Oui — et c'est même la grande particularité du congé pour vente en bail d'habitation : il vaut offre de vente prioritaire au profit du locataire. Le bailleur qui veut vendre ne peut pas, juridiquement, regarder ailleurs avant d'avoir purgé ce droit. Le locataire dispose de deux mois pour accepter ; passé ce délai, il libère les lieux à l'échéance. À cela s'ajoutent un second droit de préemption en cas de revente plus avantageuse, et une jurisprudence ferme sur les congés frauduleux ou mal ficelés.
Le mécanisme : un congé qui vaut offre de vente
L'article 15, II, de la loi du 6 juillet 1989 organise un dispositif singulier : dès lors que le bailleur d'un logement nu à usage de résidence principale donne congé pour vendre, ce congé vaut offre de vente prioritaire au profit du locataire en place. La loi crée donc, de plein droit, un droit de préemption — sans démarche préalable du locataire.
Ce mécanisme est d'ordre public : aucune clause du bail ne peut y déroger. Le bailleur n'est pas libre de proposer le bien à un tiers avant de l'avoir d'abord proposé à son locataire, aux conditions précisées dans le congé.
Précisons d'emblée le périmètre : ce droit de préemption ne joue que pour le logement nu loué en résidence principale. Les locations meublées et les locations saisonnières relèvent d'autres régimes. Quant au droit de préemption qui existe au profit du preneur commercial (article L. 145-46-1 du Code de commerce), il est gouverné par sa propre logique et ne se confond pas avec celui du locataire d'habitation.
Les mentions imposées à peine de nullité
Le congé pour vente n'est valable que s'il comporte un certain nombre de mentions précises. Aucune n'est facultative.
- le prix de vente envisagé ;
- les conditions de la vente projetée ;
- la reproduction des cinq premiers alinéas du II de l'article 15, qui informent le locataire de ses droits ;
- une description précise du bien faisant l'objet de l'offre.
Le préavis est de six mois et doit expirer à l'échéance du bail. Notification par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte de commissaire de justice — pas de courriel, pas de SMS. Un congé délivré avec un préavis insuffisant est nul (CA Montpellier, 17 septembre 2024, n° 22/01299 et 22/01300).
Le calendrier d'exercice du droit
Le locataire dispose des deux premiers mois du préavis de six mois pour accepter l'offre. C'est court, mais c'est la loi : à défaut d'acceptation dans ce délai, il est réputé y avoir renoncé et devra libérer les lieux à l'échéance du bail.
L'acceptation doit être sans réserve et porter sur les conditions exactes mentionnées dans le congé. Si le locataire entend recourir à un prêt immobilier, il a tout intérêt à le préciser — cela prolonge le délai de signature de l'acte authentique.
| Étape | Délai | Point de départ |
|---|---|---|
| Acceptation de l'offre | 2 mois | Notification du congé |
| Signature de l'acte (sans prêt) | 2 mois | Acceptation |
| Signature de l'acte (avec prêt) | 4 mois | Acceptation |
| Second droit de préemption | 1 mois | Notification par le notaire |
Le bail est prorogé de plein droit jusqu'à l'expiration de ces délais lorsque le locataire a accepté l'offre — pas de course contre la montre côté maintien dans les lieux.
Les cas où le droit de préemption ne joue pas
Deux exclusions principales méritent d'être connues, parce qu'elles sont régulièrement invoquées — parfois à bon droit, souvent à tort.
La vente à un proche jusqu'au troisième degré
Lorsque le bailleur vend à un parent ou allié jusqu'au troisième degré inclus — enfant, petit-enfant, frère, sœur, neveu, nièce, oncle, tante, cousin germain —, le droit de préemption du locataire s'efface. Mais cette exclusion est conditionnelle : l'acquéreur doit occuper effectivement le logement comme résidence principale pendant au moins deux ans à compter de l'expiration du préavis. Si la condition n'est pas tenue, la responsabilité du bailleur peut être recherchée.
Les ventes judiciaires et certaines ventes en bloc
Les ventes par adjudication judiciaire ainsi que certaines ventes en bloc d'un immeuble obéissent à des règles propres et écartent le droit de préemption de l'article 15, II. Une vérification au cas par cas s'impose.
Le second droit de préemption
C'est le mécanisme le moins connu — et l'un des plus protecteurs. Si, après avoir purgé son offre initiale, le bailleur revend le bien à un tiers à des conditions plus avantageuses que celles mentionnées dans le congé (prix inférieur, conditions assouplies), un nouveau droit de préemption s'ouvre au profit du locataire.
Concrètement, le notaire chargé de la vente est tenu de notifier au locataire, par lettre recommandée, les nouvelles conditions de l'opération. Le locataire dispose alors d'un mois pour accepter aux conditions notifiées.
L'absence de notification par le notaire ouvre, dans certains cas, une action en nullité de la vente — à exercer dans le délai d'un an à compter de la publication de la vente au fichier immobilier.
Contester un congé frauduleux
Le congé pour vente lie le bailleur : il ne peut, en principe, ni se rétracter avant la fin du préavis, ni vendre librement à un tiers sans avoir purgé l'offre faite au locataire (TJ Paris, 22 mars 2024, n° 23/05461). Reste que la fraude existe — le congé pour vente délivré sans intention réelle de vendre, ou à un prix volontairement dissuasif pour décourager le locataire.
La charge de la preuve pèse sur le locataire. Le bailleur n'a pas à justifier ab initio de la réalité de son projet de vente : c'est au locataire de démontrer l'absence de toute démarche concrète (pas de mandat, pas d'annonces, pas de visites) ou la disproportion manifeste du prix annoncé.
Lorsque la fraude est caractérisée, le congé est annulé et le bail se poursuit ; le locataire peut en outre obtenir des dommages-intérêts. À l'inverse, le locataire qui ne s'est jamais manifesté dans le délai légal ne peut pas, après coup, invoquer une prétendue privation de son droit de préemption (CA Paris, 24 février 2015, n° 13/15135).
L'essentiel à retenir
- Le congé pour vente vaut offre de vente prioritaire au profit du locataire d'un logement nu à usage de résidence principale. Le mécanisme est d'ordre public.
- Le congé doit comporter, à peine de nullité, le prix, les conditions, la reproduction de l'article 15, II et la description du bien.
- Le locataire dispose de 2 mois pour accepter, puis de 2 mois supplémentaires (ou 4 mois avec prêt) pour signer l'acte authentique.
- Un congé portant sur la totalité d'un immeuble alors que les lieux loués n'en sont qu'une fraction est nul (Cass. civ. 3e, 27 juin 2024, n° 23-15.682).
- En cas de revente à un tiers à conditions plus avantageuses, un second droit de préemption s'ouvre, sur notification du notaire et pour un mois.
- L'exclusion en faveur d'un parent ou allié jusqu'au 3e degré n'est valable qu'à la condition d'une occupation effective à titre de résidence principale pendant deux ans au moins.
- La preuve de la fraude incombe au locataire : absence de démarches concrètes, prix manifestement disproportionné, indices convergents.
Questions fréquentes
Mon propriétaire peut-il vendre sans m'avoir proposé d'acheter ?
Non, si votre bail est soumis à la loi du 6 juillet 1989 et que vous occupez le logement à titre de résidence principale (logement nu). Le bailleur doit d'abord vous adresser un congé pour vente comportant le prix et les conditions ; ce congé vaut offre de vente prioritaire et vous donne deux mois pour accepter. Une vente conclue avec un tiers en méconnaissance de ces règles peut, dans certains cas, être annulée et ouvrir droit à des dommages-intérêts.
Comment exercer concrètement mon droit de préemption ?
Adressez au bailleur, dans les deux premiers mois suivant la notification du congé, une lettre recommandée avec accusé de réception indiquant que vous acceptez l'offre aux conditions du congé. Si vous comptez recourir à un prêt immobilier, précisez-le : le délai de signature de l'acte authentique passera de 2 à 4 mois. Toute acceptation hors délai est sans effet.
Mon propriétaire a vendu à un tiers moins cher : quels sont mes droits ?
Vous bénéficiez d'un second droit de préemption. Le notaire chargé de la vente devait vous notifier les nouvelles conditions avant de la régulariser. À défaut, la vente peut être annulée. Vous disposez d'un délai d'un an à compter de la publication de la vente au fichier immobilier pour agir.
Le prix annoncé me paraît exorbitant : que faire ?
Le bailleur fixe librement son prix : un montant élevé n'est pas illicite en soi. La fraude n'est caractérisée qu'à partir d'une disproportion manifeste — typiquement au-delà de 20 % par rapport à la valeur réelle du marché — combinée à d'autres indices (absence de démarches commerciales, vente ultérieure à un tiers à un prix bien moindre, etc.). Il faut produire des estimations contradictoires sérieuses pour soutenir l'action.
Mon propriétaire vend à son fils ou à sa sœur : ai-je un droit de préemption ?
En principe non : la vente à un parent ou allié jusqu'au troisième degré est exclue du droit de préemption. Mais cette exclusion suppose que l'acquéreur occupe effectivement le logement comme résidence principale pendant au moins deux ans à compter de l'expiration du préavis. Si tel n'est pas le cas, la responsabilité du bailleur peut être engagée.
Dois-je payer une commission d'agence si j'achète mon logement ?
Non, lorsque vous exercez le second droit de préemption sur notification du notaire. La Cour de cassation a jugé qu'une commission d'agence ne peut être imposée au locataire qui exerce son droit légal de priorité, l'agent immobilier mandaté par le vendeur n'ayant joué aucun rôle dans cette décision (Cass. civ. 3e, 1er mars 2023, n° 21-22.073). Si vous avez réglé une telle commission, vous pouvez en demander le remboursement.
Autres questions sur le même thème :
Quels sont les motifs de congé qu'un bailleur peut donner à son locataire ?
En matière de bail d'habitation, le bailleur n'a pas la main libre. La loi du 6 juillet 1989 lui impose un menu fermé : trois motifs, pas un de plus. Reprendre le logement pour s'y installer ou y loger un proche, le vendre, ou invoquer un motif légitime et sérieux — typiquement, un locataire qui s'affranchit de ses obligations. Tout congé qui sort de ce cadre est nul, sans rattrapage possible. Et même dans le cadre, la sincérité du motif est contrôlée par le juge, qui n'hésite pas à tomber le masque des reprises de complaisance.
Le congé pour vente donne-t-il un droit de préemption au locataire ?
Oui — et c'est même la grande particularité du congé pour vente en bail d'habitation : il vaut offre de vente prioritaire au profit du locataire. Le bailleur qui veut vendre ne peut pas, juridiquement, regarder ailleurs avant d'avoir purgé ce droit. Le locataire dispose de deux mois pour accepter ; passé ce délai, il libère les lieux à l'échéance. À cela s'ajoutent un second droit de préemption en cas de revente plus avantageuse, et une jurisprudence ferme sur les congés frauduleux ou mal ficelés.
Quelles sont les sanctions en cas de location saisonnière non déclarée ?
La question taraude bien plus de monde qu'on ne le croit, et la réponse tient en deux temps. Pour un propriétaire qui loue son bien sans accomplir les formalités, le risque est financier : amendes civiles jusqu'à 5 000 € à défaut d'enregistrement, jusqu'à 100 000 € par local en cas de changement d'usage illicite, redressement fiscal, parfois travail dissimulé. Mais pour un locataire qui sous-loue son logement sur Airbnb sans l'accord écrit de son bailleur, c'est tout autre chose : la sanction est la restitution intégrale des sous-loyers perçus — sans même pouvoir en déduire le loyer qu'il continue de payer — et la résiliation pure et simple du bail. Autrement dit : tout ce que vous avez gagné, vous le rendez à votre bailleur, et vous quittez les lieux. Cet article traite d'abord du risque locataire, qui est de très loin le plus dévastateur.
Qu'est-ce que la trêve hivernale et quelles sont ses exceptions ?
La trêve hivernale est ce mécanisme bien connu — et souvent mal compris — qui suspend l'exécution des mesures d'expulsion du 1er novembre au 31 mars. Posée par l'article L. 412-6 du Code des procédures civiles d'exécution, elle joue de plein droit pour tout occupant d'un lieu habité, locataire ou non. Mais — et c'est l'angle souvent oublié — elle ne suspend que l'exécution matérielle de l'expulsion. Le bailleur peut parfaitement engager une procédure, obtenir un jugement et faire courir une astreinte en pleine période hivernale. Et plusieurs catégories d'occupants sont, elles, totalement exclues du bénéfice de la trêve.
Domaines d'activité
Construction
J’aide à résoudre les litiges liés à la construction (reprise des malfaçons et des désordres ; levée des réserves ; comptes de fin de chantier ; indemnisation des retards ; mobilisation des assurances).
Copropriété
Je permets aux copropriétaires et aux copropriétés de faire valoir leurs droits (annulation des PV d’AG ; dégât des eaux et incendie ; mobilisation des assurances ; recouvrement des charges).
Ventes immobilières
J'assiste acheteurs et vendeurs qui s'estiment lésés (vices cachés et dol ; obligation de délivrance ; contentieux de l'indemnité d'immobilisation).
Baux commerciaux
Je débloque les situations Bailleur Preneur (renouvellement ; déplafonnement ; résiliation) et j'accompagne les gérants (vente de fonds de commerce ; cession de droit au bail).
Baux d'habitation
J'assiste bailleurs et locataires dans le cadre des contentieux locatifs (référé-expulsion ; validation de congé ; action contre la caution).
Urbanisme
J'accompagne dans les contentieux relatifs aux permis de construire et déclarations préalables (recours gracieux Maire ; recours contentieux Tribunal Administratif).