Quatre majorités organisent la vie d'une copropriété : les articles 24, 25, 26 de la loi du 10 juillet 1965, et l'unanimité. La hiérarchie semble limpide sur le papier ; elle nourrit pourtant une bonne part des contentieux d'annulation d'assemblée. C'est qu'entre la résolution votée « comme il faut » et celle qu'un tribunal réduit à néant trois ans plus tard, la frontière tient parfois à un alinéa mal lu.
1. Le principe : quatre majorités hiérarchisées
La loi du 10 juillet 1965 organise un système hiérarchisé de majorités, construit selon une logique unique : plus une décision affecte les droits des copropriétaires ou la structure même de l'immeuble, plus la majorité exigée est lourde à atteindre. Voter un contrat d'entretien ou modifier la destination de l'immeuble ne se fait pas à la même table.
La majorité de principe, la plus facile à réunir, est celle de l'article 24. Les majorités renforcées — articles 25, 26, puis l'unanimité — s'appliquent par exception, dans les seuls cas expressément prévus par la loi. Quand un texte reste silencieux sur la majorité applicable, c'est l'article 24 qui joue par défaut. Pas de majorité désignée, donc majorité simple : la règle est nette.
Les réformes successives — ordonnance ELAN du 30 octobre 2019, loi 3DS du 21 février 2022, loi du 9 avril 2024 — ont progressivement assoupli le système pour lutter contre l'absentéisme chronique qui paralysait certaines copropriétés. D'où les « passerelles » des articles 25-1 et 26-1, sortes de secondes chances organisées en cours de séance. J'y reviens dans chaque section concernée.
2. L'article 24 : la majorité simple, règle par défaut
Comment se calcule la majorité simple ?
L'article 24, dans sa version en vigueur depuis le 18 juin 2025, prend en compte les voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Les abstentions, elles, ne comptent pas : elles disparaissent de la base de calcul. C'est ce qui rend cette majorité techniquement indulgente.
Exemple chiffré. Dans une assemblée où 600 tantièmes sont représentés dont 50 en abstention, la base de calcul tombe à 550 tantièmes. Il suffit alors de 276 voix « pour » pour que la résolution passe. Les absents qui n'ont pas voté par correspondance n'alourdissent pas le calcul — ils sont purement et simplement ignorés.
Quelles décisions relèvent de l'article 24 ?
La majorité simple est la majorité de droit commun. Elle concerne notamment les travaux de conservation de l'immeuble (stabilité, clos, couvert, réseaux, mise en conformité), les travaux rendus obligatoires par la loi ou le règlement, l'approbation des comptes et le vote du budget, ainsi que les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par une évolution législative.
Une limite importante à cette dernière hypothèse : l'adaptation législative du règlement ne peut jamais modifier la répartition des tantièmes, qui exige toujours l'unanimité (Cass. civ. 3e, 6 novembre 2025, n° 23-21.645). Le passage par l'article 24 a ses bornes.
La frontière entre les travaux d'entretien relevant de l'article 24 et ceux d'amélioration relevant de l'article 25 est un classique du contentieux. La Cour de cassation a posé que le critère décisif est la finalité première des travaux, non leurs effets secondaires (Cass. civ. 3e, 3 juillet 2025, n° 23-21.429). Des travaux d'étanchéité présentant un bénéfice thermique accessoire peuvent ainsi relever de l'article 24 dès lors que leur objet premier est de remédier à des infiltrations avérées — mais c'est au syndicat de le démontrer, pas au tribunal de le deviner.
3. L'article 25 : la majorité absolue et son filet de rattrapage
Comment se calcule la majorité absolue ?
La majorité absolue de l'article 25, c'est la majorité des voix de tous les copropriétaires — y compris les absents qui n'ont ni donné pouvoir, ni voté par correspondance. La base de calcul, c'est l'intégralité des tantièmes du syndicat. Sans exception. Et c'est précisément ce qui la rend difficile.
Exemple. Dans une copropriété de 1 000 tantièmes, il faut 501 voix favorables minimum. Peu importe le nombre de présents : si 600 tantièmes sont représentés et votent « pour » à l'unanimité, c'est acquis (600 > 500). Si seulement 450 votent « pour » sur les 600 présents — les 400 autres étant chez eux à tondre la pelouse —, c'est rejeté (450 < 501). Le fauteuil vide pèse autant qu'un « non ».
Quelles décisions relèvent de l'article 25 ?
L'article 25 couvre les décisions structurantes de la vie du syndicat : désignation et révocation du syndic et des membres du conseil syndical, autorisation donnée à un copropriétaire d'effectuer des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur, délégations de pouvoir au syndic ou au conseil syndical, travaux d'économie d'énergie et de réduction des émissions, modification de la répartition des charges rendue nécessaire par un changement d'usage d'une partie privative.
La qualification peut réserver des surprises. Une terrasse votée en article 25 plutôt qu'en article 26 — ou l'inverse — peut faire basculer une résolution de l'acquisition au rejet. J'ai illustré ce genre d'arbitrage dans un article dédié à la terrasse en copropriété et la majorité applicable, à lire avant de se lancer.
Le filet de rattrapage de l'article 25-1
Pour éviter que l'absentéisme paralyse tout, le législateur a inventé un système de rattrapage immédiat : l'article 25-1. Si la résolution ne réunit pas la majorité absolue de l'article 25, mais recueille au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, l'assemblée peut procéder séance tenante à un second vote, cette fois à la majorité simple de l'article 24. Plus besoin de convoquer une nouvelle AG.
Cette pratique a été validée par la Cour d'appel de Paris (CA Paris, 16 septembre 2015, n° 13/15012), et le TJ de Paris en a décrit une application « en cascade » pour des travaux complexes, où chaque segment de la résolution (principe, montant, entreprise, répartition) passe le même test de rattrapage (TJ Paris, 16 janvier 2024, n° 21/00185). Pour les seuls travaux d'économie d'énergie qui n'atteignent même pas le tiers, une nouvelle assemblée réunie dans les trois mois peut statuer directement à la majorité simple — passerelle bis, pour les dossiers verts.
4. L'article 26 : la double majorité des gros dossiers
Comment se calcule la double majorité ?
La double majorité de l'article 26, en vigueur dans sa version du 21 novembre 2024, impose deux conditions cumulatives : d'abord une majorité en nombre des copropriétaires (plus de la moitié des membres, comptés par têtes, pas en tantièmes), ensuite, parmi ces copropriétaires favorables, une représentation d'au moins deux tiers des voix de l'ensemble du syndicat. Il faut les deux. Une seule des deux ne suffit pas.
Cela a des conséquences contre-intuitives. Une résolution pourrait rassembler les deux tiers des tantièmes via quelques « gros porteurs », sans jamais atteindre la majorité en nombre — rejetée. Elle pourrait inversement réunir une nette majorité de petits copropriétaires sans atteindre les deux tiers des voix — également rejetée. La règle est redoutable, et c'est voulu.
Quelles décisions relèvent de l'article 26 ?
L'article 26 réserve sa sévérité aux décisions les plus structurantes : actes d'acquisition immobilière, actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d, modifications du règlement portant sur la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes, suppression du poste de concierge, interdiction de la location en meublés de tourisme des lots à usage d'habitation autres que résidence principale, certains travaux de transformation lourde.
L'article pose aussi une limite absolue, qui dépasse la seule question de majorité : l'assemblée ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification de la destination de ses parties privatives ou des modalités de leur jouissance telles qu'elles résultent du règlement. C'est un droit intangible. La Cour de cassation veille au respect strict de la règle : elle a cassé un arrêt d'appel qui avait omis de vérifier si la destination des parties privatives était effectivement prévue par un règlement de copropriété avant d'exiger l'unanimité (Cass. civ. 3e, 4 décembre 2025, n° 24-15.587).
La passerelle (plus exigeante) de l'article 26-1
L'article 26-1 fonctionne comme l'article 25-1, mais avec deux différences de taille. D'abord, le seuil d'accrochage est double : il faut à la fois la moitié des membres présents, représentés ou ayant voté par correspondance, et que ces derniers représentent au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires. Ensuite, le second vote ne bascule pas vers l'article 24, mais vers la majorité absolue de l'article 25. Le « rattrapage » reste donc exigeant — le législateur a voulu assouplir sans banaliser.
À retenir
Les articles 24, 25 et 26 ne se distinguent pas seulement par le niveau d'exigence de la majorité, mais aussi par leur base de calcul. Article 24 : voix exprimées des votants. Article 25 : voix de tous les copropriétaires. Article 26 : double critère têtes + deux tiers des voix de tous. Se tromper de base de calcul, c'est se tromper de majorité.
5. L'unanimité : le veto individuel
L'unanimité est la peine capitale procédurale de la copropriété : un seul refus suffit à bloquer la décision, quelle que soit l'ampleur du soutien majoritaire. Elle est réservée par la loi et par la jurisprudence aux décisions qui touchent à l'essence même de la copropriété : modification de la destination de l'immeuble, aliénation des parties communes nécessaires au respect de cette destination, modification des tantièmes.
La difficulté pratique est évidente — obtenir l'accord de tous les copropriétaires d'un immeuble est souvent impossible, surtout dans les grands ensembles. C'est pourquoi la jurisprudence délimite strictement les cas d'unanimité, pour ne pas l'exiger là où elle n'est pas indispensable. La Cour d'appel de Lyon a ainsi jugé qu'une cession de parties communes visant à créer des lots commerciaux, dans un immeuble qui en comportait déjà, ne requérait pas l'unanimité dès lors que ni la destination ni l'apparence de l'ensemble n'étaient modifiées (CA Lyon, 21 janvier 2014, n° 12/07639).
En pratique, dès qu'une résolution est présentée comme exigeant l'unanimité, il faut d'abord se demander si elle l'exige vraiment. Beaucoup de résolutions qu'on croit « unanimes » ne le sont pas — et inversement.
6. Les règles du vote et l'interdiction de mélanger les majorités
Mandats, plafonnement, vote par correspondance
Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix proportionnel à ses tantièmes — à une exception près : le plafonnement prévu par l'article 22 de la loi de 1965. Lorsqu'un copropriétaire détient plus de la moitié des tantièmes, ses voix sont automatiquement réduites à la somme des voix des autres copropriétaires. L'idée : empêcher que le propriétaire-monarque dicte seul la politique de l'immeuble.
S'agissant des mandats, la règle est stricte. Un mandataire ne peut détenir plus de trois délégations, sauf si le total des voix dont il dispose — les siennes plus celles de ses mandants — n'excède pas 10 % du syndicat. Le syndic, ses préposés, leurs conjoints et partenaires pacsés ne peuvent en recevoir aucun : indépendance des délibérations oblige. J'ai également traité la question pratique du pouvoir laissé « en blanc » dans l'article sur les pouvoirs blancs en copropriété.
Quant au vote par correspondance, généralisé par l'ordonnance de 2019, il compte comme un vote à part entière pour toutes les majorités — les votants par correspondance sont assimilés à des présents. Encore faut-il que le formulaire soit recevable, ce qui n'est pas automatique. Mon article sur le vote par correspondance, qui n'est pas automatique, détaille les pièges à éviter.
Interdiction de mixer les majorités dans une même résolution
Une règle d'or, souvent négligée : on ne peut pas regrouper dans une seule résolution des questions qui relèvent de règles de majorité différentes. La sanction est la nullité de la résolution entière. La Cour d'appel d'Aix-en-Provence a ainsi annulé une résolution cumulant le principe de la fermeture d'une copropriété (article 24) et les modalités d'ouverture des portes d'accès (article 26), en jugeant que le syndicat ne pouvait pas « regrouper en une seule résolution des questions relevant de majorités différentes » (CA Aix-en-Provence, 10 septembre 2020, n° 18/11249).
La règle connaît cependant des tempéraments. Le TJ de Paris a admis que des travaux de ventilation incluant des interventions sur les portes privatives (détalonnage) n'appelaient pas de vote séparé, dès lors que ces interventions étaient intrinsèquement connexes à la résolution principale (TJ Paris, 16 janvier 2024, n° 21/00185). La connexité pratique désamorce parfois l'exigence de séparation.
Vigilance
Une résolution adoptée à une majorité insuffisante — la plus fréquente des erreurs — est frappée de nullité. Tout copropriétaire opposant ou défaillant dispose alors de deux mois à compter de la notification du procès-verbal pour agir devant le tribunal judiciaire (article 42 de la loi du 10 juillet 1965). Le délai est sec, sans prorogation. Sur l'ensemble des voies de contestation, voir l'article dédié à la contestation d'une décision d'assemblée générale.
Tableau récapitulatif des majorités
| Majorité | Base de calcul | Principales décisions | Passerelle |
|---|---|---|---|
| Article 24 Majorité simple |
Voix exprimées des votants (abstentions exclues) | Travaux de conservation, comptes, budget, adaptations réglementaires courantes | — |
| Article 25 Majorité absolue |
Majorité des voix de tous les copropriétaires | Désignation/révocation du syndic, travaux d'amélioration et d'économie d'énergie, autorisation de travaux affectant les parties communes | Article 25-1 : si ≥ 1/3 des voix de tous, second vote immédiat à la majorité de l'article 24 |
| Article 26 Double majorité |
Majorité en nombre des copropriétaires et ≥ 2/3 des voix de tous | Acquisitions, actes de disposition, modification du règlement (jouissance des parties communes), suppression du concierge | Article 26-1 : si ≥ 1/2 des présents représentant ≥ 1/3 des voix, second vote à la majorité de l'article 25 |
| Unanimité | Accord de tous les copropriétaires | Modification de la destination de l'immeuble, aliénation des parties communes nécessaires à cette destination, modification des tantièmes | — |
Pratique du cabinet
Avant chaque assemblée importante, nous auditons l'ordre du jour pour chaque syndic ou copropriétaire qui nous y invite : majorité attendue, base de calcul, risque de mixage de majorités, opportunité d'une passerelle. Un ordre du jour mal rédigé est la première cause d'annulation d'assemblée. Mieux vaut sécuriser avant qu'après — et nettement moins cher qu'un contentieux post-AG.
L'essentiel à retenir
- Quatre niveaux de majorité. Majorité simple (article 24), majorité absolue (article 25), double majorité (article 26), unanimité — dans l'ordre croissant d'exigence.
- Base de calcul variable. Article 24 : voix exprimées des votants, abstentions exclues. Article 25 : majorité des voix de tous les copropriétaires, absents compris. Article 26 : double critère cumulatif, têtes et deux tiers des voix de tous.
- La majorité simple est la règle par défaut. Si la loi ne précise pas de majorité, l'article 24 s'applique.
- Les passerelles permettent d'éviter le blocage. L'article 25-1 autorise un second vote immédiat à la majorité simple si un tiers des voix est atteint. L'article 26-1 fait basculer vers l'article 25 sous un double seuil d'accrochage.
- Mélanger des majorités différentes dans une même résolution est interdit. La sanction est la nullité de la résolution entière.
- Qualification des travaux par la finalité première. Entretien ou amélioration, conservation ou transformation : c'est l'objet principal qui détermine la majorité, non les effets secondaires (Cass. civ. 3e, 3 juillet 2025, n° 23-21.429).
- Délai pour contester. Deux mois à compter de la notification du procès-verbal, devant le tribunal judiciaire, pour tout opposant ou défaillant (article 42 de la loi de 1965).
Questions fréquentes
Que se passe-t-il si une résolution est votée à une majorité insuffisante ?
Elle est frappée de nullité. Tout copropriétaire opposant ou défaillant peut agir devant le tribunal judiciaire dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal, en application de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Le délai est sec et ne se proroge pas. Les mécanismes de passerelle des articles 25-1 et 26-1 peuvent, sous conditions, permettre un second vote immédiat à une majorité allégée — mais uniquement en séance, pas après coup.
Les abstentions comptent-elles dans le calcul de la majorité ?
Pour l'article 24, non : les abstentions sont exclues du calcul. La majorité se calcule sur les seules voix exprimées (pour + contre) par les présents, représentés ou votants par correspondance. Pour les articles 25 et 26 en revanche, la base de calcul inclut tous les copropriétaires, présents ou absents — une abstention pèse alors comme une voix « contre ». Cette différence de mécanique explique pourquoi certaines décisions passent à l'article 24 et échouent à l'article 25, alors que le soutien exprimé est identique.
Un copropriétaire détenant la majorité des tantièmes peut-il tout décider seul ?
Non. L'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit un plafonnement automatique : lorsqu'un copropriétaire détient plus de la moitié des tantièmes, ses voix sont réduites à la somme des voix de tous les autres copropriétaires. Le propriétaire-monarque est ainsi neutralisé. Par ailleurs, certaines décisions — double majorité, unanimité — restent par construction inaccessibles à un seul votant, quelle que soit sa surface.
Comment savoir quelle majorité s'applique à des travaux projetés ?
La règle : c'est la finalité première des travaux qui détermine la majorité, non leurs effets secondaires (Cass. civ. 3e, 3 juillet 2025, n° 23-21.429). Les travaux de conservation et d'entretien rendus nécessaires par la vétusté relèvent en principe de l'article 24. Les travaux d'amélioration ou d'économie d'énergie relèvent de l'article 25. Les transformations lourdes de l'immeuble relèvent de l'article 26. La qualification est souvent contestée en contentieux : il est prudent de la faire auditer avant l'assemblée, car une erreur en amont entraîne la nullité en aval.
La modification du règlement de copropriété nécessite-t-elle toujours l'unanimité ?
Non. La majorité dépend de l'objet. Les adaptations rendues nécessaires par une évolution législative ou réglementaire passent à la majorité de l'article 24 — sauf si elles touchent à la répartition des tantièmes, auquel cas l'unanimité reste exigée (Cass. civ. 3e, 6 novembre 2025, n° 23-21.645). Les modifications portant sur la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes relèvent de la double majorité de l'article 26. Seule la modification de la destination de l'immeuble exige véritablement l'unanimité, et la jurisprudence en délimite strictement le périmètre.
Le syndic peut-il recevoir des procurations de vote ?
Non. L'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 interdit formellement au syndic, à ses préposés et à leurs conjoints ou partenaires pacsés de recevoir des mandats de vote. L'objectif est de garantir l'indépendance des délibérations vis-à-vis de l'organe d'exécution. Si le syndic reçoit des mandats sans indication de mandataire, il ne peut ni voter avec, ni les distribuer à sa convenance : il doit les remettre à un copropriétaire désigné par le président de séance.
Page rédigée par Maître Antoine CHRISTIN, avocat au Barreau des Hauts-de-Seine, spécialiste en droit immobilier. Pour toute question ou pour être accompagné dans vos démarches, contactez le cabinet.
Autres questions sur le même thème :
À quelles conditions une clause d'un règlement de copropriété peut-elle être réputée non écrite ?
« Réputée non écrite. » La formule est diplomatique — elle feint la neutralité grammaticale pour prononcer, en réalité, une peine d'exécution. La clause litigieuse n'est pas annulée : elle est effacée du réel juridique, comme si le rédacteur du règlement ne l'avait jamais stipulée. Encore faut-il qu'elle appartienne à la courte liste des clauses que l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 autorise à mettre au cimetière des mauvaises idées.
Quelles sont les conditions de majorité en assemblée générale de copropriété ?
Quatre majorités organisent la vie d'une copropriété : les articles 24, 25, 26 de la loi du 10 juillet 1965, et l'unanimité. La hiérarchie semble limpide sur le papier ; elle nourrit pourtant une bonne part des contentieux d'annulation d'assemblée. C'est qu'entre la résolution votée « comme il faut » et celle qu'un tribunal réduit à néant trois mois plus tard, la frontière tient parfois à un alinéa mal lu par le syndic.
Comment contester une décision d'assemblée générale de copropriété ?
Deux mois. Le législateur de 1965 a voulu que la contestation d'une assemblée générale soit rapide — ou jamais. Ajoutons qu'il faut être l'un des deux bons candidats à l'exercice (opposant ou défaillant, pas d'autre option), qu'il faut assigner devant le tribunal judiciaire et pas se contenter d'écrire au syndic, et l'on obtient un parcours procédural sec, rapide et franchement impitoyable pour qui laisse filer les semaines.
Peut-on contester des travaux votés en assemblée générale de copropriété ?
Oui — et les motifs ne manquent pas. Devis absents de la convocation, travaux votés à la mauvaise majorité, qualification bricolée entre conservation et amélioration, mise en concurrence oubliée : le syndic qui prépare un ordre du jour « travaux » dispose d'une belle collection de pièges à poser sous ses propres pas. La bonne nouvelle pour le copropriétaire vigilant, c'est que la loi lui offre une arme rare : la suspension automatique de l'exécution pendant le délai de contestation. La mauvaise, c'est que ce délai ne fait que deux mois.
Quel est le délai pour contester un procès-verbal d'assemblée générale de copropriété ?
Deux mois. La réponse est aussi brève que le délai qu'elle décrit, et c'est précisément ce qui la rend dangereuse. Car derrière ces deux mois se cachent une date de départ piégeuse, une règle de computation qui ne pardonne pas, des cas de non-départ qu'on oublie souvent d'invoquer, et une seule voie — une seule — pour interrompre le chronomètre. Le présent article est consacré à la mécanique du temps. Pour le reste — qui peut agir, sur quels motifs, selon quelle procédure — on renvoie à l'article plus général.
Comment révoquer un syndic de copropriété ?
Révoquer son syndic est un droit, pas une aventure. Un droit qui s'exerce devant l'assemblée générale, à la majorité des voix de tous les copropriétaires — absents compris —, qui se prépare en amont par un dossier de griefs solide, et qui peut coûter cher au syndicat lorsque la colère l'emporte sur la méthode. Quand la relation tourne au vinaigre, la première question à se poser n'est d'ailleurs pas « comment révoquer ? » mais « faut-il vraiment révoquer maintenant ? ». Voici la réponse, dans tous les cas.
Peut-on faire des travaux dans ses parties privatives sans l'accord de la copropriété ?
En copropriété, on est chez soi — mais pas complètement. La liberté d'aménager ses parties privatives est le principe, affirmé par l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 : peinture, cloisons non porteuses, cuisine, salle de bains, l'intérieur du lot se refait sans permission. Dès qu'un chantier déborde de ce périmètre strictement intérieur — mur porteur, façade, canalisations communes, balcon en jouissance privative —, la liberté cède le pas à l'autorisation de l'assemblée générale. La frontière entre les deux régimes est parfois limpide, parfois infiniment subtile. Et le copropriétaire qui la franchit sans s'en apercevoir paie cher la confusion : remise en état à ses frais, sous astreinte, sans même avoir à démontrer un préjudice.
Domaines d'activité
Construction
J’aide à résoudre les litiges liés à la construction (reprise des malfaçons et des désordres ; levée des réserves ; comptes de fin de chantier ; indemnisation des retards ; mobilisation des assurances).
Copropriété
Je permets aux copropriétaires et aux copropriétés de faire valoir leurs droits (annulation des PV d’AG ; dégât des eaux et incendie ; mobilisation des assurances ; recouvrement des charges).
Ventes immobilières
J'assiste acheteurs et vendeurs qui s'estiment lésés (vices cachés et dol ; obligation de délivrance ; contentieux de l'indemnité d'immobilisation).
Baux commerciaux
Je débloque les situations Bailleur Preneur (renouvellement ; déplafonnement ; résiliation) et j'accompagne les gérants (vente de fonds de commerce ; cession de droit au bail).
Baux d'habitation
J'assiste bailleurs et locataires dans le cadre des contentieux locatifs (référé-expulsion ; validation de congé ; action contre la caution).
Urbanisme
J'accompagne dans les contentieux relatifs aux permis de construire et déclarations préalables (recours gracieux Maire ; recours contentieux Tribunal Administratif).