La trêve hivernale est ce mécanisme bien connu — et souvent mal compris — qui suspend l'exécution des mesures d'expulsion du 1er novembre au 31 mars. Posée par l'article L. 412-6 du Code des procédures civiles d'exécution, elle joue de plein droit pour tout occupant d'un lieu habité, locataire ou non. Mais — et c'est l'angle souvent oublié — elle ne suspend que l'exécution matérielle de l'expulsion. Le bailleur peut parfaitement engager une procédure, obtenir un jugement et faire courir une astreinte en pleine période hivernale. Et plusieurs catégories d'occupants sont, elles, totalement exclues du bénéfice de la trêve.
Le mécanisme : un sursis à l'exécution, pas à la procédure
L'article L. 412-6 du Code des procédures civiles d'exécution dispose que toute mesure d'expulsion non encore exécutée à la date du 1er novembre est suspendue jusqu'au 31 mars de l'année suivante. La règle joue « nonobstant toute décision passée en force de chose jugée ou l'expiration des délais accordés par le juge » — autrement dit, même un jugement définitif ne permet pas de passer outre.
La protection couvre tous les lieux habités : logements loués, logements occupés sans titre, résidences principales ou secondaires occupées par des tiers, quelle que soit la nature du litige. Elle vise prioritairement les personnes en situation de précarité, mais elle est d'application générale : aucun seuil de ressources, aucune condition tenant à la qualité de l'occupant.
Conséquence pratique : un bailleur qui obtient un jugement définitif d'expulsion en décembre devra attendre le 1er avril suivant pour faire intervenir le commissaire de justice en vue de l'exécution forcée.
L'articulation avec les autres délais de protection
La trêve hivernale s'ajoute, sans s'y substituer, à d'autres protections cumulatives.
| Mécanisme | Base légale | Durée / Portée |
|---|---|---|
| Délai post-commandement | Art. L. 412-1 CPCE | 2 mois minimum après commandement (sauf exception) |
| Délais de grâce judiciaires | Art. L. 412-3 et L. 412-4 CPCE | Jusqu'à 3 ans, à l'appréciation du juge |
| Trêve hivernale | Art. L. 412-6 CPCE | 1er novembre au 31 mars (5 mois) |
Les délais de grâce judiciaires sont facultatifs : le juge les apprécie au regard de la situation personnelle, familiale et financière de l'occupant. Ils ne sont jamais automatiques. La trêve hivernale, à l'inverse, joue de plein droit. Et pour parer à toute tentative d'enchaînement abusif, la jurisprudence a depuis longtemps écarté la possibilité, pour un même occupant, d'obtenir successivement des délais auprès du juge du fond puis du juge de l'exécution : voir à ce sujet la décision obtenue par le cabinet — peut-on demander deux fois des délais de paiement avant expulsion ?
Les exceptions à la trêve hivernale
La loi prévoit cinq cas distincts d'exclusion. Tous ne fonctionnent pas de la même façon : certains opèrent automatiquement, d'autres relèvent du pouvoir d'appréciation du juge.
Les squatteurs du domicile d'autrui : exclusion automatique
L'article L. 412-6, alinéa 2, exclut de plein droit les personnes qui se sont introduites dans le domicile d'autrui par voies de fait. Trois conditions cumulatives doivent être réunies :
- l'occupation s'exerce sans droit ni titre ;
- elle a débuté par une voie de fait (effraction, manœuvres, contrainte) ;
- le bien constitue le domicile d'une autre personne — ce qui inclut la résidence principale comme la résidence secondaire.
Ces trois conditions doivent être établies cumulativement. Quand elles le sont, les tribunaux écartent la trêve sans hésiter (TJ Paris, 8 janvier 2024, n° 23/04965 ; TJ Lyon, 13 février 2026, n° 25/04136). La Cour de cassation a, par ailleurs, validé la conformité constitutionnelle de l'ensemble du dispositif (Cass. civ. 2e, 19 janvier 2017, n° 16-40.244).
Les autres lieux : un pouvoir judiciaire facultatif
Lorsque le bien occupé n'est pas le domicile d'autrui (logement vacant, garage, terrain), le juge dispose d'un pouvoir d'appréciation pour supprimer ou réduire la trêve. C'est un pouvoir, pas une obligation — et il s'exerce avec retenue.
Les logements étudiants
L'article L. 412-7 exclut entièrement du bénéfice de la trêve les logements affectés à l'usage des étudiants. La logique tient à la nature même de ces baux, calés sur le calendrier universitaire.
Le conjoint ou partenaire violent
L'article L. 412-8 écarte également la trêve à l'égard du conjoint, partenaire de PACS ou concubin dont l'expulsion du domicile familial a été ordonnée par le juge aux affaires familiales sur le fondement d'une ordonnance de protection (article 515-9 du Code civil). L'exclusion est totale et reflète la priorité donnée par le législateur à la protection des victimes de violences intrafamiliales.
Le relogement suffisant assuré
La trêve n'est pas due lorsque le relogement de l'occupant et de sa famille est assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille (article L. 412-6, alinéa 1). En pratique, cette exception est rarement invoquée parce qu'elle suppose un relogement effectivement disponible — ce qui est, on s'en doute, peu fréquent.
Ce que la trêve ne suspend pas
C'est la zone d'incompréhension la plus tenace. La trêve hivernale ne suspend que l'exécution matérielle de l'expulsion. Tout le reste continue de fonctionner.
- Les loyers restent dus et le bailleur peut les réclamer.
- La procédure judiciaire peut être engagée ou poursuivie en pleine période hivernale : assignation, plaidoirie, jugement.
- Le commandement de quitter les lieux peut être délivré.
- Une astreinte peut être prononcée et continue de courir pendant la trêve : la Cour de cassation a expressément jugé que l'astreinte n'est pas une mesure d'exécution forcée (Cass. civ. 2e, 4 juillet 2007, n° 05-15.382).
- La trêve ne s'applique pas aux locaux commerciaux, qui peuvent faire l'objet d'une expulsion forcée à toute saison.
L'essentiel à retenir
- La trêve hivernale suspend l'exécution matérielle de toute mesure d'expulsion du 1er novembre au 31 mars (article L. 412-6 CPCE).
- Elle joue de plein droit pour tout occupant d'un lieu habité, sauf cas d'exclusion légalement prévus.
- Exclusion automatique des squatteurs entrés par voies de fait dans le domicile d'autrui (trois conditions cumulatives).
- Pour les autres lieux (logements vacants, garages, terrains), le juge peut supprimer la trêve — mais il l'exerce avec retenue et exige des justifications concrètes.
- Sont également exclus : les logements étudiants, le conjoint ou partenaire violent, et le cas du relogement assuré.
- La trêve ne suspend pas la procédure : assignation, jugement, commandement, astreinte — tout reste possible. Seule l'expulsion physique est bloquée.
- La trêve ne s'applique pas aux locaux commerciaux.
Questions fréquentes
Mon propriétaire peut-il m'expulser pendant la trêve hivernale si je ne paie pas mon loyer ?
Non. Du 1er novembre au 31 mars, l'exécution matérielle de l'expulsion est suspendue, y compris en cas d'impayés. Même un jugement déjà rendu ne permet pas au commissaire de justice d'intervenir. En revanche, le bailleur conserve le droit d'engager ou de poursuivre la procédure, et les loyers restent dus. L'expulsion pourra être exécutée à compter du 1er avril.
La trêve hivernale protège-t-elle les squatteurs ?
Cela dépend du bien. Si les squatteurs ont pénétré dans votre domicile (résidence principale ou secondaire) par voies de fait, la trêve ne s'applique pas : vous pouvez demander leur expulsion immédiate, même en hiver. En revanche, si le bien occupé est un logement vacant qui n'est pas votre domicile, la trêve s'applique en principe — et le juge ne la supprime pas automatiquement.
Quand commence et quand se termine la trêve hivernale ?
Du 1er novembre au 31 mars de l'année suivante, soit cinq mois. Les expulsions reprennent à compter du 1er avril. Ces dates sont fixées par la loi et ne peuvent être modifiées par convention. En période de crise sanitaire ou sociale, des ordonnances ont déjà prolongé exceptionnellement la trêve, mais hors circonstances extraordinaires, le calendrier est constant.
La trêve s'applique-t-elle aux locaux commerciaux ?
Non. La trêve hivernale est réservée aux lieux habités. Les locaux commerciaux, bureaux, entrepôts ou garages n'en bénéficient pas. Un preneur commercial dont le bail est résilié pour impayés peut faire l'objet d'une expulsion forcée en pleine période hivernale.
Mon propriétaire peut-il engager une procédure pendant la trêve ?
Oui, intégralement. La trêve ne suspend que l'exécution matérielle. Le bailleur peut assigner, obtenir un jugement de résiliation et d'expulsion, délivrer un commandement de quitter les lieux et faire courir une astreinte, même en plein mois de janvier. La Cour de cassation a expressément jugé que l'astreinte n'est pas une mesure d'exécution forcée et continue de courir pendant la trêve (Cass. civ. 2e, 4 juillet 2007, n° 05-15.382). Seule l'intervention du commissaire de justice pour l'expulsion physique est bloquée.
Un conjoint violent peut-il invoquer la trêve hivernale ?
Non. L'article L. 412-8 CPCE écarte expressément le bénéfice de la trêve — et de l'ensemble des délais de protection — pour le conjoint, partenaire ou concubin dont l'expulsion du domicile familial a été ordonnée par le juge aux affaires familiales sur le fondement d'une ordonnance de protection. L'expulsion est exécutoire immédiatement, quelle que soit la saison.
Autres questions sur le même thème :
Quels sont les motifs de congé qu'un bailleur peut donner à son locataire ?
En matière de bail d'habitation, le bailleur n'a pas la main libre. La loi du 6 juillet 1989 lui impose un menu fermé : trois motifs, pas un de plus. Reprendre le logement pour s'y installer ou y loger un proche, le vendre, ou invoquer un motif légitime et sérieux — typiquement, un locataire qui s'affranchit de ses obligations. Tout congé qui sort de ce cadre est nul, sans rattrapage possible. Et même dans le cadre, la sincérité du motif est contrôlée par le juge, qui n'hésite pas à tomber le masque des reprises de complaisance.
Le congé pour vente donne-t-il un droit de préemption au locataire ?
Oui — et c'est même la grande particularité du congé pour vente en bail d'habitation : il vaut offre de vente prioritaire au profit du locataire. Le bailleur qui veut vendre ne peut pas, juridiquement, regarder ailleurs avant d'avoir purgé ce droit. Le locataire dispose de deux mois pour accepter ; passé ce délai, il libère les lieux à l'échéance. À cela s'ajoutent un second droit de préemption en cas de revente plus avantageuse, et une jurisprudence ferme sur les congés frauduleux ou mal ficelés.
Quelles sont les sanctions en cas de location saisonnière non déclarée ?
La question taraude bien plus de monde qu'on ne le croit, et la réponse tient en deux temps. Pour un propriétaire qui loue son bien sans accomplir les formalités, le risque est financier : amendes civiles jusqu'à 5 000 € à défaut d'enregistrement, jusqu'à 100 000 € par local en cas de changement d'usage illicite, redressement fiscal, parfois travail dissimulé. Mais pour un locataire qui sous-loue son logement sur Airbnb sans l'accord écrit de son bailleur, c'est tout autre chose : la sanction est la restitution intégrale des sous-loyers perçus — sans même pouvoir en déduire le loyer qu'il continue de payer — et la résiliation pure et simple du bail. Autrement dit : tout ce que vous avez gagné, vous le rendez à votre bailleur, et vous quittez les lieux. Cet article traite d'abord du risque locataire, qui est de très loin le plus dévastateur.
Qu'est-ce que la trêve hivernale et quelles sont ses exceptions ?
La trêve hivernale est ce mécanisme bien connu — et souvent mal compris — qui suspend l'exécution des mesures d'expulsion du 1er novembre au 31 mars. Posée par l'article L. 412-6 du Code des procédures civiles d'exécution, elle joue de plein droit pour tout occupant d'un lieu habité, locataire ou non. Mais — et c'est l'angle souvent oublié — elle ne suspend que l'exécution matérielle de l'expulsion. Le bailleur peut parfaitement engager une procédure, obtenir un jugement et faire courir une astreinte en pleine période hivernale. Et plusieurs catégories d'occupants sont, elles, totalement exclues du bénéfice de la trêve.
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J’aide à résoudre les litiges liés à la construction (reprise des malfaçons et des désordres ; levée des réserves ; comptes de fin de chantier ; indemnisation des retards ; mobilisation des assurances).
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