Deux mois. La réponse est aussi brève que le délai qu'elle décrit, et c'est précisément ce qui la rend dangereuse. Car derrière ces deux mois se cachent une date de départ piégeuse, une règle de computation qui ne pardonne pas, des cas de non-départ qu'on oublie souvent d'invoquer, et une seule voie — une seule — pour interrompre le chronomètre. Le présent article est consacré à la mécanique du temps. Pour le reste — qui peut agir, sur quels motifs, selon quelle procédure — je vous invite à consulter l'article plus général.
1. Le cadre : deux mois, article 42 de la loi de 1965
L'article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 pose la règle sans détour : les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes. Dans cette rédaction depuis le 1er juin 2020, issue de l'ordonnance ELAN du 30 octobre 2019.
Deux temporalités distinctes coexistent dans ce texte. D'abord, le syndic dispose d'un délai d'un mois après l'assemblée pour notifier le procès-verbal aux copropriétaires — c'est son obligation. Ensuite, le copropriétaire dispose de deux mois à compter de la réception de cette notification pour contester — c'est son droit. Les deux délais ne se superposent pas, et ils n'ont pas la même finalité.
La précision apportée en 2020 — « sans ses annexes » — mérite d'être soulignée. Elle évite au syndic de retarder la notification pour cause d'annexes introuvables ou en cours d'établissement. Le délai de deux mois commence à courir dès la réception du seul procès-verbal ; les annexes peuvent suivre, elles ne retardent rien. Pour les règles procédurales complètes de la contestation — qualité pour agir, motifs, procédure, effets de l'annulation —, voir l'article dédié à la contestation d'une décision d'assemblée générale.
2. La nature du délai : préfix, pas prescription
Un délai qui ne se suspend pas, qui ne se reporte pas
Le délai de deux mois est qualifié par la jurisprudence de délai préfix — de « déchéance » dans le langage du législateur, de « forclusion » dans celui des praticiens. Cette qualification n'est pas purement théorique : elle interdit toute cause classique de suspension. Ni la maladie, ni les vacances, ni la force majeure, ni une tentative de règlement amiable, ni même une demande d'expertise amiable ne le suspendent. Le seul événement qui l'arrête, c'est l'assignation délivrée à l'huissier avant son échéance.
Le TJ de Paris l'a formulé avec une concision utile : « le délai imparti par ces dispositions constitue un délai préfix insusceptible d'interruption ou de suspension, dont la méconnaissance entraîne la forclusion » (TJ Paris, 18 février 2025, n° 23/08655). La sévérité de ce mécanisme répond à un objectif de sécurité juridique — les décisions d'assemblée doivent vite devenir définitives pour que la gestion de l'immeuble puisse avancer.
L'extinction du droit d'agir, même par exception
L'expiration du délai ne prive pas seulement le copropriétaire de son action principale en annulation. Elle lui ferme également la porte de la défense par voie d'exception — c'est-à-dire le stratagème qui consiste, lors d'un procès ultérieur, à invoquer l'irrégularité de la résolution pour s'en défendre. La Cour de cassation l'a posé nettement : « après expiration du délai de deux mois précité, les copropriétaires opposants ou défaillants sont déchus du droit de contester les résolutions adoptées, quand bien même elles porteraient atteinte aux modalités de jouissance de leurs parties privatives et leur imposeraient le paiement de charges » (Cass. civ. 3e, 12 janvier 2022, n° 20-20.363).
Autrement dit, le copropriétaire assigné en paiement de charges ne peut pas, en défense, opposer l'irrégularité de la résolution qui a décidé ces charges, si le délai de deux mois est expiré. La forclusion joue à titre principal comme à titre subsidiaire. Il n'y a pas de seconde vie pour le moyen de contestation une fois le chronomètre arrivé à zéro.
À retenir
Le délai de deux mois n'est pas une prescription mais un délai préfix. Aucune cause classique de suspension n'agit sur lui. Aucune démarche amiable, même solennelle, ne le met en pause. Et sa méconnaissance ne se rattrape ni devant le juge du fond ni devant celui des référés : c'est le droit d'agir lui-même qui s'éteint.
3. Le point de départ : le lendemain de la première présentation
La règle : première présentation, pas retrait effectif
La notification se fait par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, conformément à l'article 64 du décret du 17 mars 1967 — ou par voie électronique lorsque le copropriétaire y a consenti. Le point de départ du délai est le lendemain du jour de la première présentation de la lettre au domicile du destinataire. Pas la date d'envoi. Pas la date où le copropriétaire a daigné passer à La Poste retirer son pli. Pas celle où il a fini par l'ouvrir pour de bon. La première présentation, et rien d'autre.
Illustration chiffrée : lettre recommandée présentée le 21 avril, délai qui commence à courir le 22 avril, expire le 22 juin à minuit. Assignation délivrée le 30 juin ? Forclose. Le TJ de Paris a appliqué la règle avec la rigueur qui s'impose en déclarant irrecevable une assignation délivrée au-delà de deux mois à compter de la première présentation constatée sur l'avis de réception produit par le syndicat (TJ Paris, 18 février 2025, n° 23/08655).
Le copropriétaire qui refuse la lettre, qui ne va pas la chercher, qui est en vacances à l'étranger au moment de la présentation : tous subissent le même régime. Le délai court indifféremment. La preuve qu'on n'a pas lu le procès-verbal n'est pas une excuse recevable.
La charge de la preuve pèse sur le syndicat
Heureusement, ce régime sévère est compensé par une règle de preuve favorable au copropriétaire : c'est au syndicat d'établir la régularité et la date de la notification, pas au copropriétaire de prouver qu'il n'a rien reçu (Cass. civ. 3e, 17 décembre 2015, n° 14-24.630). En pratique, le syndicat doit conserver et produire l'accusé de réception postal ou la preuve de remise électronique, avec date de présentation vérifiable.
À défaut de cette preuve, le délai de forclusion est réputé n'avoir jamais commencé à courir. Le copropriétaire retrouve alors le bénéfice du délai de droit commun plus long : la prescription quinquennale de l'article 2224 du Code civil, à laquelle renvoie l'alinéa 1 de l'article 42. Un dossier qui paraît forclos au premier coup d'œil redevient parfois recevable au second — à condition de vérifier attentivement l'enveloppe et les justificatifs d'envoi.
4. Quand le délai ne court pas : les portes de sortie
La notification irrégulière
Plusieurs irrégularités privent la notification de son effet déclencheur et bloquent le départ du délai. Envoi à une adresse incorrecte ou incomplète, mode de notification non prévu par les textes, absence de mention des voies de recours, défaut de notification individualisée en cas d'indivision, pièces manquantes qui auraient dû accompagner le procès-verbal : autant de brèches qui remettent le délai à zéro.
Sur l'indivision, une précision utile : lorsque le lot est détenu en indivision et qu'aucune adresse n'a été déclarée au syndic, un pli adressé collectivement aux indivisaires à l'adresse de l'immeuble vaut notification valide à l'indivision (TJ Paris, 18 février 2025, n° 23/08655). La règle est d'application pratique : le syndic ne peut être tenu de rechercher des adresses que les indivisaires n'ont pas pris la peine de lui communiquer.
Le copropriétaire irrégulièrement convoqué
Porte de sortie plus radicale : le délai de deux mois n'est pas opposable au copropriétaire qui n'a pas été régulièrement convoqué à l'assemblée. La Cour de cassation l'a posé dès 1988 et la règle n'a jamais varié : « le délai de deux mois n'est pas opposable aux copropriétaires qui n'ont pas été régulièrement convoqués » (Cass. civ. 3e, 16 novembre 1988, n° 87-16.671). La logique est limpide : on ne peut pas reprocher à quelqu'un de ne pas avoir contesté dans les temps une assemblée dont il ignorait la tenue.
Cette règle joue pleinement en cas d'omission de convocation, de convocation envoyée à une adresse erronée, ou de convocation dont la Cour de cassation exige qu'elle ait été effectivement présentée à l'adresse déclarée par le copropriétaire (Cass. civ. 3e, 13 septembre 2018, n° 17-24.824). Le copropriétaire découvrant tardivement qu'une assemblée a statué sans lui peut donc engager son action hors du délai strict des deux mois — dans le délai plus confortable de la prescription quinquennale.
Vigilance
L'irrégularité de la notification ou de la convocation doit être identifiée et plaidée. Elle ne se présume pas, et le tribunal ne la relèvera pas d'office. Le copropriétaire qui agit hors des deux mois en invoquant une notification irrégulière doit produire la démonstration, preuves à l'appui. D'où l'importance, à la réception du procès-verbal ou après découverte tardive d'une assemblée, de garder précieusement l'enveloppe, l'accusé de réception, la convocation et tout élément matériel qui pourrait servir à démontrer l'irrégularité.
5. Ce qui interrompt le délai (et ce qui ne l'interrompt pas)
Seule l'assignation interrompt
Le principe est d'une simplicité désarmante : seule l'assignation en justice délivrée à l'huissier avant l'expiration du délai interrompt la forclusion. Un recommandé au syndic, une mise en demeure, une lettre d'avocat, une proposition de médiation, un dépôt de conclusions en défense dans un autre contentieux : aucun effet sur la course du délai. L'interruption suppose l'introduction d'une véritable instance judiciaire, par acte d'huissier, devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble.
Date d'interruption : celle de la délivrance de l'assignation par l'huissier, pas celle de son enrôlement au greffe. Cette distinction peut sauver les dossiers tardifs. Une assignation délivrée le dernier jour du délai et enrôlée le lendemain est parfaitement valable : le délai a été interrompu avant son expiration.
L'effet interruptif étendu aux demandes subsidiaires
Une précision jurisprudentielle récente, d'importance pratique majeure : lorsque l'assignation principale porte sur l'annulation de l'assemblée entière, toutes les demandes subsidiaires en annulation de résolutions particulières, même formulées ultérieurement par conclusions additionnelles, bénéficient de l'effet interruptif de l'assignation principale. Elles tendent aux mêmes fins et sont virtuellement comprises dans la demande principale (Cass. civ. 3e, 4 juillet 2024, n° 22-24.060 et 23-10.573).
La conséquence stratégique est claire : en cas de doute sur l'étendue des irrégularités, le copropriétaire a intérêt à assigner rapidement en annulation globale — même si son objectif final est plus ciblé —, puis à affiner ses demandes subsidiaires au fil de l'instruction. Cette articulation est devenue le réflexe procédural de référence depuis l'arrêt du 4 juillet 2024.
Pratique du cabinet
Quand un copropriétaire me consulte pour contester une décision d'assemblée, ma première question est invariable : « Quelle est la date inscrite sur l'avis de réception de la lettre recommandée contenant le procès-verbal ? ». Si la réponse est « je crois, fin avril », on travaille à la marge. Si la réponse est « le 8 avril précisément », on travaille en confiance. Dans les deux cas, on ne perd pas un jour — la délivrance de l'assignation par huissier prend rarement moins de quarante-huit heures une fois la rédaction finalisée.
L'essentiel à retenir
- Deux mois. À compter de la notification du procès-verbal par le syndic, en application de l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.
- Point de départ : le lendemain de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du copropriétaire, qu'il l'ait retirée ou non.
- Délai préfix. Ni suspension (maladie, vacances, force majeure), ni interruption (sauf assignation). La rigueur est d'ordre public.
- Charge de la preuve sur le syndicat. À défaut de preuve d'une notification régulière, le délai est réputé n'avoir pas couru (Cass. civ. 3e, 17 décembre 2015, n° 14-24.630).
- Le délai ne court pas lorsque la notification est irrégulière ou lorsque le copropriétaire n'a pas été régulièrement convoqué à l'assemblée (Cass. civ. 3e, 16 novembre 1988, n° 87-16.671).
- Seule l'assignation interrompt le délai. Courrier au syndic, mise en demeure, médiation : sans effet.
- Effet de la forclusion. Irrecevabilité totale, y compris par voie d'exception (Cass. civ. 3e, 12 janvier 2022, n° 20-20.363).
- Articulation principal-subsidiaire. L'assignation en annulation globale interrompt le délai pour les demandes subsidiaires ultérieures (Cass. civ. 3e, 4 juillet 2024, n° 22-24.060).
Questions fréquentes
Combien de temps ai-je exactement pour contester une décision d'assemblée générale ?
Deux mois à compter de la notification du procès-verbal par le syndic. Le délai court à partir du lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée à votre domicile — que vous l'ayez ou non retirée à La Poste. Passé ce terme, votre recours est irrecevable, quelle que soit la gravité de l'irrégularité invoquée. Seule une assignation délivrée à l'huissier avant l'expiration du délai interrompt la forclusion.
J'étais absent de l'assemblée générale : puis-je encore contester ?
Oui, à condition d'avoir été absent et non représenté. Vous êtes alors qualifié de copropriétaire « défaillant » au sens de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Votre délai de deux mois commence à courir à compter de la notification du procès-verbal, que le syndic doit vous adresser dans le mois suivant l'assemblée. Si vous n'avez reçu aucune notification régulière, le délai n'a pas commencé à courir et vous conservez la possibilité d'agir dans le cadre de la prescription quinquennale.
J'ai voté pour la résolution mais je regrette : puis-je la contester ?
Non. Le copropriétaire qui a voté en faveur d'une résolution — même adoptée à l'unanimité — ne peut pas la contester ultérieurement (Cass. civ. 3e, 7 novembre 2007, n° 06-17.361 ; 23 septembre 2009, n° 08-15.230). L'action en annulation est strictement réservée aux opposants et aux défaillants. Si vous souhaitez revenir sur une décision que vous avez approuvée, la voie est de soumettre la question à une prochaine assemblée générale — pas la saisine du juge.
Envoyer un recommandé au syndic suffit-il à interrompre le délai ?
Non, absolument pas. Un courrier au syndic, même en recommandé avec accusé de réception, n'a aucun effet sur le cours du délai. Seule l'assignation délivrée par huissier devant le tribunal judiciaire interrompt la forclusion. La date qui compte est celle de la délivrance de l'assignation, pas celle de son enrôlement au greffe. Il est impératif de consulter un avocat dès réception du procès-verbal, sans attendre la dernière semaine — la rédaction et la délivrance de l'assignation prennent plusieurs jours.
Le syndic ne m'a jamais envoyé le procès-verbal : le délai court-il quand même ?
Non. Le délai ne commence à courir qu'à compter d'une notification régulière. En l'absence de notification, ou si la notification est irrégulière (adresse erronée, mode d'envoi non conforme, pièces manquantes), le délai de forclusion n'est pas déclenché. C'est au syndicat des copropriétaires de rapporter la preuve de la régularité de la notification : à défaut, la forclusion ne vous est pas opposable. Vous conservez alors le bénéfice du délai plus confortable de la prescription quinquennale de droit commun.
Je n'ai pas été convoqué à l'assemblée : le délai court-il contre moi ?
Non. La Cour de cassation a posé dès 1988 que le délai de deux mois n'est pas opposable au copropriétaire qui n'a pas été régulièrement convoqué à l'assemblée (Cass. civ. 3e, 16 novembre 1988, n° 87-16.671). La logique est simple : on ne peut pas reprocher à quelqu'un de ne pas avoir agi dans un délai alors qu'il ignorait l'existence même de l'assemblée. L'action reste donc ouverte dans la limite de la prescription quinquennale — à condition de pouvoir démontrer l'irrégularité de la convocation, ce qui suppose de conserver les pièces matérielles pertinentes.
Page rédigée par Maître Antoine CHRISTIN, avocat au Barreau des Hauts-de-Seine, spécialiste en droit immobilier. Pour toute question ou pour être accompagné dans vos démarches, contactez le cabinet.
Autres questions sur le même thème :
À quelles conditions une clause d'un règlement de copropriété peut-elle être réputée non écrite ?
« Réputée non écrite. » La formule est diplomatique — elle feint la neutralité grammaticale pour prononcer, en réalité, une peine d'exécution. La clause litigieuse n'est pas annulée : elle est effacée du réel juridique, comme si le rédacteur du règlement ne l'avait jamais stipulée. Encore faut-il qu'elle appartienne à la courte liste des clauses que l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 autorise à mettre au cimetière des mauvaises idées.
Quelles sont les conditions de majorité en assemblée générale de copropriété ?
Quatre majorités organisent la vie d'une copropriété : les articles 24, 25, 26 de la loi du 10 juillet 1965, et l'unanimité. La hiérarchie semble limpide sur le papier ; elle nourrit pourtant une bonne part des contentieux d'annulation d'assemblée. C'est qu'entre la résolution votée « comme il faut » et celle qu'un tribunal réduit à néant trois mois plus tard, la frontière tient parfois à un alinéa mal lu par le syndic.
Comment contester une décision d'assemblée générale de copropriété ?
Deux mois. Le législateur de 1965 a voulu que la contestation d'une assemblée générale soit rapide — ou jamais. Ajoutons qu'il faut être l'un des deux bons candidats à l'exercice (opposant ou défaillant, pas d'autre option), qu'il faut assigner devant le tribunal judiciaire et pas se contenter d'écrire au syndic, et l'on obtient un parcours procédural sec, rapide et franchement impitoyable pour qui laisse filer les semaines.
Peut-on contester des travaux votés en assemblée générale de copropriété ?
Oui — et les motifs ne manquent pas. Devis absents de la convocation, travaux votés à la mauvaise majorité, qualification bricolée entre conservation et amélioration, mise en concurrence oubliée : le syndic qui prépare un ordre du jour « travaux » dispose d'une belle collection de pièges à poser sous ses propres pas. La bonne nouvelle pour le copropriétaire vigilant, c'est que la loi lui offre une arme rare : la suspension automatique de l'exécution pendant le délai de contestation. La mauvaise, c'est que ce délai ne fait que deux mois.
Quel est le délai pour contester un procès-verbal d'assemblée générale de copropriété ?
Deux mois. La réponse est aussi brève que le délai qu'elle décrit, et c'est précisément ce qui la rend dangereuse. Car derrière ces deux mois se cachent une date de départ piégeuse, une règle de computation qui ne pardonne pas, des cas de non-départ qu'on oublie souvent d'invoquer, et une seule voie — une seule — pour interrompre le chronomètre. Le présent article est consacré à la mécanique du temps. Pour le reste — qui peut agir, sur quels motifs, selon quelle procédure — on renvoie à l'article plus général.
Comment révoquer un syndic de copropriété ?
Révoquer son syndic est un droit, pas une aventure. Un droit qui s'exerce devant l'assemblée générale, à la majorité des voix de tous les copropriétaires — absents compris —, qui se prépare en amont par un dossier de griefs solide, et qui peut coûter cher au syndicat lorsque la colère l'emporte sur la méthode. Quand la relation tourne au vinaigre, la première question à se poser n'est d'ailleurs pas « comment révoquer ? » mais « faut-il vraiment révoquer maintenant ? ». Voici la réponse, dans tous les cas.
Peut-on faire des travaux dans ses parties privatives sans l'accord de la copropriété ?
En copropriété, on est chez soi — mais pas complètement. La liberté d'aménager ses parties privatives est le principe, affirmé par l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 : peinture, cloisons non porteuses, cuisine, salle de bains, l'intérieur du lot se refait sans permission. Dès qu'un chantier déborde de ce périmètre strictement intérieur — mur porteur, façade, canalisations communes, balcon en jouissance privative —, la liberté cède le pas à l'autorisation de l'assemblée générale. La frontière entre les deux régimes est parfois limpide, parfois infiniment subtile. Et le copropriétaire qui la franchit sans s'en apercevoir paie cher la confusion : remise en état à ses frais, sous astreinte, sans même avoir à démontrer un préjudice.
Domaines d'activité
Construction
J’aide à résoudre les litiges liés à la construction (reprise des malfaçons et des désordres ; levée des réserves ; comptes de fin de chantier ; indemnisation des retards ; mobilisation des assurances).
Copropriété
Je permets aux copropriétaires et aux copropriétés de faire valoir leurs droits (annulation des PV d’AG ; dégât des eaux et incendie ; mobilisation des assurances ; recouvrement des charges).
Ventes immobilières
J'assiste acheteurs et vendeurs qui s'estiment lésés (vices cachés et dol ; obligation de délivrance ; contentieux de l'indemnité d'immobilisation).
Baux commerciaux
Je débloque les situations Bailleur Preneur (renouvellement ; déplafonnement ; résiliation) et j'accompagne les gérants (vente de fonds de commerce ; cession de droit au bail).
Baux d'habitation
J'assiste bailleurs et locataires dans le cadre des contentieux locatifs (référé-expulsion ; validation de congé ; action contre la caution).
Urbanisme
J'accompagne dans les contentieux relatifs aux permis de construire et déclarations préalables (recours gracieux Maire ; recours contentieux Tribunal Administratif).