Il y a deux ans, Maître Antoine CHRISTIN publiait un premier article sur l’action en réduction de prix.

Pour rappel : ’action en réduction de prix est une action régie par l’article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. En substance : si, dans l’année de la vente, l’acquéreur découvre que la surface réelle est inférieure de plus d’un vingtième (5%) à celle mentionnée dans l’acte, il est en droit d’obtenir une diminution proportionnelle du prix de vente.

Exemple : pour un appartement à 600.000 €, une surface annoncée à 100m2 et une surface réelle à 90m2 (10% de moins), l’acquéreur est donc en droit d’exiger du vendeur le remboursement de (600.000 € x 10% =) 60.000 €.

L’article susmentionné dispose expressément que l’acte notarié doit mentionner « la superficie de la partie privative de ce lot » ; or, dans la plupart des copropriétés, les loggias, les vérandas et les terrasses ne constituent pas des parties privatives, mais des parties communes à jouissance privative.

La différence est de taille car, dans le premier cas, elles doivent être mentionnées dans le certificat de mesurage et, dans le second, elles ne le doivent surtout pas.

Maître Antoine CHRISTIN vient d’obtenir une nouvelle décision en ce sens.

Le 2 décembre 2021, la Cour d’Appel de VERSAILLES a confirmé en toutes ses dispositions le jugement qu’il était parvenu à obtenir le 9 janvier 2020 du Tribunal Judiciaire de NANTERRE (celui par lequel des vendeurs avaient été condamnés à restituer 47.608,60 €, outre 3.000 € à titre de contribution aux frais d’avocat).

La solution n’allait pas de soi : pour la première fois en appel, les vendeurs soutenaient que la loggia n’aurait plus été une partie commune (serait devenue une partie privative) au motif qu’ils avaient obtenu une autorisation de l’assemblée générale la concernant.

Cependant, et comme elle y avait été invitée par Maître Antoine CHRISTIN, la Cour d’Appel de VERSAILLES a notamment retenu que :

« L’autorisation de fermer la loggia donnée par l’assemblée générale en 2005 ne la transforme pas en pièce close et habitable dès lors que le procès-verbal d’assemblée générale autorisant ces travaux ne modifie pas le règlement de copropriété et n’affecte donc nullement la qualité de partie commune de cet élément telle qu’établie par ledit règlement ».

La moralité de cette histoire est double :

  • vendeurs : contrôlez impérativement que le certificat de mesurage établi à votre demande ne mentionne pas des surfaces qu’il ne doit pas mentionner (des parties communes à jouissance privative type terrasse, loggia ou véranda) ;
  • acheteurs : contrôlez cette question mais, surtout, contactez le cas échéant votre avocat dans les meilleurs délais car l’action doit, à peine d’irrecevabilité, être initiée au plus tard 365 jours après la réitération par acte authentique.

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