« Réputée non écrite. » La formule est diplomatique — elle feint la neutralité grammaticale pour prononcer, en réalité, une exécution. La clause litigieuse n'est pas annulée : elle est effacée du réel juridique, comme si le rédacteur du règlement ne l'avait jamais stipulée. Encore faut-il qu'elle appartienne à la courte liste des clauses que l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 autorise à mettre au cimetière des mauvaises idées.
1. Le mécanisme : non écrite n'est pas la même chose que nulle
Une liste fermée de textes d'ordre public
L'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 énonce qu'est réputée non écrite toute clause du règlement contraire aux articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 de la loi, ainsi qu'aux dispositions du décret du 17 mars 1967. Autrement dit : une liste fermée, limitativement énumérée, qu'il faut avoir sous les yeux avant de se lancer dans un contentieux.
Concrètement, ces textes couvrent le cœur impératif du droit de la copropriété — la répartition des charges (articles 10 et 11), le droit de jouissance et d'indemnisation des copropriétaires (articles 8 et 9), les règles de fonctionnement du syndic, du conseil syndical et de l'assemblée générale (articles 17 à 27), la création des syndicats secondaires (article 27), pour ne citer que les plus fréquentés.
Une clause simplement inopportune, inéquitable ou mal rédigée ne suffit donc pas. Un règlement peut être agaçant sans être illégal — et beaucoup le sont. Il faut pointer du doigt le texte précis que la clause contredit : pas de texte impératif violé, pas de non-écriture.
Non-écriture contre nullité : la Cour de cassation y tient
La distinction entre la clause non écrite et la clause nulle n'est pas un raffinement de vocabulaire. La nullité suppose un jugement qui retire la clause du monde juridique ; la non-écriture, elle, affirme que la clause n'y est jamais entrée. Fiction radicale, conséquences radicales.
La troisième chambre civile l'a rappelé sans ménagement dans un arrêt du 25 janvier 2024 : face à une clause de répartition des charges contraire à la loi, le juge doit la réputer non écrite et non pas l'annuler — à peine de cassation (Cass. civ. 3e, 25 janvier 2024, n° 22-22.036). Le mot « annuler » est banni du dispositif.
De cette distinction découle l'imprescriptibilité de l'action, à laquelle nous reviendrons : on ne prescrit pas contre une inexistence.
À retenir
La clause réputée non écrite est censée n'avoir jamais existé. Elle ne peut être déclarée telle que si elle viole un texte précis — l'un de ceux visés par l'article 43 de la loi de 1965 ou de ses décrets d'application. Hors de cette liste, rien.
2. Quelles clauses tombent sous le couperet de l'article 43 ?
Les clauses qui rognent les droits individuels des copropriétaires
L'article 9 de la loi de 1965 consacre le droit de chaque copropriétaire de jouir librement de ses parties privatives et d'user des parties communes, sous la seule limite des droits des autres et de la destination de l'immeuble. Une clause du règlement qui viderait ce droit de sa substance contrevient à une disposition impérative et doit être réputée non écrite.
La jurisprudence abonde d'exemples. Une clause interdisant une activité commerciale dans certains lots alors qu'elle est tolérée dans d'autres peut constituer une restriction non justifiée, sauf à être adossée à un motif lié à la destination de l'immeuble ou à la tranquillité des occupants (Cass. civ. 3e, 2 juillet 1975, n° 74-11.286 ; Cass. civ. 3e, 29 janvier 2026, n° 23-23.516). La clause dite « de non-concurrence » entre lots commerciaux est ainsi régulièrement attaquée — avec des fortunes variables.
Autre figure classique : la clause qui prétend obliger les copropriétaires à « souffrir sans indemnité » les travaux effectués sur parties communes. Une telle stipulation heurte frontalement le droit à indemnisation consacré par l'article 9, et tombe (TJ Paris, 15 novembre 2024, n° 22/11168). On rencontre encore, dans les règlements anciens, des droits de jouissance exclusive attribués sur parties communes sans résolution expresse de l'assemblée — également fragiles (Cass. civ. 3e, 19 juin 2025, n° 23-16.653).
Les clauses illicites de répartition des charges
C'est le terrain de contentieux le plus fréquent — et le plus financièrement chargé. L'article 10 impose des critères précis : les charges liées aux services collectifs et équipements communs se répartissent selon l'utilité objective pour chaque lot, celles d'administration, d'entretien et de conservation des parties communes selon les valeurs relatives des parties privatives. Toute clause qui s'en écarte sans raison légale est susceptible d'être réputée non écrite.
Encore faut-il le démontrer. La Cour de cassation a censuré une cour d'appel qui s'était contentée de relever « une exonération abusive » de certains lots sans établir précisément la contrariété aux critères légaux : le juge doit caractériser concrètement le décalage avec l'article 10 (Cass. civ. 3e, 9 juin 2010, n° 09-13.067). L'indignation ne remplace pas la démonstration.
Lorsque la contrariété est établie, le juge doit lui-même fixer la nouvelle répartition conforme à l'article 10 — il ne peut pas se contenter d'annuler la clause et renvoyer les copropriétaires à se débrouiller en assemblée. J'en parle plus longuement dans l'article « Charges de copropriété : le tribunal peut imposer une nouvelle grille de répartition », qui détaille la mécanique.
Les clauses qui dépouillent les organes de la copropriété
Troisième grande famille : les clauses qui, par commodité rédactionnelle ou par négligence, transfèrent au syndic des pouvoirs qui appartiennent à l'assemblée. La Cour de cassation en a sanctionné un spécimen caractérisé dans un arrêt du 11 février 2009 : une clause donnant tout pouvoir au syndic pour régulariser une convention d'occupation ou une vente d'un local commun, sans décision ultérieure de l'assemblée, prive celle-ci de ses attributions légales — et doit être réputée non écrite (Cass. civ. 3e, 11 février 2009, n° 07-21.318).
La règle vaut aussi pour les clauses organisant le fonctionnement technique de l'assemblée — désignation des scrutateurs, règles de vote, constitution du bureau. Elles ne peuvent méconnaître les prescriptions impératives du décret de 1967. Un tribunal judiciaire a récemment réputé non écrite une clause qui désignait automatiquement comme scrutateurs les copropriétaires détenant le plus de tantièmes, au mépris de l'article 15 du décret (TJ Lisieux, 5 janvier 2026, n° 23/00806).
Observation incidente mais importante : la non-écriture peut être partielle. Seuls les alinéas qui heurtent le texte d'ordre public disparaissent ; le reste de la clause demeure. Le juge n'est pas obligé de condamner l'ensemble parce qu'une portion est contraire à la loi.
3. Comment et dans quel délai faire constater la non-écriture ?
Qui peut agir, et surtout contre qui ?
Tout copropriétaire peut saisir le tribunal judiciaire du lieu de l'immeuble pour faire constater qu'une clause est réputée non écrite. Le syndicat des copropriétaires dispose de la même faculté. Aucune autorisation préalable de l'assemblée n'est requise — on agit seul, à ses frais, dans son intérêt.
Il existe toutefois une condition procédurale que l'on oublie à ses risques et périls : le syndicat des copropriétaires doit être appelé à la cause ou entendu. La Cour de cassation l'a posé en principe dans un arrêt du 10 octobre 2024 : faute d'assigner le syndicat, la demande est déclarée irrecevable (Cass. civ. 3e, 10 octobre 2024, n° 22-22.649). Un copropriétaire ne peut donc pas s'engager dans un contentieux inter partes contre un voisin, en passant le syndicat par pertes et profits — la porte se referme avant l'audience.
Pour les modalités de contestation d'une décision d'assemblée générale qui appliquerait ou créerait une clause de ce type, on se reportera à l'article « Comment contester une décision d'assemblée générale de copropriété ? », qui présente les autres voies d'action.
Vigilance
L'oubli d'assigner le syndicat en cause est une erreur procédurale dont le tribunal tirera toutes les conséquences : irrecevabilité, sans examen au fond. La règle est d'application stricte depuis l'arrêt du 10 octobre 2024. Avant de lancer l'assignation, on vérifie qui doit y figurer — on vérifie deux fois.
L'action est imprescriptible — mais pas les demandes d'argent qui en découlent
L'imprescriptibilité est l'attribut fondamental de l'action en constat de non-écriture. Logique : puisque la clause est censée n'avoir jamais existé, on ne voit pas quel délai pourrait courir contre son inexistence. Tout copropriétaire peut donc, à n'importe quel moment, contester la conformité d'une clause à l'article 43 — y compris dans un règlement rédigé il y a quarante ans.
Mais l'imprescriptibilité s'arrête à la porte du portefeuille. Les demandes pécuniaires qui découlent du constat — notamment la répétition des charges indûment versées — restent soumises à la prescription quinquennale de droit commun. Un copropriétaire qui a payé pendant vingt ans des charges calculées sur une clause illicite ne récupérera jamais vingt ans d'indu : il ne récupérera, au mieux, que cinq années. C'est ce que j'explique dans l'article sur les actions en remboursement des charges indûment payées, à lire avant toute stratégie contentieuse.
La combinaison de ces deux temporalités — imprescriptible pour la demande principale, prescriptible pour l'accessoire financier — impose une règle stratégique simple : agir vite dès que la contrariété est identifiée. Chaque année d'attente est une année de charges définitivement perdues.
La voie amiable : quand l'assemblée générale s'en charge elle-même
Le contentieux n'est pas la seule voie. Dans un arrêt de principe du 10 septembre 2020, la Cour de cassation a consacré le pouvoir de l'assemblée générale de reconnaître elle-même le caractère non écrit d'une clause et de l'expurger du règlement, sans saisine du juge (Cass. civ. 3e, 10 septembre 2020, n° 19-17.045). La majorité applicable est celle qui gouverne ordinairement la modification du règlement — le plus souvent la majorité simple de l'article 24.
C'est souvent la voie la plus sage : moins coûteuse, plus rapide, moins conflictuelle. Encore faut-il que l'assemblée soit réceptive — et que la majorité soit atteinte. Les règles de majorité en assemblée générale de copropriété méritent à cet égard d'être consultées avant de mettre la question à l'ordre du jour.
4. Quels sont les effets concrets d'une clause réputée non écrite ?
La rétroactivité, principe et tempéraments
La clause est « censée n'avoir jamais existé » (Cass. civ. 3e, 20 décembre 2000, n° 99-16.059). Les effets remontent donc en théorie à l'origine : tout acte pris sur son fondement est privé de base légale, tout préjudice causé par son application ouvre en principe droit à réparation. La fiction est puissante et, pour ceux qui l'ignorent, un peu vertigineuse.
Deux tempéraments freinent cependant la rigueur du mécanisme. Le premier, déjà évoqué, est celui de la prescription des actions pécuniaires accessoires. Le second tient au régime particulier des clauses de répartition des charges.
Pour les charges, la nouvelle répartition ne vaut que pour l'avenir
Depuis l'ordonnance du 30 octobre 2019, l'article 43 alinéa 3 prévoit expressément que la nouvelle répartition fixée par le juge ne prend effet qu'au premier jour de l'exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive. La Cour de cassation l'a rappelé dans un arrêt du 25 avril 2024, en l'appliquant aussi aux résolutions d'assemblée générale qui auraient irrégulièrement modifié la répartition (Cass. civ. 3e, 25 avril 2024, n° 22-21.828).
La raison est pragmatique : on ne demande pas au syndicat de reconstituer cinq ou vingt ans de comptabilité rétroactive — la gestion financière de l'immeuble y résisterait mal. La solution retenue privilégie la stabilité sur la logique. C'est un peu contre-intuitif quand on sait que la clause est censée n'avoir jamais existé, mais c'est ainsi.
Les tiers sont protégés
Dernier tempérament : la protection des situations acquises au profit des tiers. Dans un arrêt du 20 mai 2009, la Cour de cassation a jugé que des syndicats secondaires créés en violation de l'article 27 avaient acquis une personnalité juridique opposable aux tiers, et ne devaient pas être rétroactivement anéantis pour la période antérieure à la décision ordonnant leur suppression (Cass. civ. 3e, 20 mai 2009, n° 07-22.051). La fiction de la non-existence cède devant la sécurité juridique.
Les trois tempéraments combinés — prescription des actions financières, prospectivité de la nouvelle répartition des charges, protection des tiers — encadrent sensiblement la portée concrète du mécanisme. Savoir qu'une clause est illégale est une chose ; en tirer toutes les conséquences financières en est une autre.
Pratique du cabinet
Une stratégie contentieuse efficace combine presque toujours deux demandes : celle, imprescriptible, tendant au constat de non-écriture, et celle, prescriptible, tendant à la répétition des sommes indûment versées. La première assure le changement pour l'avenir, la seconde récupère ce qui peut l'être sur les cinq dernières années. Traiter l'une sans l'autre, c'est partir au combat avec une seule chaussure.
L'essentiel à retenir
- Condition unique. Une clause du règlement de copropriété est réputée non écrite si et seulement si elle contrevient à l'une des dispositions limitativement énumérées par l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 — ou aux prescriptions du décret du 17 mars 1967. Hors cette liste, pas de non-écriture possible.
- Inexistence juridique. La clause non écrite est censée n'avoir jamais été stipulée. Le juge doit la réputer non écrite et non l'annuler, à peine de cassation (Cass. civ. 3e, 25 janvier 2024, n° 22-22.036).
- Action imprescriptible, mais pas ses conséquences financières. La demande en constat de non-écriture peut être formée à tout moment. Les actions en répétition de l'indu qui en découlent restent soumises à la prescription quinquennale.
- Le syndicat doit être dans la cause. À défaut, la demande est irrecevable (Cass. civ. 3e, 10 octobre 2024, n° 22-22.649). Règle d'application stricte.
- Charges : pas de rétroactivité financière. La nouvelle répartition fixée par le juge ne vaut que pour l'avenir, à compter du premier jour de l'exercice comptable suivant la décision définitive (article 43 alinéa 3).
- Voie amiable disponible. L'assemblée générale peut reconnaître elle-même le caractère non écrit d'une clause et l'expurger du règlement sans passer par le juge (Cass. civ. 3e, 10 septembre 2020, n° 19-17.045).
- Non-écriture partielle possible. Seuls les alinéas contraires aux textes impératifs disparaissent ; le reste de la clause reste applicable.
Questions fréquentes
Mon règlement de copropriété contient une clause que je trouve injuste. Est-ce suffisant pour la faire déclarer non écrite ?
Non. Une clause inéquitable ou mal rédigée n'est pas pour autant contraire à la loi, et la non-écriture n'est pas une sanction des clauses qu'on aimerait voir disparaître. Il faut identifier précisément le texte impératif — au sein de la liste fermée de l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 — que la clause contredit. Sans cette démonstration, la clause reste valide, aussi désagréable soit-elle. Avant de se lancer, mieux vaut faire auditer la clause litigieuse par un avocat spécialisé.
Peut-on encore contester une clause illicite inscrite dans un règlement rédigé il y a trente ans ?
Oui. L'action tendant à faire constater la non-écriture est imprescriptible : elle peut être exercée à tout moment, quelle que soit l'ancienneté du règlement. En revanche, les demandes de remboursement des charges payées en application d'une clause déclarée non écrite restent soumises à la prescription quinquennale. On peut donc, à quatre-vingts ans, contester une clause de 1970 — mais on ne récupérera jamais les quarante années de charges passées.
Si la clause de répartition des charges est déclarée non écrite, vais-je récupérer les charges payées pendant des années ?
Pas intégralement, et même rarement. L'article 43 alinéa 3 de la loi de 1965 prévoit expressément que la nouvelle répartition fixée par le juge ne prend effet qu'au premier jour de l'exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive. La décision de justice ne vaut donc que pour l'avenir. Les charges perçues antérieurement ne sont pas automatiquement remboursables — solution confirmée par la Cour de cassation le 25 avril 2024 (n° 22-21.828). D'où l'intérêt d'agir vite.
Un copropriétaire peut-il agir seul, sans l'accord des autres ?
Oui, tout copropriétaire peut agir seul pour demander le constat de non-écriture : ni accord de l'assemblée générale ni soutien du syndicat ne sont requis. En revanche, le syndicat des copropriétaires doit impérativement être appelé à la cause — c'est-à-dire mis en cause en tant que partie à l'instance. À défaut, l'action est déclarée irrecevable par le tribunal (Cass. civ. 3e, 10 octobre 2024, n° 22-22.649). Cette condition procédurale est d'application stricte.
L'assemblée générale peut-elle elle-même déclarer qu'une clause est non écrite ?
Oui, depuis l'arrêt de principe du 10 septembre 2020 (Cass. civ. 3e, n° 19-17.045). L'assemblée, qui est l'organe compétent pour modifier le règlement, peut reconnaître le caractère non écrit d'une clause et l'en expurger sans passer par le juge. La décision est prise à la majorité applicable à la modification concernée — le plus souvent la majorité de l'article 24. Cette voie amiable évite le contentieux et permet une mise en conformité rapide, à condition bien sûr que la majorité soit atteinte.
La clause réputée non écrite disparaît-elle automatiquement du règlement ?
En théorie, oui : la clause est non avenue de plein droit, sans qu'une décision soit nécessaire pour constater son inexistence. En pratique, cependant, elle continue à produire ses effets tant qu'aucune décision — judiciaire ou d'assemblée — n'a officiellement acté sa non-écriture. Syndics, copropriétaires et tiers n'ont pas à présumer l'illégalité : ils appliquent le règlement tel qu'il est rédigé. Pour faire cesser l'application d'une clause contraire à la loi, une décision formelle reste donc indispensable.
Page rédigée par Maître Antoine CHRISTIN, avocat au Barreau des Hauts-de-Seine, spécialiste en droit immobilier. Pour toute question ou pour être accompagné dans vos démarches, contactez le cabinet.
Autres questions sur le même thème :
À quelles conditions une clause d'un règlement de copropriété peut-elle être réputée non écrite ?
« Réputée non écrite. » La formule est diplomatique — elle feint la neutralité grammaticale pour prononcer, en réalité, une peine d'exécution. La clause litigieuse n'est pas annulée : elle est effacée du réel juridique, comme si le rédacteur du règlement ne l'avait jamais stipulée. Encore faut-il qu'elle appartienne à la courte liste des clauses que l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 autorise à mettre au cimetière des mauvaises idées.
Quelles sont les conditions de majorité en assemblée générale de copropriété ?
Quatre majorités organisent la vie d'une copropriété : les articles 24, 25, 26 de la loi du 10 juillet 1965, et l'unanimité. La hiérarchie semble limpide sur le papier ; elle nourrit pourtant une bonne part des contentieux d'annulation d'assemblée. C'est qu'entre la résolution votée « comme il faut » et celle qu'un tribunal réduit à néant trois mois plus tard, la frontière tient parfois à un alinéa mal lu par le syndic.
Comment contester une décision d'assemblée générale de copropriété ?
Deux mois. Le législateur de 1965 a voulu que la contestation d'une assemblée générale soit rapide — ou jamais. Ajoutons qu'il faut être l'un des deux bons candidats à l'exercice (opposant ou défaillant, pas d'autre option), qu'il faut assigner devant le tribunal judiciaire et pas se contenter d'écrire au syndic, et l'on obtient un parcours procédural sec, rapide et franchement impitoyable pour qui laisse filer les semaines.
Peut-on contester des travaux votés en assemblée générale de copropriété ?
Oui — et les motifs ne manquent pas. Devis absents de la convocation, travaux votés à la mauvaise majorité, qualification bricolée entre conservation et amélioration, mise en concurrence oubliée : le syndic qui prépare un ordre du jour « travaux » dispose d'une belle collection de pièges à poser sous ses propres pas. La bonne nouvelle pour le copropriétaire vigilant, c'est que la loi lui offre une arme rare : la suspension automatique de l'exécution pendant le délai de contestation. La mauvaise, c'est que ce délai ne fait que deux mois.
Quel est le délai pour contester un procès-verbal d'assemblée générale de copropriété ?
Deux mois. La réponse est aussi brève que le délai qu'elle décrit, et c'est précisément ce qui la rend dangereuse. Car derrière ces deux mois se cachent une date de départ piégeuse, une règle de computation qui ne pardonne pas, des cas de non-départ qu'on oublie souvent d'invoquer, et une seule voie — une seule — pour interrompre le chronomètre. Le présent article est consacré à la mécanique du temps. Pour le reste — qui peut agir, sur quels motifs, selon quelle procédure — on renvoie à l'article plus général.
Comment révoquer un syndic de copropriété ?
Révoquer son syndic est un droit, pas une aventure. Un droit qui s'exerce devant l'assemblée générale, à la majorité des voix de tous les copropriétaires — absents compris —, qui se prépare en amont par un dossier de griefs solide, et qui peut coûter cher au syndicat lorsque la colère l'emporte sur la méthode. Quand la relation tourne au vinaigre, la première question à se poser n'est d'ailleurs pas « comment révoquer ? » mais « faut-il vraiment révoquer maintenant ? ». Voici la réponse, dans tous les cas.
Peut-on faire des travaux dans ses parties privatives sans l'accord de la copropriété ?
En copropriété, on est chez soi — mais pas complètement. La liberté d'aménager ses parties privatives est le principe, affirmé par l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 : peinture, cloisons non porteuses, cuisine, salle de bains, l'intérieur du lot se refait sans permission. Dès qu'un chantier déborde de ce périmètre strictement intérieur — mur porteur, façade, canalisations communes, balcon en jouissance privative —, la liberté cède le pas à l'autorisation de l'assemblée générale. La frontière entre les deux régimes est parfois limpide, parfois infiniment subtile. Et le copropriétaire qui la franchit sans s'en apercevoir paie cher la confusion : remise en état à ses frais, sous astreinte, sans même avoir à démontrer un préjudice.
Domaines d'activité
Construction
J’aide à résoudre les litiges liés à la construction (reprise des malfaçons et des désordres ; levée des réserves ; comptes de fin de chantier ; indemnisation des retards ; mobilisation des assurances).
Copropriété
Je permets aux copropriétaires et aux copropriétés de faire valoir leurs droits (annulation des PV d’AG ; dégât des eaux et incendie ; mobilisation des assurances ; recouvrement des charges).
Ventes immobilières
J'assiste acheteurs et vendeurs qui s'estiment lésés (vices cachés et dol ; obligation de délivrance ; contentieux de l'indemnité d'immobilisation).
Baux commerciaux
Je débloque les situations Bailleur Preneur (renouvellement ; déplafonnement ; résiliation) et j'accompagne les gérants (vente de fonds de commerce ; cession de droit au bail).
Baux d'habitation
J'assiste bailleurs et locataires dans le cadre des contentieux locatifs (référé-expulsion ; validation de congé ; action contre la caution).
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