — changement d'activités autorisées, suppression d'une clause, alourdissement des obligations du preneur — ne peut pas s'épargner l'indemnité en se cachant derrière un emballage de « renouvellement ». Le juge regarde le contenu, pas l'étiquette.

De même, la nullité du congé pour défaut de motif ne prive pas le preneur de son droit à indemnité, dès lors qu'il en poursuit le paiement (Cass. civ. 3^e, 19 février 2014, n° 11-28.806). Le locataire peut quitter les lieux sans attendre l'issue de l'instance en annulation qu'il a parallèlement introduite : son droit à indemnité reste intact.

Les conditions tenant à la situation du locataire

Pour prétendre à l'indemnité d'éviction, le locataire doit lui-même remplir les conditions du droit au renouvellement. L'article L. 145-1 du Code de commerce exige notamment :

• l'immatriculation au registre du commerce et des sociétés (ou au répertoire des métiers pour les artisans), au moment du refus de renouvellement et au moment de la demande de renouvellement ;
• l'exploitation effective du fonds de commerce dans les locaux loués au cours des trois années précédant l'expiration du bail (une fermeture prolongée injustifiée peut être invoquée par le bailleur) ;
• l'exploitation conforme à la destination prévue au bail.

Le non-respect de l'une de ces conditions peut conduire le bailleur à refuser le renouvellement sans indemnité, en invoquant un motif grave et légitime. Mais la jurisprudence interprète ces causes d'exclusion de manière stricte — et la charge de la preuve pèse sur le bailleur, ce qui n'est jamais anodin.

Les cas d'exclusion : quand le bailleur peut refuser sans payer

L'article L. 145-14 renvoie expressément aux exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants. Ces cas d'exclusion sont limitatifs : en dehors de ces hypothèses précises, le bailleur qui refuse le renouvellement est tenu de verser l'indemnité, point final.

L'article L. 145-17 prévoit deux cas principaux dans lesquels le bailleur peut refuser sans rien payer :

• Le motif grave et légitime : le bailleur justifie d'un manquement du locataire à ses obligations — défaut de paiement des loyers, sous-location irrégulière, violation des destinations, cessation d'exploitation sans raison sérieuse. Toutefois, si le motif invoqué est une inexécution ou une cessation d'exploitation, il ne peut être retenu que si l'infraction s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure par acte extrajudiciaire. Et la charge de la preuve du motif pèse sur le bailleur.
• L'insalubrité ou le danger pour l'immeuble : il est établi que l'immeuble doit être totalement ou partiellement démoli en raison de son insalubrité reconnue par l'autorité administrative, ou qu'il ne peut plus être occupé sans danger.

D'autres régimes spéciaux méritent d'être signalés :

• en cas de reconstruction ou travaux de surélévation, le bailleur peut différer le renouvellement, mais il doit en principe proposer un local de remplacement équivalent ou verser une indemnité compensatrice (art. L. 145-18) ;
• en cas de surélévation entraînant une éviction temporaire, le locataire a droit à une indemnité égale au préjudice subi, sans pouvoir excéder trois ans de loyer (art. L. 145-21) ;
• lorsque le bailleur est également le vendeur du fonds exploité dans les locaux loués et qu'il a été intégralement payé du prix, il ne peut refuser le renouvellement sans indemnité que pour motif grave et légitime (art. L. 145-25) ;
• pour les immeubles appartenant à l'État, aux collectivités territoriales et aux établissements publics, le renouvellement ne peut être refusé sans paiement de l'indemnité d'éviction, même si le refus est justifié par une raison d'utilité publique (art. L. 145-26).

Le calcul de l'indemnité : principale, accessoires, date d'évaluation

L'indemnité principale : valeur du fonds ou du droit au bail

L'article L. 145-14 pose la règle de principe : l'indemnité d'éviction comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession. Le terme « notamment » signifie que cette liste n'est pas limitative — d'autres préjudices directement liés à l'éviction peuvent être indemnisés selon les circonstances.

En pratique, l'indemnité principale est calculée selon deux grandes hypothèses :

• Transfert du fonds : le locataire peut se réinstaller dans des locaux équivalents et poursuivre son activité. L'indemnité est alors égale à la valeur marchande du fonds de commerce. C'est le cas le plus fréquent.
• Disparition du fonds : la nature des locaux, leur situation géographique exceptionnelle ou l'activité exercée rendent toute réinstallation impossible ou illusoire. L'indemnité correspond alors à la valeur de remplacement du fonds, calculée en tenant compte du chiffre d'affaires et de la rentabilité.

Lorsque le fonds est inexistant ou peu valorisé, c'est la valeur du droit au bail qui peut constituer l'élément principal d'indemnisation. Le droit au bail représente l'avantage que le locataire tire de l'occupation à un loyer inférieur à la valeur locative de marché ; il est souvent significatif dans les emplacements commerciaux très demandés.

Les indemnités accessoires

Aux côtés de l'indemnité principale, l'article L. 145-14 prévoit le remboursement de plusieurs postes accessoires, cumulables avec l'indemnité principale :

• les frais normaux de déménagement et de réinstallation (déménagement du mobilier, du matériel, des stocks ; réaménagement et agencement des nouveaux locaux) ;
• les frais et droits de mutation pour l'acquisition d'un fonds de commerce de même valeur (droits d'enregistrement, honoraires de rédaction d'acte) ;
• la perte provisoire d'exploitation pendant la période de réinstallation ;
• les frais de licenciement du personnel si l'éviction entraîne une réduction des effectifs, sauf en cas de disparition totale du fonds ;
• les préjudices spécifiques liés à la clientèle attachée à l'emplacement, lorsque celle-ci ne suivra vraisemblablement pas le commerçant dans ses nouveaux locaux.

La date d'évaluation : un enjeu décisif

La question de la date d'évaluation a une importance pratique considérable, en particulier dans les zones où la valeur des fonds de commerce évolue rapidement.

La Cour de cassation a posé le principe que le montant de l'indemnité doit être apprécié à la date la plus proche de la réalisation du préjudice : si l'éviction n'a pas encore eu lieu au moment où le juge statue, c'est la date de l'arrêt qui sert de référence (Cass. civ. 3^e, 17 juin 1971, n° 70-13.420). Cette règle, plutôt favorable au locataire dans les marchés en hausse, a une conséquence concrète : plus le bailleur tarde à payer, plus l'indemnité peut grossir. C'est une incitation forte à négocier rapidement.

Les méthodes d'évaluation du fonds

La valeur marchande du fonds est déterminée « suivant les usages de la profession ». En pratique, les experts judiciaires combinent plusieurs méthodes :

• la méthode du chiffre d'affaires, par application d'un coefficient au CA annuel moyen des derniers exercices (de 30 à 70 % pour la restauration, de 50 à 100 % pour les pharmacies, de 40 à 80 % pour les commerces de détail) ;
• la méthode de l'excédent brut d'exploitation (EBE), par capitalisation du résultat d'exploitation avant amortissements et charges financières — méthode plutôt utilisée pour les fonds importants disposant d'une comptabilité fiable ;
• la méthode comparative, par référence à des cessions récentes de fonds similaires dans le même secteur géographique et d'activité.

Les juges du fond apprécient souverainement la méthode retenue et les coefficients appliqués, en tenant compte des caractéristiques propres au fonds (ancienneté, notoriété, emplacement, type de clientèle). C'est pourquoi la désignation d'un expert judiciaire est quasi systématique dès lors que les parties ne s'accordent pas amiablement.

Le droit au maintien dans les lieux et l'indemnité d'occupation

L'article L. 145-28 du Code de commerce pose une règle d'ordre public particulièrement protectrice pour le locataire : aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. C'est le pendant logique du droit à l'indemnité — sans ce maintien, le bailleur pourrait jouer la montre et obtenir l'éviction effective avant tout paiement.

Jusqu'au paiement de l'indemnité, le locataire a donc droit au maintien dans les lieux aux clauses et conditions du bail expiré. Il ne peut pas être expulsé, même si le bail est formellement expiré. En contrepartie, il doit payer une indemnité d'occupation, distincte du loyer, qui est en principe égale à la valeur locative de marché (Cass. civ. 3^e, 3 octobre 2007, n° 06-17.766). Cette indemnité d'occupation peut être supérieure au loyer conventionnel si la valeur locative a évolué à la hausse depuis la conclusion du bail.

Ce droit au maintien n'est toutefois pas illimité. La Cour de cassation a précisé, dans plusieurs arrêts fondamentaux rendus le même jour, que lorsque l'action en paiement de l'indemnité d'éviction est prescrite, le locataire perd son droit au maintien dans les lieux : son occupation devient sans droit ni titre, constituant un trouble manifestement illicite au sens de l'article 835 alinéa 1^er du Code de procédure civile (Cass. civ. 3^e, 12 février 2026, n° 24-10.578 et n° 24-10.579). Concrètement : si vous laissez filer la prescription biennale, vous perdez tout — le droit à l'indemnité, et le droit de rester dans les lieux. Le bailleur peut alors obtenir votre expulsion en référé, sans procès au fond.

La procédure et la prescription biennale

Le délai de deux ans : impératif et impitoyable

L'action en paiement de l'indemnité d'éviction est soumise à une prescription biennale, en application de l'article L. 145-60 du Code de commerce qui soumet à ce délai toutes les actions auxquelles donne lieu l'application du statut des baux commerciaux.

La Cour de cassation a récemment consacré une solution d'une rigueur extrême sur le point de départ de cette prescription : le délai biennal court à compter de la date d'effet du congé, même lorsque ce congé a été délivré avec offre d'indemnité d'éviction. La mauvaise foi du bailleur, même avérée, n'est pas une cause d'interruption ou de suspension de ce délai (Cass. civ. 3^e, 12 février 2026, n° 24-10.578, FS-B). Le locataire qui attend, confiant dans les négociations amiables, sans saisir le tribunal, risque de se voir opposer la prescription — et de tout perdre. C'est l'angle mort fatal du contentieux de l'indemnité d'éviction.

En pratique, cela signifie qu'il faut introduire l'action devant le tribunal judiciaire dans les deux ans suivant la date d'effet du congé, sous peine d'être définitivement privé de l'indemnité et du droit au maintien.

L'expertise judiciaire suspend-elle la prescription ?

Question délicate, et trop souvent négligée. Il est fréquent que le bailleur sollicite, en référé, la désignation d'un expert judiciaire pour évaluer le montant de l'indemnité. La Cour de cassation a clairement tranché : le locataire défendeur à l'instance de référé ne bénéficie de l'effet suspensif de la mesure d'instruction que s'il s'associe expressément à la demande d'expertise, ou présente une demande tendant à en compléter ou modifier la mission (Cass. civ. 3^e, 12 février 2026, n° 24-10.427). S'il se contente d'émettre des protestations et réserves sans formuler de demande active, la prescription continue de courir à son détriment. Une attitude purement défensive en référé peut donc s'avérer mortelle pour la suite.

Les étapes de la procédure de fixation

En l'absence d'accord amiable sur le montant, la procédure de fixation comprend généralement les étapes suivantes :

1. Délivrance du congé par acte extrajudiciaire, au moins six mois avant la date d'expiration du bail.
2. Négociation amiable entre les parties — phase qui peut être longue, mais qui ne doit jamais faire perdre de vue la prescription biennale.
3. Saisine du tribunal judiciaire du lieu de situation des locaux, spécialement compétent en matière de baux commerciaux.
4. Expertise judiciaire : le juge désigne quasi systématiquement un expert pour évaluer les composantes de l'indemnité. L'expertise dure entre six mois et deux ans selon la complexité.
5. Décision judiciaire : après dépôt du rapport d'expertise et échanges des conclusions, le tribunal fixe le montant définitif de l'indemnité.

La durée totale d'une procédure de fixation, de la saisine du tribunal à la décision d'appel définitive, dépasse souvent trois ans devant les juridictions parisiennes. Durant toute cette période, le locataire reste dans les lieux sous réserve du paiement de l'indemnité d'occupation.

Tableau récapitulatif : indemnité d'éviction selon les situations

Cette page a été rédigée par Maître Antoine CHRISTIN, avocat au Barreau des Hauts-de-Seine, spécialiste en droit immobilier. Pour toute question relative à l'indemnité d'éviction, au renouvellement ou à la contestation d'un congé, contactez le cabinet.