En matière de bail d'habitation, le bailleur n'a pas les mains libres. La loi du 6 juillet 1989 lui impose un menu fermé : trois motifs, pas un de plus. Reprendre le logement pour s'y installer ou y loger un proche, le vendre, ou invoquer un motif légitime et sérieux — typiquement, un locataire qui s'affranchit de ses obligations. Tout congé qui sort de ce cadre est nul, sans rattrapage possible. Et même dans le cadre, la sincérité du motif est contrôlée par le juge, qui n'hésite pas à tomber le masque des reprises de complaisance.
Le cadre : un congé encadré, pas libre
L'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 est la pierre angulaire du dispositif. Ce texte épuise à lui seul les motifs pour lesquels un bailleur peut mettre fin au bail. La liberté contractuelle s'arrête à la porte de la loi : l'article 4 répute non écrites toutes les clauses du bail qui inventeraient un motif de résiliation supplémentaire au profit du propriétaire.
La loi ALUR du 24 mars 2014 a serré la vis : le bailleur doit désormais justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise, et le juge peut le vérifier d'office. La Cour de cassation a confirmé que ces règles renforcées s'appliquent à tout congé délivré après l'entrée en vigueur de la loi, peu importe la date de signature du bail (Cass. civ. 3e, 9 février 2022, n° 21-10.388).
Les trois motifs (et seulement trois)
L'article 15 I dispose que le congé doit être « justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant ». Trois motifs, donc. Tout autre prétexte — un nouveau locataire qui paiera plus cher, l'envie d'augmenter le loyer, l'humeur changeante du propriétaire — est sans portée.
1. Reprendre le logement pour y vivre
Le bailleur peut récupérer son bien pour s'y installer lui-même ou pour y loger un proche limitativement désigné par la loi :
- lui-même ;
- son conjoint ;
- son partenaire de PACS (à condition que le PACS soit enregistré au jour du congé) ;
- son concubin notoire depuis au moins un an à cette même date ;
- ses ascendants ou descendants — ou ceux du conjoint, partenaire ou concubin.
Inutile de tenter d'y loger un cousin, un ami fidèle ou un beau-frère : la liste est strictement close. Le congé doit indiquer, à peine de nullité, le motif, le nom et l'adresse du bénéficiaire de la reprise, et la nature du lien qui unit le bailleur à ce bénéficiaire.
Au-delà de la forme, c'est le fond qui est scruté : la reprise doit être réelle et sérieuse. La Cour de cassation a précisé en 2023 que cette exigence n'est pas une condition de validité formelle du congé — la sanction se joue au contentieux : le juge apprécie la sincérité de l'intention du bailleur au jour du congé, en pouvant tenir compte d'éléments postérieurs qui éclairent cette intention (Cass. civ. 3e, 12 octobre 2023, n° 22-18.580 ; Cass. civ. 3e, 3 juillet 2025, n° 24-11.504).
Un congé fictif (le fameux fils que personne ne verra jamais aux fenêtres) est annulable, et le bailleur s'expose à des dommages-intérêts. À l'inverse, le simple fait pour le locataire de contester un congé n'est pas, en soi, un abus de droit (même arrêt du 3 juillet 2025).
2. Vendre le logement
Le bailleur peut également donner congé pour vendre. Particularité essentielle : ce congé vaut offre de vente prioritaire au profit du locataire, qui dispose d'un droit de préemption pendant les deux premiers mois du préavis. Le congé doit donc indiquer, à peine de nullité, le prix et les conditions de la vente.
Quand le bien a été récemment acquis avec un locataire en place, des règles de calendrier viennent s'ajouter pour éviter les achats spéculatifs suivis de revente immédiate : deux ou trois ans de portage minimal selon les cas. Et lorsqu'un logement fait l'objet d'une procédure d'insalubrité ou de péril, la faculté de donner congé pour vendre est suspendue ; un congé délivré pendant cette période est nul (TJ Montpellier, 30 janvier 2025, n° 24/01683).
3. Motif légitime et sérieux
C'est la catégorie la plus ouverte — et donc la plus contentieuse. La loi cite un seul exemple : « l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant ». Les manquements typiquement admis comme motif légitime et sérieux :
- les impayés de loyers ou de charges, même partiels, dès lors qu'ils sont caractérisés ou répétés ;
- les retards systématiques, y compris en présence d'une garantie loyers impayés — son activation suppose précisément qu'il y ait défaut (CA Versailles, 8 avril 2025, n° 24/00416) ;
- les troubles de voisinage imputables au locataire ;
- l'absence d'assurance contre les risques locatifs, obligation posée par l'article 7 de la loi ;
- les dégradations du logement ;
- la sous-location non autorisée.
Côté bailleur, la situation personnelle peut également ouvrir la voie : un projet de travaux importants rendant l'occupation incohérente, par exemple, à condition d'être étayé par un devis détaillé et la preuve d'un financement (CA Paris, 1er juin 2023, n° 22/14439 ; CA Versailles, 14 avril 2015, n° 13/07281).
Le formalisme : ce qui rend un congé attaquable
Le congé bailleur n'est pas une lettre que l'on rédige en cinq minutes. Trois exigences cumulatives, dont aucune n'est négociable.
Le délai de préavis
Six mois pour un logement nu, trois mois pour un meublé. Le délai court à compter de la réception effective de la lettre recommandée par le locataire — ou de la signification de l'acte de commissaire de justice, ou de la remise en main propre contre récépissé. Et il doit expirer pile à l'échéance du bail : un congé délivré trop tard est sans effet jusqu'à l'échéance suivante. Six mois, c'est six mois — pas cinq, ni cinq et demi.
Les mentions obligatoires
À peine de nullité, le congé doit comporter :
- le motif allégué, dans tous les cas ;
- en cas de reprise, les nom, adresse et lien du bénéficiaire ;
- en cas de vente, le prix et les conditions ;
- la reproduction de la clause de suspension applicable lorsque le logement est sous procédure d'insalubrité ou de péril.
Une mention manquante n'est pas régularisable a posteriori : il faut recommencer.
Le mode de notification
Trois canaux, et trois seulement : lettre recommandée avec accusé de réception, acte de commissaire de justice, ou remise en main propre contre récépissé. Un congé par courriel ou par SMS n'a aucune valeur. C'est dit, c'est clair, et pourtant cela continue d'arriver.
Les locataires protégés : seniors et précaires
L'article 15 III institue une protection renforcée pour les locataires qui réunissent deux conditions cumulatives à la date d'échéance du bail :
- être âgé de plus de 65 ans ;
- disposer de ressources annuelles inférieures au plafond fixé par référence à l'article 13 bis de la loi du 1er septembre 1948.
Dans ce cas, le bailleur ne peut donner congé pour reprise ou pour vente qu'à la condition de proposer un logement de remplacement correspondant aux besoins du locataire dans le périmètre prévu par la loi. À défaut, le congé est nul.
Cette protection est toutefois neutralisée si le bailleur est lui-même âgé de plus de 65 ans ou s'il dispose de ressources inférieures au même plafond. L'âge du bailleur s'apprécie à l'échéance du bail ; ses ressources, à la date de notification du congé (CA Aix-en-Provence, 16 janvier 2020, n° 18/08895 ; CA Paris, 1er juin 2023, n° 22/14439).
Ce que le juge regarde réellement
La loi ALUR a profondément transformé la posture du juge. L'article 15 I lui permet de vérifier même d'office la réalité du motif invoqué et, le cas échéant, de déclarer le congé non valide.
Le juge ne se substitue pas au bailleur dans ses choix patrimoniaux : il vérifie qu'il existe des éléments sérieux et légitimes derrière le motif annoncé. Pour le congé pour reprise, c'est l'intention sincère du bailleur au jour du congé qui est mesurée — sachant que des éléments postérieurs peuvent venir l'éclairer rétrospectivement.
Et pour le meublé ?
Pour les logements meublés constituant la résidence principale du locataire, l'article 25-8 reprend la même architecture, avec deux différences notables :
- le préavis est ramené à trois mois (au lieu de six) ;
- la durée minimale du bail est d'un an — neuf mois pour un bail étudiant.
Pour le reste — motifs limitatifs, mentions obligatoires, contrôle judiciaire, protection des locataires âgés — c'est le même régime.
Tableau comparatif vide / meublé
| Critère | Location vide (art. 15) | Location meublée résidence principale (art. 25-8) |
|---|---|---|
| Motifs autorisés | Reprise / vente / motif légitime et sérieux | Identiques |
| Délai de préavis | 6 mois | 3 mois |
| Mentions à peine de nullité | Motif + (reprise) nom/adresse/lien + (vente) prix/conditions | Identiques |
| Droit de préemption du locataire | Oui, 2 premiers mois du préavis | Oui, mêmes conditions |
| Contrôle d'office du juge | Oui | Oui |
| Protection +65 ans | Oui (art. 15 III) | Oui (renvoi) |
| Durée minimale du bail | 3 ans (bailleur personne physique) | 1 an (9 mois étudiant) |
L'essentiel à retenir
- Le bailleur ne peut donner congé qu'à l'échéance du bail et pour l'un des trois motifs de l'article 15 : reprise, vente, motif légitime et sérieux.
- La reprise n'est ouverte qu'à un cercle limitatif de bénéficiaires (bailleur, conjoint, PACS, concubin notoire d'un an, ascendants, descendants).
- Le congé pour vente vaut offre de vente au profit du locataire pendant les deux premiers mois du préavis ; prix et conditions sont obligatoires.
- Le motif légitime et sérieux n'est valable que si le manquement est établi et mentionné dans le congé : ni allégations vagues, ni régularisation a posteriori.
- Le préavis est de 6 mois (vide) ou 3 mois (meublé), et court à compter de la réception effective de la lettre recommandée — un courrier non retiré ne fait pas courir le délai.
- Les locataires de plus de 65 ans aux ressources modestes ne peuvent être congédiés sans relogement — sauf bailleur âgé ou modeste lui aussi.
- Le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif et annuler tout congé qui ne tient pas la rampe.
Questions fréquentes
Mon propriétaire peut-il me donner congé sans raison ?
Non. En matière de bail d'habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989, le propriétaire ne peut pas donner congé librement. Il doit invoquer l'un des trois motifs prévus à l'article 15 : reprise pour habiter, vente, motif légitime et sérieux. Tout congé sans motif ou fondé sur un motif étranger à ces trois catégories est nul. Le juge peut vérifier la réalité du motif d'office.
Le propriétaire peut-il reprendre le logement pour y loger son enfant majeur ?
Oui. Les descendants figurent dans la liste des bénéficiaires autorisés. Le congé doit alors mentionner les nom, adresse et lien entre le bailleur et le bénéficiaire. Mais attention : la reprise doit être réelle. Si le fils ne s'installe pas effectivement, le locataire peut faire annuler le congé et obtenir des dommages-intérêts.
Quand commence le délai de préavis de six mois ?
À compter de la réception effective de la lettre recommandée par le locataire — c'est-à-dire le jour où il en prend possession à La Poste ou à domicile. Si le courrier est revenu avec la mention « pli avisé et non réclamé », le préavis n'a pas commencé à courir et le congé est sans effet. Pour un acte de commissaire de justice, le délai court à compter de la signification ; pour une remise en main propre, à compter de la signature du récépissé. Et il doit expirer à l'échéance du bail : un congé délivré trop tard est reporté à l'échéance suivante.
Mon propriétaire peut-il me donner congé parce que je paie en retard ?
Oui. Les impayés et les retards répétés constituent un motif légitime et sérieux à l'échéance du bail. C'est distinct de la procédure de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement, qui peut être engagée à tout moment. La cour d'appel de Versailles a confirmé qu'un historique de retards justifie un congé, même en présence d'une garantie loyers impayés (CA Versailles, 8 avril 2025, n° 24/00416).
Et si le propriétaire donne congé pour vendre, mais ne vend finalement pas ?
Le congé pour vente lie le bailleur pendant toute la durée du préavis : il ne peut pas s'en dégager. S'il ne vend pas, ou s'il vend ensuite à des conditions plus avantageuses sans en informer le locataire, ce dernier peut agir en dommages-intérêts. En cas de fraude caractérisée — absence totale de toute démarche de mise en vente — le congé peut être annulé. Pour le détail du mécanisme, voir notre article dédié : Le congé pour vente donne-t-il un droit de préemption au locataire ?
J'ai plus de 65 ans : suis-je protégé contre une reprise ?
Oui, sous deux conditions cumulatives : avoir plus de 65 ans à la date d'échéance du bail, et disposer de ressources annuelles inférieures au plafond légal. Dans ce cas, le bailleur doit vous proposer un logement adapté à vos besoins dans le périmètre fixé par la loi — à défaut, le congé est nul. Cette protection ne joue pas si le bailleur personne physique est lui-même âgé de plus de 65 ans ou si ses ressources sont inférieures au même plafond.
Le congé peut-il être délivré par e-mail ?
Non. Trois canaux sont admis, et trois seulement : lettre recommandée avec accusé de réception, acte de commissaire de justice, remise en main propre contre récépissé. Un courriel, un SMS ou un message via une application n'a aucune valeur juridique, quelle que soit la qualité de la rédaction.
Autres questions sur le même thème :
Quels sont les motifs de congé qu'un bailleur peut donner à son locataire ?
En matière de bail d'habitation, le bailleur n'a pas la main libre. La loi du 6 juillet 1989 lui impose un menu fermé : trois motifs, pas un de plus. Reprendre le logement pour s'y installer ou y loger un proche, le vendre, ou invoquer un motif légitime et sérieux — typiquement, un locataire qui s'affranchit de ses obligations. Tout congé qui sort de ce cadre est nul, sans rattrapage possible. Et même dans le cadre, la sincérité du motif est contrôlée par le juge, qui n'hésite pas à tomber le masque des reprises de complaisance.
Le congé pour vente donne-t-il un droit de préemption au locataire ?
Oui — et c'est même la grande particularité du congé pour vente en bail d'habitation : il vaut offre de vente prioritaire au profit du locataire. Le bailleur qui veut vendre ne peut pas, juridiquement, regarder ailleurs avant d'avoir purgé ce droit. Le locataire dispose de deux mois pour accepter ; passé ce délai, il libère les lieux à l'échéance. À cela s'ajoutent un second droit de préemption en cas de revente plus avantageuse, et une jurisprudence ferme sur les congés frauduleux ou mal ficelés.
Quelles sont les sanctions en cas de location saisonnière non déclarée ?
La question taraude bien plus de monde qu'on ne le croit, et la réponse tient en deux temps. Pour un propriétaire qui loue son bien sans accomplir les formalités, le risque est financier : amendes civiles jusqu'à 5 000 € à défaut d'enregistrement, jusqu'à 100 000 € par local en cas de changement d'usage illicite, redressement fiscal, parfois travail dissimulé. Mais pour un locataire qui sous-loue son logement sur Airbnb sans l'accord écrit de son bailleur, c'est tout autre chose : la sanction est la restitution intégrale des sous-loyers perçus — sans même pouvoir en déduire le loyer qu'il continue de payer — et la résiliation pure et simple du bail. Autrement dit : tout ce que vous avez gagné, vous le rendez à votre bailleur, et vous quittez les lieux. Cet article traite d'abord du risque locataire, qui est de très loin le plus dévastateur.
Qu'est-ce que la trêve hivernale et quelles sont ses exceptions ?
La trêve hivernale est ce mécanisme bien connu — et souvent mal compris — qui suspend l'exécution des mesures d'expulsion du 1er novembre au 31 mars. Posée par l'article L. 412-6 du Code des procédures civiles d'exécution, elle joue de plein droit pour tout occupant d'un lieu habité, locataire ou non. Mais — et c'est l'angle souvent oublié — elle ne suspend que l'exécution matérielle de l'expulsion. Le bailleur peut parfaitement engager une procédure, obtenir un jugement et faire courir une astreinte en pleine période hivernale. Et plusieurs catégories d'occupants sont, elles, totalement exclues du bénéfice de la trêve.
Domaines d'activité
Construction
J’aide à résoudre les litiges liés à la construction (reprise des malfaçons et des désordres ; levée des réserves ; comptes de fin de chantier ; indemnisation des retards ; mobilisation des assurances).
Copropriété
Je permets aux copropriétaires et aux copropriétés de faire valoir leurs droits (annulation des PV d’AG ; dégât des eaux et incendie ; mobilisation des assurances ; recouvrement des charges).
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J'assiste acheteurs et vendeurs qui s'estiment lésés (vices cachés et dol ; obligation de délivrance ; contentieux de l'indemnité d'immobilisation).
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