Oui — et les motifs ne manquent pas. Devis absents de la convocation, travaux votés à la mauvaise majorité, qualification bricolée entre conservation et amélioration, mise en concurrence oubliée : le syndic qui prépare un ordre du jour « travaux » dispose d'une belle collection de pièges à poser sous ses propres pas. La bonne nouvelle pour le copropriétaire vigilant, c'est que la loi lui offre une arme rare : la suspension automatique de l'exécution pendant le délai de contestation. La mauvaise, c'est que ce délai ne fait que deux mois.
1. Le cadre général : qui, quand, comment
La contestation d'une décision de travaux obéit aux règles générales de l'article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965. Seuls peuvent agir les copropriétaires opposants (ayant voté contre la résolution) ou défaillants (absents non représentés). Le délai est de deux mois à compter de la notification du procès-verbal, et seule une assignation délivrée à l'huissier interrompt la forclusion. Ni le recommandé au syndic, ni la tentative de médiation, ni la mise en demeure ne suspendent quoi que ce soit.
Les règles procédurales communes à toutes les contestations d'assemblée générale — qualité pour agir, notification, procédure — sont détaillées dans l'article dédié à la contestation d'une décision d'assemblée générale. Le présent article s'attache aux spécificités des décisions de travaux, qui concentrent l'essentiel des contentieux.
Une précision utile : la qualité d'opposant ou de défaillant s'apprécie résolution par résolution. Un copropriétaire peut parfaitement avoir voté pour certaines résolutions et contre d'autres dans la même assemblée, et n'être recevable à contester que les secondes. Le vote se pèse ligne par ligne, pas en bloc.
2. L'information préalable : le piège des devis manquants
Ce que l'article 11 du décret de 1967 exige
L'article 11 du décret du 17 mars 1967, dans sa version en vigueur au 25 décembre 2025, impose que les conditions essentielles des contrats, devis ou marchés soumis au vote soient notifiées aux copropriétaires au plus tard en même temps que l'ordre du jour. Autrement dit : pas de vote à l'aveugle. Le copropriétaire doit pouvoir se prononcer en ayant eu entre les mains — ou sous les yeux, s'il reçoit la convocation par voie dématérialisée — les éléments objectifs qui lui permettent d'apprécier la nature, l'implantation et le coût des travaux.
L'omission de ces documents est l'un des motifs d'annulation les plus fréquents et les plus solidement établis. La Cour de cassation a rappelé dans un arrêt du 24 novembre 2021 que la résolution prise sans que les conditions essentielles des contrats et devis aient été jointes à la convocation encourt la nullité — et que l'exécution effective des travaux ne fait pas obstacle à l'annulation de la résolution qui les a autorisés (Cass. civ. 3e, 24 novembre 2021, n° 20-22.487). Sur l'ensemble des documents qui doivent obligatoirement accompagner une convocation d'assemblée, voir l'article dédié aux documents obligatoires joints à la convocation.
L'appréciation in concreto du juge
Tout n'est cependant pas noir ou blanc. Le juge du fond apprécie la suffisance de l'information in concreto : si les pièces effectivement transmises permettaient aux copropriétaires de voter en connaissance de cause — parce qu'un rapport de maître d'œuvre détaillait suffisamment le projet, parce qu'une note technique tenait lieu de présentation — l'irrégularité peut être écartée (Cass. civ. 3e, 9 février 2022, n° 21-10.408 ; Cass. civ. 3e, 6 février 2025, n° 23-18.586).
À l'inverse, lorsque le devis manque purement et simplement et qu'il aurait dû figurer dans le dossier, la nullité est prononcée sans que le copropriétaire ait à démontrer un grief supplémentaire. Il ne faut pas confondre « l'information partiellement donnée mais suffisante » et « l'information absente » : les deux relèvent de logiques différentes. La première se débat ; la seconde s'annule.
À retenir
Le défaut de communication des devis ou des conditions essentielles des contrats est une cause autonome de nullité — pas besoin d'établir un préjudice personnel. C'est le motif d'annulation le plus solide du contentieux des travaux en copropriété, et c'est la première chose à vérifier à la réception du procès-verbal.
3. L'erreur de qualification et l'erreur de majorité
Conservation ou amélioration : la question qui tue
La loi de 1965 distingue quatre régimes de majorité en fonction de la nature des travaux : articles 24, 25, 26 et unanimité. Pour les détails de cette arithmétique, voir l'article sur les conditions de majorité en assemblée générale. Ce qui nous intéresse ici, c'est ce que le syndic rate le plus fréquemment : la qualification des travaux.
La frontière entre les travaux de conservation (article 24) et les travaux d'amélioration (article 25) est un classique du contentieux. Le critère posé par la Cour de cassation est celui de la finalité première des travaux : l'objet principal, non les effets accessoires (Cass. civ. 3e, 3 juillet 2025, n° 23-21.429). Des travaux d'étanchéité présentant un bénéfice thermique secondaire peuvent relever de l'article 24 s'ils sont rendus nécessaires par des infiltrations avérées ; ils basculent à l'article 25 si leur objet premier est l'amélioration énergétique.
L'erreur n'est jamais sans conséquence. Des travaux votés à la majorité simple de l'article 24, alors qu'ils relevaient de la majorité absolue de l'article 25, sont frappés de nullité. Il en va de même des travaux d'amélioration de l'article 30, qui relèvent obligatoirement de l'article 25. La qualification est un choix juridique, pas une commodité rédactionnelle.
Le rituel du second vote de l'article 25-1
Autre piège : la procédure du second vote immédiat prévue par l'article 25-1. Lorsqu'une résolution soumise à l'article 25 n'atteint pas la majorité absolue mais recueille au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, l'assemblée peut procéder séance tenante à un second vote à la majorité simple de l'article 24. Peut, et non pas doit — mais si elle le fait, les formes doivent être respectées à la lettre.
Un second vote organisé sans que le premier tour ait franchi le seuil du tiers, ou sans que le procès-verbal fasse apparaître clairement cette procédure en deux temps, expose la résolution à l'annulation. Le TJ de Paris a décrit avec méthode un schéma « en cascade » pour des travaux complexes, où chaque segment (principe, montant, entreprise, répartition) doit passer l'épreuve du seuil d'accrochage (TJ Paris, 16 janvier 2024, n° 21/00185). Le syndic qui bricole cette mécanique expose l'assemblée à un retour devant le juge.
4. La suspension automatique de l'exécution pendant deux mois
Voici la singularité majeure du contentieux des travaux — celle qui en fait le plus redoutable, et le plus stratégiquement intéressant : l'article 42, alinéa 4, de la loi de 1965 prévoit que, sauf urgence, l'exécution par le syndic des travaux décidés sur le fondement des articles 25 et 26 est suspendue jusqu'à l'expiration du délai de deux mois de contestation. Le copropriétaire qui a voté « contre » n'a pas à redouter de voir les pelleteuses arriver la semaine qui suit l'assemblée. Le chronomètre joue pour lui.
Attention à la délimitation du champ de la suspension. Elle ne joue que pour les travaux relevant des articles 25 et 26. Les travaux de l'article 24 — notamment ceux nécessaires à la conservation de l'immeuble — peuvent être exécutés sans délai, sans que le copropriétaire contestant ait à attendre quoi que ce soit. C'est logique : on ne va pas paralyser le ravalement d'une façade qui menace la sécurité publique parce qu'un copropriétaire estime qu'il fallait un autre devis.
En cas d'urgence, le syndic peut passer outre la suspension, même pour des travaux relevant normalement des articles 25 ou 26 — mais il devra en justifier le caractère urgent, et la réalité de l'urgence est appréciée par le juge si elle est contestée. L'urgence en copropriété n'est pas un bouton à presser pour gagner du temps.
Vigilance
La suspension de l'article 42 alinéa 4 est automatique — mais elle ne se défend pas toute seule. Si le syndic engage néanmoins les travaux pendant les deux mois, le copropriétaire doit saisir le juge des référés en urgence pour en obtenir l'arrêt, en démontrant l'apparence de sérieux de sa contestation et le risque de préjudice irréparable. Attendre l'audience au fond, c'est accepter de plaider devant un chantier achevé.
5. Et si les travaux sont déjà exécutés ?
Question que tout copropriétaire se pose : à quoi bon obtenir l'annulation d'une résolution de travaux si les travaux sont déjà faits ? La Cour de cassation a tranché : l'exécution effective ne fait pas obstacle à l'annulation de la résolution qui a autorisé les travaux (Cass. civ. 3e, 24 novembre 2021, n° 20-22.487). Le juge peut prononcer la nullité même si la toiture est déjà refaite et les nouvelles fenêtres posées.
En revanche — et c'est là que les attentes des copropriétaires sont parfois déçues —, l'annulation de la résolution ne se traduit pas nécessairement par la démolition des ouvrages exécutés. Le tribunal module les conséquences pratiques : remboursement des sommes versées par le copropriétaire contestant, dommages-intérêts, prise en charge par d'autres répartiteurs. La démolition est possible en théorie ; elle est rare en pratique, et strictement subordonnée à la preuve d'un intérêt supérieur à la démolition.
Pour les travaux qui touchent aux parties communes spéciales — c'est-à-dire celles qui n'intéressent qu'une fraction des copropriétaires —, il existe une règle additionnelle : seuls les copropriétaires concernés participent au vote, et une votation distincte est requise. La Cour de cassation l'a rappelé dans l'arrêt du 6 février 2025 précité. Un vote global sans votation séparée expose la résolution à la nullité. Sur la question connexe des travaux qui ne requièrent pas d'autorisation de l'assemblée parce qu'ils ne touchent pas aux parties communes, voir également l'article « Tous les travaux en copropriété nécessitent-ils une autorisation d'assemblée générale ? »
Pratique du cabinet
Exemple typique du dossier que je traite chaque mois : un copropriétaire reçoit le procès-verbal d'une assemblée qui a voté, à la majorité de l'article 24, des travaux de menuiseries extérieures qui relevaient en réalité de l'article 25 — et sans que les devis aient été joints à la convocation. Le dossier combine deux motifs d'annulation autonomes (erreur de majorité + défaut d'information préalable). L'assignation dans le délai de deux mois est la seule chose qui compte : le reste se plaide confortablement au fond, dossier en main.
L'essentiel à retenir
- Qualité pour agir stricte. Seuls les copropriétaires opposants ou défaillants, résolution par résolution, peuvent contester des travaux votés en assemblée.
- Délai impératif de deux mois. À compter de la notification du procès-verbal, par assignation devant le tribunal judiciaire — pas par recommandé au syndic.
- Défaut d'information préalable. L'absence des devis ou des conditions essentielles des contrats dans la convocation est un motif autonome de nullité (Cass. civ. 3e, 24 novembre 2021, n° 20-22.487). À vérifier en premier.
- Erreur de qualification. Les travaux doivent être votés selon la majorité correspondant à leur finalité première. Conservation à l'article 24, amélioration à l'article 25, transformation lourde à l'article 26.
- Suspension automatique de l'exécution. Sauf urgence, les travaux des articles 25 et 26 sont suspendus pendant les deux mois de contestation (article 42 alinéa 4). Les travaux de l'article 24 ne le sont pas.
- L'exécution ne fait pas obstacle à l'annulation. Le juge peut annuler la résolution même si les travaux sont faits — mais la démolition reste rare. Les conséquences pratiques (remboursement, dommages-intérêts) sont modulées par le tribunal.
- Parties communes spéciales. Les travaux les concernant appellent une votation distincte, limitée aux copropriétaires intéressés (Cass. civ. 3e, 6 février 2025, n° 23-18.586).
Questions fréquentes
J'étais absent à l'assemblée qui a voté des travaux que je conteste : puis-je encore agir ?
Oui. Le copropriétaire absent et non représenté — dit « défaillant » — dispose du même droit d'action que l'opposant. Vous avez deux mois à compter de la notification du procès-verbal par le syndic pour saisir le tribunal judiciaire. Vérifiez bien la date de présentation de la lettre recommandée à votre domicile, qui est celle qui fait courir le délai. Si la notification est irrégulière ou n'a jamais eu lieu, l'action reste ouverte dans le délai de prescription de droit commun.
Le syndic n'a pas joint les devis à la convocation : la décision est-elle automatiquement annulable ?
L'article 11 du décret du 17 mars 1967 impose la communication des conditions essentielles des contrats et devis à peine de nullité. Lorsque le devis manque purement et simplement, la nullité est prononcée sans que le copropriétaire ait à démontrer un grief supplémentaire. En revanche, si d'autres pièces jointes à la convocation (note technique, rapport de maître d'œuvre) permettaient malgré tout de voter en connaissance de cause, le juge peut écarter l'irrégularité : il apprécie la suffisance de l'information in concreto (Cass. civ. 3e, 9 février 2022, n° 21-10.408 ; Cass. civ. 3e, 6 février 2025, n° 23-18.586).
Peut-on demander l'arrêt des travaux pendant la contestation ?
Pendant le délai de deux mois, les travaux votés sur le fondement des articles 25 et 26 sont légalement suspendus, sauf urgence justifiée (article 42 alinéa 4 de la loi de 1965). Si le syndic passe outre, le copropriétaire peut saisir le juge des référés pour obtenir l'arrêt provisoire du chantier, à condition de démontrer le caractère sérieux de sa contestation et le risque de préjudice irréparable. Une fois le délai de deux mois expiré sans assignation, la suspension prend fin et les travaux peuvent reprendre normalement.
Peut-on contester des travaux déjà réalisés ?
Oui. L'exécution des travaux ne fait pas obstacle à l'annulation de la résolution qui les a autorisés (Cass. civ. 3e, 24 novembre 2021, n° 20-22.487). Si vous avez agi dans le délai de deux mois, le juge peut prononcer la nullité même si le chantier est terminé. En pratique cependant, l'annulation ne se traduit pas automatiquement par la démolition : le tribunal module les conséquences — remboursement des sommes versées, dommages-intérêts, ajustement de la répartition. Il reste essentiel d'agir dans les délais : hors délai, aucune de ces voies n'est ouverte.
Que faire si la résolution de travaux a été votée à une mauvaise majorité ?
L'erreur de majorité est l'un des motifs les plus fréquents d'annulation. Des travaux relevant de la majorité absolue de l'article 25, votés à la simple majorité de l'article 24 sans que la procédure du second vote de l'article 25-1 ait été respectée, sont annulables. Il faut agir dans le délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal, par assignation devant le tribunal judiciaire du lieu de l'immeuble. La qualification des travaux — conservation ou amélioration — est souvent contestée : la jurisprudence retient comme critère la finalité première des travaux, non leurs effets secondaires (Cass. civ. 3e, 3 juillet 2025, n° 23-21.429).
Les travaux décidés à l'unanimité peuvent-ils être contestés ?
Si tous les copropriétaires ont voté pour, aucun d'eux n'a la qualité d'opposant et aucun n'est défaillant : personne ne peut donc contester la résolution sur le fondement de l'article 42 de la loi de 1965. En revanche, si la décision applique ou crée une clause contraire à un texte d'ordre public de la loi de 1965, un copropriétaire peut toujours en demander le constat de non-écriture — une action imprescriptible qui ne dépend ni de la qualité d'opposant ni du délai de deux mois (voir l'article sur la clause réputée non écrite). Cette articulation ouvre parfois des fenêtres inattendues.
Page rédigée par Maître Antoine CHRISTIN, avocat au Barreau des Hauts-de-Seine, spécialiste en droit immobilier. Pour toute question ou pour être accompagné dans vos démarches, contactez le cabinet.
Autres questions sur le même thème :
À quelles conditions une clause d'un règlement de copropriété peut-elle être réputée non écrite ?
« Réputée non écrite. » La formule est diplomatique — elle feint la neutralité grammaticale pour prononcer, en réalité, une peine d'exécution. La clause litigieuse n'est pas annulée : elle est effacée du réel juridique, comme si le rédacteur du règlement ne l'avait jamais stipulée. Encore faut-il qu'elle appartienne à la courte liste des clauses que l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 autorise à mettre au cimetière des mauvaises idées.
Quelles sont les conditions de majorité en assemblée générale de copropriété ?
Quatre majorités organisent la vie d'une copropriété : les articles 24, 25, 26 de la loi du 10 juillet 1965, et l'unanimité. La hiérarchie semble limpide sur le papier ; elle nourrit pourtant une bonne part des contentieux d'annulation d'assemblée. C'est qu'entre la résolution votée « comme il faut » et celle qu'un tribunal réduit à néant trois mois plus tard, la frontière tient parfois à un alinéa mal lu par le syndic.
Comment contester une décision d'assemblée générale de copropriété ?
Deux mois. Le législateur de 1965 a voulu que la contestation d'une assemblée générale soit rapide — ou jamais. Ajoutons qu'il faut être l'un des deux bons candidats à l'exercice (opposant ou défaillant, pas d'autre option), qu'il faut assigner devant le tribunal judiciaire et pas se contenter d'écrire au syndic, et l'on obtient un parcours procédural sec, rapide et franchement impitoyable pour qui laisse filer les semaines.
Peut-on contester des travaux votés en assemblée générale de copropriété ?
Oui — et les motifs ne manquent pas. Devis absents de la convocation, travaux votés à la mauvaise majorité, qualification bricolée entre conservation et amélioration, mise en concurrence oubliée : le syndic qui prépare un ordre du jour « travaux » dispose d'une belle collection de pièges à poser sous ses propres pas. La bonne nouvelle pour le copropriétaire vigilant, c'est que la loi lui offre une arme rare : la suspension automatique de l'exécution pendant le délai de contestation. La mauvaise, c'est que ce délai ne fait que deux mois.
Quel est le délai pour contester un procès-verbal d'assemblée générale de copropriété ?
Deux mois. La réponse est aussi brève que le délai qu'elle décrit, et c'est précisément ce qui la rend dangereuse. Car derrière ces deux mois se cachent une date de départ piégeuse, une règle de computation qui ne pardonne pas, des cas de non-départ qu'on oublie souvent d'invoquer, et une seule voie — une seule — pour interrompre le chronomètre. Le présent article est consacré à la mécanique du temps. Pour le reste — qui peut agir, sur quels motifs, selon quelle procédure — on renvoie à l'article plus général.
Comment révoquer un syndic de copropriété ?
Révoquer son syndic est un droit, pas une aventure. Un droit qui s'exerce devant l'assemblée générale, à la majorité des voix de tous les copropriétaires — absents compris —, qui se prépare en amont par un dossier de griefs solide, et qui peut coûter cher au syndicat lorsque la colère l'emporte sur la méthode. Quand la relation tourne au vinaigre, la première question à se poser n'est d'ailleurs pas « comment révoquer ? » mais « faut-il vraiment révoquer maintenant ? ». Voici la réponse, dans tous les cas.
Peut-on faire des travaux dans ses parties privatives sans l'accord de la copropriété ?
En copropriété, on est chez soi — mais pas complètement. La liberté d'aménager ses parties privatives est le principe, affirmé par l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 : peinture, cloisons non porteuses, cuisine, salle de bains, l'intérieur du lot se refait sans permission. Dès qu'un chantier déborde de ce périmètre strictement intérieur — mur porteur, façade, canalisations communes, balcon en jouissance privative —, la liberté cède le pas à l'autorisation de l'assemblée générale. La frontière entre les deux régimes est parfois limpide, parfois infiniment subtile. Et le copropriétaire qui la franchit sans s'en apercevoir paie cher la confusion : remise en état à ses frais, sous astreinte, sans même avoir à démontrer un préjudice.
Domaines d'activité
Construction
J’aide à résoudre les litiges liés à la construction (reprise des malfaçons et des désordres ; levée des réserves ; comptes de fin de chantier ; indemnisation des retards ; mobilisation des assurances).
Copropriété
Je permets aux copropriétaires et aux copropriétés de faire valoir leurs droits (annulation des PV d’AG ; dégât des eaux et incendie ; mobilisation des assurances ; recouvrement des charges).
Ventes immobilières
J'assiste acheteurs et vendeurs qui s'estiment lésés (vices cachés et dol ; obligation de délivrance ; contentieux de l'indemnité d'immobilisation).
Baux commerciaux
Je débloque les situations Bailleur Preneur (renouvellement ; déplafonnement ; résiliation) et j'accompagne les gérants (vente de fonds de commerce ; cession de droit au bail).
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