La question taraude plus de monde qu'on ne le croit, et la réponse tient en deux temps. Pour un propriétaire qui loue son bien sans accomplir les formalités, le risque est financier ;: amendes civiles jusqu'à 5 000 € à défaut d'enregistrement, jusqu'à 100 000 € par local en cas de changement d'usage illicite, redressement fiscal, parfois travail dissimulé. Mais pour un locataire qui sous-loue son logement sur Airbnb sans l'accord écrit de son bailleur, c'est tout autre chose : la sanction est la restitution intégrale des sous-loyers perçus — sans même pouvoir en déduire le loyer qu'il continue de payer — et la résiliation pure et simple du bail. Autrement dit : tout ce que vous avez gagné, vous le rendez à votre bailleur, et vous quittez les lieux. Cet article traite d'abord du risque locataire, qui est le plus dévastateur.
Le verrou central : l'interdiction de sous-louer sans accord du bailleur
L'article 8 de la loi du 6 juillet 1989 est on ne peut plus clair : « Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. » Le texte ajoute une seconde limite : le prix du loyer au mètre carré des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal.
Mettre son logement sur Airbnb pour quelques nuits le week-end, c'est une sous-location. Le passer à un ami contre 50 € la nuit pendant ses vacances, c'est une sous-location. Le réserver à des étudiants pendant l'été, c'est encore une sous-location. La durée courte, le caractère répété ou la qualification commerciale donnée par la plateforme ne changent rien : dès qu'il y a mise à disposition partielle ou totale du logement à un tiers en échange d'une contrepartie financière, le régime est le même.
La restitution intégrale des sous-loyers : la sanction phare
C'est ici que le sujet bascule. Pendant longtemps, le locataire pris la main dans le sac s'en tirait avec quelques milliers d'euros de dommages-intérêts pour préjudice moral du bailleur. Cette époque est révolue.
Le revirement de 2019 : les sous-loyers sont des fruits civils
La Cour de cassation a rendu, le 12 septembre 2019, un arrêt promis à la plus large publicité possible (FS-P+B+R+I) : « sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire » (Cass. civ. 3e, 12 septembre 2019, n° 18-20.727). Le fondement : les articles 546 et 547 du Code civil, qui prévoient que le propriétaire d'une chose recueille tout ce qu'elle produit, y compris ses fruits civils.
L'affaire avait conduit à la condamnation des locataires à restituer 27 295 € à leur bailleur — soit l'intégralité de ce qu'ils avaient encaissé via Airbnb sur la durée examinée. La Haute juridiction a confirmé sans réserve.
Le tour de vis de 2022 : aucune déduction du loyer principal
Restait une question discutée : le locataire pouvait-il au moins déduire des sommes à restituer le loyer qu'il avait, lui, continué de payer au bailleur ? Plusieurs cours d'appel l'avaient admis, ce qui semblait équitable. La Cour de cassation y a mis un terme.
L'effet financier est brutal. Pour un locataire qui paie 1 200 € par mois et qui aura, sur trois ans de sous-location, encaissé 60 000 € via la plateforme, c'est 60 000 € qu'il devra restituer à son bailleur — sans que les 43 200 € de loyers acquittés sur la même période ne viennent en déduction. À cela peuvent s'ajouter des dommages-intérêts spécifiques (préjudice moral, atteinte à l'image du bien, désordres causés par les passages successifs).
La résiliation du bail aux torts du locataire
La sous-location non autorisée est l'archétype du manquement grave du locataire à ses obligations. Les juridictions, et au premier rang d'entre elles le Juge des contentieux de la protection, prononcent quasi systématiquement la résiliation du bail aux torts du locataire — assortie de l'expulsion. La cour d'appel de Paris a notamment retenu, à propos d'un locataire de logement social, qu'« une violation caractérisée de l'interdiction de sous-location » justifiait à elle seule la résiliation (CA Paris, 17 mai 2018).
Le bailleur dispose pour cela de deux fondements alternatifs :
- la clause résolutoire, lorsque le bail prévoit la résiliation de plein droit en cas de sous-location non autorisée — il faut alors un commandement préalable resté infructueux ;
- la résiliation judiciaire pour manquement grave aux obligations du locataire (article 7 de la loi du 6 juillet 1989), prononcée souverainement par le juge.
Une précision utile sur le calendrier des expulsions : même prononcée pendant l'hiver, l'expulsion ne pourra pas être exécutée matériellement avant le 1er avril. C'est le mécanisme de la trêve hivernale, qui ne suspend toutefois pas la procédure judiciaire elle-même.
Les sanctions du Code du tourisme (propriétaire comme locataire)
Au-delà du seul rapport bailleur–locataire, le Code du tourisme impose à quiconque met en location un meublé de tourisme — propriétaire, locataire, peu importe — de respecter des obligations déclaratives. La loi Le Meur du 19 novembre 2024 (n° 2024-1039) a sensiblement durci les sanctions et étendu les obligations.
Déclaration en mairie ou enregistrement avec numéro
L'article L. 324-1-1 impose une déclaration préalable au maire pour toute location de meublé de tourisme. De nombreuses communes (Paris, Lyon, Bordeaux, Annecy, Nice, etc.) ont substitué à cette simple déclaration une procédure d'enregistrement avec numéro à treize caractères, qui doit figurer sur toute annonce. À noter : à compter du 20 mai 2026, l'enregistrement deviendra obligatoire sur l'ensemble du territoire national, via une téléprocédure unique.
Les amendes administratives, alourdies par la loi Le Meur
Depuis le 20 novembre 2024, le V de l'article L. 324-1-1 du Code du tourisme prévoit une cascade d'amendes administratives prononcées par la commune :
- jusqu'à 10 000 € par meublé pour défaut d'enregistrement ou pour annonce ne mentionnant pas le numéro (contre 5 000 € auparavant) ;
- jusqu'à 20 000 € en cas de fausse déclaration ou d'utilisation d'un faux numéro d'enregistrement (disposition nouvelle) ;
- jusqu'à 15 000 € pour le dépassement du plafond annuel de location d'une résidence principale (contre 10 000 € auparavant) ;
- jusqu'à 50 000 € par meublé en cas de manquement à l'obligation de retirer une annonce après injonction du maire (disposition nouvelle).
S'y ajoutent la traditionnelle contravention de troisième classe pour défaut de déclaration en mairie (jusqu'à 450 €) et, pour les biens en zone tendue soumis à autorisation de changement d'usage, une amende administrative jusqu'à 5 000 € en cas de non-conformité aux nouvelles exigences de performance énergétique (DPE classé E minimum depuis le 21 novembre 2024 ; A à D au 1er janvier 2034).
Le plafond des 120 jours, désormais réductible à 90 jours
Pour les résidences principales, la limite de 120 jours par an reste le principe. Mais depuis le 1er janvier 2025, les communes peuvent, par délibération motivée, abaisser ce plafond à 90 jours par an. À Paris, où la pression sur le logement est forte, l'hypothèse est tout sauf théorique.
L'amende jusqu'à 100 000 € pour changement d'usage illicite
Dans les communes soumises à autorisation de changement d'usage des locaux d'habitation (Paris, communes de plus de 200 000 habitants, communes des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, et communes ayant adopté une délibération en ce sens), la location répétée d'un local d'habitation à une clientèle de passage est assimilée à un changement d'usage. Elle suppose une autorisation préalable — laquelle, à Paris, est conditionnée à une compensation par création concomitante d'une surface équivalente d'habitation.
La loi a également créé un nouvel article L. 651-2-1 du Code de la construction et de l'habitation, qui frappe d'une amende civile jusqu'à 100 000 € par local toute personne qui prête son concours à un changement d'usage illicite par une activité d'entremise ou de négociation — conciergeries, gestionnaires Airbnb, agents immobiliers (les plateformes numériques restent expressément exclues du champ). L'arsenal s'étend désormais aux intermédiaires, là où il ne visait jusqu'alors que le bailleur ou loueur direct.
Seule la commune est habilitée à agir sur ce fondement.
Le risque fiscal
Les revenus tirés de l'activité — qu'on soit propriétaire-loueur ou locataire-sous-loueur — relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et sont imposables, déclarés ou non. Les plateformes étant légalement tenues de transmettre les données à l'administration fiscale, le contrôle est immédiat.
La loi Le Meur a, par ailleurs, sensiblement durci la fiscalité applicable depuis les revenus 2025 : abattement micro-BIC ramené à 50 % pour les meublés classés (au lieu de 71 %) et à 30 % pour les non classés (au lieu de 50 %). Le seuil de recettes déclenchant le régime réel est tombé à 15 000 € pour les meublés non classés. La rentabilité fiscale du dispositif a, en quelques mois, été nettement rognée.
Un locataire qui se trouverait condamné à restituer ses sous-loyers à son bailleur conserve, par ailleurs, une imposition à l'IR sur les sommes initialement perçues — sauf à plaider la déductibilité de la restitution, qui suppose un fondement et un timing précis. Autant dire qu'on additionne souvent les douleurs.
Le règlement de copropriété, désormais mieux armé
Beaucoup l'ignorent : même quand toutes les formalités déclaratives sont accomplies et même quand la sous-location est autorisée par le bailleur, le règlement de copropriété peut interdire la location courte durée. Une clause d'« habitation bourgeoise exclusive » ou d'« habitation principale uniquement » est généralement interprétée comme excluant l'activité d'hébergement touristique. Le syndicat des copropriétaires peut agir en cessation d'activité et en dommages-intérêts (voir notre page d'activité copropriété).
La loi Le Meur a apporté trois nouveautés substantielles que les copropriétés peuvent désormais activer :
- Modification simplifiée du règlement existant. Pour interdire la location en meublé de tourisme, l'assemblée générale peut désormais statuer à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 — soit la majorité des deux tiers des voix. Auparavant, l'unanimité était souvent exigée, ce qui rendait l'interdiction quasi inaccessible.
- Prise de position obligatoire dans tout nouveau règlement. Le nouvel article 8-1-1 de la loi de 1965 impose à tout règlement de copropriété établi à compter du 21 novembre 2024 de se prononcer expressément sur l'autorisation ou l'interdiction de la location en meublé de tourisme. Le silence n'est plus une option.
- Notification au syndic. Tout copropriétaire qui transforme son lot d'habitation en meublé de tourisme doit désormais en informer le syndic, qui en porte mention à l'ordre du jour de la prochaine assemblée. La pratique du « pas vu, pas pris » devient nettement plus difficile à tenir.
Tableau récapitulatif
| Manquement | À l'encontre de qui | Sanction |
|---|---|---|
| Sous-location sans accord écrit du bailleur | Locataire | Restitution intégrale des sous-loyers + résiliation du bail + expulsion |
| Absence de déclaration en mairie | Loueur (proprio ou locataire autorisé) | Contravention 3e classe (450 €) |
| Défaut d'enregistrement / annonce sans n° | Loueur | Amende administrative jusqu'à 10 000 € par meublé |
| Fausse déclaration ou faux numéro | Loueur | Amende administrative jusqu'à 20 000 € |
| Dépassement plafond résidence principale (120 j ou 90 j) | Loueur résidant | Amende administrative jusqu'à 15 000 € |
| Refus de retirer une annonce après injonction du maire | Loueur | Amende civile jusqu'à 50 000 € par meublé |
| Changement d'usage illicite | Loueur (proprio ou locataire) | Jusqu'à 100 000 €/local + retour à l'habitation + astreinte 1 000 €/jour/m² |
| Entremise à un changement d'usage illicite | Conciergerie, gestionnaire, agent | Amende civile jusqu'à 100 000 €/local (art. L. 651-2-1 CCH) |
| Revenus non déclarés | Loueur | Rappel d'impôt + majoration 40 à 80 % + intérêts |
| Violation du règlement de copropriété | Loueur copropriétaire | Cessation d'activité + dommages-intérêts |
L'essentiel à retenir
- Pour un locataire, la sanction principale n'est ni administrative ni fiscale : c'est la restitution intégrale des sous-loyers au bailleur, fondée sur la qualification de fruits civils par accession (Cass. civ. 3e, 12 septembre 2019, n° 18-20.727).
- Depuis 2022, aucune déduction du loyer principal : le locataire en sous-location illicite n'est pas un possesseur de bonne foi (Cass. civ. 3e, 22 juin 2022, n° 21-18.612 ; confirmé le 15 février 2023).
- S'y ajoute la résiliation du bail aux torts du locataire et son expulsion. La sous-location non autorisée est un manquement grave systématiquement sanctionné.
- L'accord du bailleur doit être écrit, porter sur le principe et sur le prix, et le sous-loyer ne peut excéder le loyer principal au mètre carré (article 8 de la loi du 6 juillet 1989).
- Côté loueur, la loi Le Meur du 19 novembre 2024 a alourdi les amendes : jusqu'à 10 000 € pour défaut d'enregistrement, 20 000 € pour fausse déclaration, 15 000 € pour dépassement du plafond résidence principale, et toujours 100 000 € par local en cas de changement d'usage illicite.
- Nouveauté importante : les conciergeries et gestionnaires qui prêtent leur concours à une activité illicite peuvent eux-mêmes être condamnés à 100 000 € par local (article L. 651-2-1 nouveau du CCH).
- Risque fiscal : imposition en BIC, abattements micro-BIC réduits à 50 % (classés) et 30 % (non classés) depuis 2025, majoration de 40 à 80 %, intérêts de retard.
- En copropriété, l'interdiction des meublés de tourisme dans le règlement existant peut désormais être votée à la majorité des deux tiers (article 26 de la loi de 1965), et tout nouveau règlement doit se prononcer expressément sur cette autorisation.
Questions fréquentes
Je suis locataire et je sous-loue ponctuellement sur Airbnb : que risque-t-il de m'arriver ?
Sans accord écrit de votre bailleur, vous risquez deux choses cumulables. D'une part, la restitution intégrale des sous-loyers que vous avez perçus, sans que vous puissiez déduire les loyers que vous avez vous-même versés (Cass. civ. 3e, 12 sept. 2019, n° 18-20.727 ; Cass. civ. 3e, 22 juin 2022, n° 21-18.612). D'autre part, la résiliation de votre bail aux torts exclusifs et votre expulsion. Le caractère ponctuel ne change rien dès lors que la sous-location est caractérisée et démontrée.
Comment mon bailleur peut-il prouver que je sous-loue sur Airbnb ?
Plus facilement qu'on ne le croit. Constat de commissaire de justice à partir des annonces publiques (calendrier des réservations, prix, photos, commentaires de voyageurs), témoignages de voisins, signalements au syndic, identification des passages dans l'immeuble. Le bailleur peut aussi obtenir, sur autorisation judiciaire, communication de données de la plateforme. Une fois le faisceau d'indices constitué, la sous-location est généralement établie sans difficulté.
L'accord du bailleur peut-il être tacite ou verbal ?
Non. L'article 8 de la loi du 6 juillet 1989 exige un accord écrit, qui doit en outre porter sur le principe de la sous-location et sur le prix. Un échange oral, un SMS resté sans réponse ou un silence du bailleur ne valent pas accord. Quant au prix, il ne peut excéder le loyer principal au mètre carré.
Mon bailleur peut-il me faire expulser tout de suite ?
L'expulsion suppose une décision de justice, donc une procédure préalable. Mais celle-ci peut être engagée immédiatement, soit par mise en jeu de la clause résolutoire après commandement, soit par une action en résiliation judiciaire. Une fois la décision rendue, l'exécution matérielle de l'expulsion est suspendue pendant la trêve hivernale (1er novembre — 31 mars), mais reste possible le reste de l'année.
Mon appartement est ma résidence principale : suis-je dispensé d'enregistrement ?
Non, dans la plupart des grandes villes. Paris, par exemple, a institué une procédure d'enregistrement obligatoire : il faut obtenir un numéro avant toute mise en location et l'indiquer dans toutes les annonces. La Cour de cassation l'a confirmé le 27 juin 2024 (n° 23-13.567). À défaut depuis la loi Le Meur : amende administrative jusqu'à 10 000 €, voire 20 000 € en cas de fausse déclaration. Et pour une résidence principale, la location ne peut excéder 120 jours par an — plafond que les communes peuvent désormais ramener à 90 jours par délibération motivée.
Notre copropriété peut-elle interdire Airbnb dans l'immeuble ?
Oui, et cela vient de devenir nettement plus simple. Pour les règlements de copropriété existants, la loi Le Meur a abaissé la majorité requise pour interdire la location en meublé de tourisme à la majorité de l'article 26 de la loi de 1965 (deux tiers des voix), là où l'unanimité était souvent exigée. Pour les nouveaux règlements établis depuis le 21 novembre 2024, l'autorisation ou l'interdiction de la location courte durée doit être expressément stipulée. Et tout copropriétaire qui transforme son lot doit en informer le syndic. À défaut, le syndicat des copropriétaires peut agir en cessation d'activité et en dommages-intérêts.
Si je n'ai pas déclaré mes revenus Airbnb, que se passe-t-il ?
L'obligation fiscale demeure : les revenus issus d'une location meublée de courte durée sont imposables en BIC, déclarés ou non. Depuis les revenus 2025, l'abattement micro-BIC est ramené à 50 % pour les meublés classés et 30 % pour les non classés. L'administration peut reconstituer vos recettes à partir des données transmises par les plateformes et procéder à une imposition d'office majorée de 40 % (manquement délibéré) à 80 % (manœuvres frauduleuses), en sus des intérêts de retard. La prescription est de 3 ans, étendue à 10 ans en cas de fraude caractérisée.
Autres questions sur le même thème :
Quels sont les motifs de congé qu'un bailleur peut donner à son locataire ?
En matière de bail d'habitation, le bailleur n'a pas la main libre. La loi du 6 juillet 1989 lui impose un menu fermé : trois motifs, pas un de plus. Reprendre le logement pour s'y installer ou y loger un proche, le vendre, ou invoquer un motif légitime et sérieux — typiquement, un locataire qui s'affranchit de ses obligations. Tout congé qui sort de ce cadre est nul, sans rattrapage possible. Et même dans le cadre, la sincérité du motif est contrôlée par le juge, qui n'hésite pas à tomber le masque des reprises de complaisance.
Le congé pour vente donne-t-il un droit de préemption au locataire ?
Oui — et c'est même la grande particularité du congé pour vente en bail d'habitation : il vaut offre de vente prioritaire au profit du locataire. Le bailleur qui veut vendre ne peut pas, juridiquement, regarder ailleurs avant d'avoir purgé ce droit. Le locataire dispose de deux mois pour accepter ; passé ce délai, il libère les lieux à l'échéance. À cela s'ajoutent un second droit de préemption en cas de revente plus avantageuse, et une jurisprudence ferme sur les congés frauduleux ou mal ficelés.
Quelles sont les sanctions en cas de location saisonnière non déclarée ?
La question taraude bien plus de monde qu'on ne le croit, et la réponse tient en deux temps. Pour un propriétaire qui loue son bien sans accomplir les formalités, le risque est financier : amendes civiles jusqu'à 5 000 € à défaut d'enregistrement, jusqu'à 100 000 € par local en cas de changement d'usage illicite, redressement fiscal, parfois travail dissimulé. Mais pour un locataire qui sous-loue son logement sur Airbnb sans l'accord écrit de son bailleur, c'est tout autre chose : la sanction est la restitution intégrale des sous-loyers perçus — sans même pouvoir en déduire le loyer qu'il continue de payer — et la résiliation pure et simple du bail. Autrement dit : tout ce que vous avez gagné, vous le rendez à votre bailleur, et vous quittez les lieux. Cet article traite d'abord du risque locataire, qui est de très loin le plus dévastateur.
Qu'est-ce que la trêve hivernale et quelles sont ses exceptions ?
La trêve hivernale est ce mécanisme bien connu — et souvent mal compris — qui suspend l'exécution des mesures d'expulsion du 1er novembre au 31 mars. Posée par l'article L. 412-6 du Code des procédures civiles d'exécution, elle joue de plein droit pour tout occupant d'un lieu habité, locataire ou non. Mais — et c'est l'angle souvent oublié — elle ne suspend que l'exécution matérielle de l'expulsion. Le bailleur peut parfaitement engager une procédure, obtenir un jugement et faire courir une astreinte en pleine période hivernale. Et plusieurs catégories d'occupants sont, elles, totalement exclues du bénéfice de la trêve.
Domaines d'activité
Construction
J’aide à résoudre les litiges liés à la construction (reprise des malfaçons et des désordres ; levée des réserves ; comptes de fin de chantier ; indemnisation des retards ; mobilisation des assurances).
Copropriété
Je permets aux copropriétaires et aux copropriétés de faire valoir leurs droits (annulation des PV d’AG ; dégât des eaux et incendie ; mobilisation des assurances ; recouvrement des charges).
Ventes immobilières
J'assiste acheteurs et vendeurs qui s'estiment lésés (vices cachés et dol ; obligation de délivrance ; contentieux de l'indemnité d'immobilisation).
Baux commerciaux
Je débloque les situations Bailleur Preneur (renouvellement ; déplafonnement ; résiliation) et j'accompagne les gérants (vente de fonds de commerce ; cession de droit au bail).
Baux d'habitation
J'assiste bailleurs et locataires dans le cadre des contentieux locatifs (référé-expulsion ; validation de congé ; action contre la caution).
Urbanisme
J'accompagne dans les contentieux relatifs aux permis de construire et déclarations préalables (recours gracieux Maire ; recours contentieux Tribunal Administratif).