Comment faire jouer l'assurance dommages-ouvrage ?

Quels désordres peuvent déclencher l'assurance dommages-ouvrage ?

Désordres de nature décennale : le critère central

L'assurance dommages-ouvrage ne couvre pas n'importe quel défaut de construction. En application de l'article L. 242-1 du Code des assurances, la DO garantit, « en dehors de toute recherche des responsabilités », le paiement des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs au sens de l'article 1792 du Code civil.

Sont ainsi couverts les désordres qui :

• compromettent la solidité de l'ouvrage (fissures structurelles, désordres de fondations, effondrement partiel) ;
• rendent l'ouvrage impropre à sa destination (infiltrations rendant les locaux inhabitables, désordres électriques dangereux, défauts d'étanchéité graves) ;
• affectent un élément d'équipement indissociable de l'ouvrage au sens de l'article 1792-2 du Code civil (par exemple, une installation de chauffage incorporée à la construction).

La Cour de cassation a rappelé fermement ce périmètre : l'assureur dommages-ouvrage couvre une nature physique de dommages, distincte de la nature juridique de la responsabilité décennale. Il peut donc indemniser des désordres de nature décennale même lorsque la responsabilité des constructeurs n'est plus engageable — par exemple pour des vices apparents réservés lors de la réception (Cass. civ. 3^e, 7 sept. 2022, n° 21-21.382).

Un point pratique important : les désordres évolutifs sont inclus dans le champ de la DO. Des malfaçons qui n'apparaissaient pas dans toute leur gravité à la réception peuvent, si leur nature décennale se révèle ultérieurement lors d'une expertise, ouvrir droit à la garantie. La date de révélation complète du désordre conditionne la qualification décennale et le point de départ de la prescription.

Quels désordres sont exclus du champ de la DO ?

Deux catégories principales échappent à la garantie dommages-ouvrage :

1. Les simples défauts de conformité qui n'atteignent ni la solidité ni la destination de l'ouvrage. La Cour de cassation l'a confirmé récemment : l'assureur dommages-ouvrage « ne pouvait être tenu de garantir les travaux de mise en conformité » dès lors que les défauts de conformité « ne portent pas, en eux-mêmes, atteinte à la solidité ou à la destination de l'ouvrage » (Cass. civ. 3^e, 6 juin 2024, n° 23-11.336).
2. Les dommages immatériels purs non consécutifs à un désordre matériel de nature décennale (pertes d'exploitation, préjudice de jouissance isolé, etc.).

À noter cependant : lorsqu'un désordre matériel de nature décennale est établi, les dommages immatériels qui en sont la conséquence directe doivent également être indemnisés (Cass. civ. 3^e, 3 avr. 2025, n° 23-16.055).

La DO peut-elle intervenir avant la réception des travaux ?

En principe, la garantie dommages-ouvrage prend pleinement effet après l'expiration du délai de garantie de parfait achèvement (soit un an après la réception). Toutefois, l'article L. 242-1 du Code des assurances prévoit deux exceptions permettant une intervention plus précoce :

• Avant réception : en cas de résiliation du contrat de louage d'ouvrage après une mise en demeure de l'entrepreneur restée infructueuse ;
• Pendant la période de parfait achèvement : en cas de défaillance de l'entrepreneur à exécuter ses obligations après une mise en demeure restée sans effet.

La cour d'appel de Poitiers a par ailleurs rappelé que la mise en œuvre de la DO n'est pas subordonnée à l'existence d'une réception formalisée, car l'article L. 242-1 vise les dommages « de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs », et non les dommages décennaux stricto sensu (CA Poitiers, 9 mars 2021, n° 19/01146). Cette précision est précieuse en cas d'abandon de chantier, où la réception n'a justement pas eu lieu.

Qui peut déclarer le sinistre à l'assureur dommages-ouvrage ?

La déclaration de sinistre doit émaner du bénéficiaire du contrat, c'est-à-dire du propriétaire de l'ouvrage au moment du sinistre. Elle peut également être faite par son mandataire (avocat, gestionnaire de patrimoine délégué, maître d'ouvrage délégué expressément désigné dans la police).

En cas de revente de l'immeuble, le nouveau propriétaire devient bénéficiaire de l'assurance dommages-ouvrage souscrite par le vendeur, pour les désordres apparus pendant la période de garantie encore en cours. C'est donc l'acquéreur qui agira contre l'assureur DO.

Comment déclarer le sinistre : formalisme et contenu obligatoire

Quelles mentions doit contenir la déclaration de sinistre ?

L'annexe II de l'article A. 243-1 du Code des assurances définit le contenu minimal d'une déclaration de sinistre dommages-ouvrage dite « constituée ». Elle doit obligatoirement comporter :

• le numéro du contrat d'assurance (et le cas échéant de l'avenant) ;
• le nom et l'adresse du propriétaire déclarant ;
• l'adresse de l'ouvrage sinistré ;
• la date de réception des travaux ou, à défaut, la date de première occupation ;
• la date d'apparition des désordres ;
• une description précise et localisée des dommages constatés ;
• si la déclaration intervient pendant la période de garantie de parfait achèvement (première année) : la copie de la mise en demeure adressée à l'entrepreneur défaillant.

La forme recommandée est la lettre recommandée avec accusé de réception ou la remise en main propre contre récépissé. Joignez systématiquement des photographies des désordres, un plan de localisation, et tout document utile à la compréhension du sinistre.

La mise en demeure préalable de l'entrepreneur est-elle obligatoire ?

La réponse varie selon la période à laquelle le sinistre est déclaré :

• Après expiration du délai de parfait achèvement (soit plus d'un an après réception) : aucune mise en demeure n'est requise. L'assuré peut saisir directement l'assureur DO.
• Pendant la période de parfait achèvement (première année suivant la réception) : une mise en demeure préalable de l'entrepreneur défaillant est nécessaire, suivie d'une absence de réponse ou d'inexécution dans un délai raisonnable. La Cour de cassation a précisé qu'il n'est pas nécessaire d'attendre la résiliation du marché : la seule mise en demeure infructueuse suffit à ouvrir droit à la garantie DO (Cass. civ. 3^e, 18 déc. 2002, n° 01-12.667).
• Avant réception : mise en demeure requise, sauf si elle est impossible ou inutile (par exemple, en cas de liquidation judiciaire de l'entrepreneur emportant résiliation du contrat de louage d'ouvrage).

Que se passe-t-il si la déclaration est incomplète ?

L'assureur dispose d'un délai de 10 jours à compter de la réception de la déclaration pour la qualifier de « non constituée » et réclamer les pièces manquantes. Ce délai est impératif.

Si l'assureur ne réagit pas dans ce délai de 10 jours, la déclaration est réputée constituée, même imparfaite, et les délais de 60 et 90 jours commencent à courir. La jurisprudence applique ce mécanisme de manière stricte en faveur de l'assuré : l'assureur ne peut plus se prévaloir d'une déclaration incomplète s'il n'a pas réagi dans les 10 jours (CA Pau, 24 juill. 2015, n° 15/02992).

De même, les clauses contractuelles prévoyant des délais de déclaration plus courts ou des déchéances de garantie pour déclaration tardive sont neutralisées si l'assureur ne démontre pas un préjudice causé par le retard (CA Poitiers, 12 avr. 2022, n° 20/01629).

Quels sont les délais légaux de l'assureur pour traiter la déclaration ?

L'article L. 242-1 du Code des assurances organise une procédure d'instruction aux délais impératifs, d'ordre public, qui ne peuvent être allongés au détriment de l'assuré.

Le délai de 60 jours pour se prononcer sur la garantie

À compter de la réception d'une déclaration de sinistre constituée, l'assureur doit, dans un délai maximum de 60 jours :

• désigner un expert et lui communiquer un rapport préliminaire ;
• notifier à l'assuré sa décision d'accepter ou de refuser la mise en jeu de la garantie.

Le revers de la médaille : ces dispositions sont impératives pour l'assuré également. Il ne peut pas saisir le juge des référés aux fins de désignation d'un expert avant l'expiration du délai de 60 jours, sous peine d'irrecevabilité de son action (Cass. civ. 3^e, 7 décembre 2023, n° 22-19.463 et s.).

Le délai de 90 jours pour l'offre d'indemnité

En cas d'acceptation de la garantie, l'assureur dispose d'un délai maximum de 90 jours à compter de la réception de la déclaration constituée pour présenter une offre d'indemnité destinée au financement des travaux de réparation. Cette offre peut, le cas échéant, avoir un caractère provisionnel.

En cas de difficultés exceptionnelles liées à la nature ou à l'importance du sinistre (ouvrage complexe, désordres multiples, expertise délicate), l'assureur peut proposer un délai supplémentaire, qui ne peut excéder 135 jours au total à compter de la réception de la déclaration constituée. Ce délai allongé doit être motivé et nécessite l'accord exprès de l'assuré.

Une fois l'offre acceptée, l'indemnité doit être versée dans un délai de 15 jours.

Que faire si l'assureur ne respecte pas les délais ?

Le non-respect des délais légaux par l'assureur entraîne des conséquences sévères, expressément prévues par l'article L. 242-1 du Code des assurances :

• Droit d'engager les travaux : si l'assureur ne se prononce pas dans le délai de 60 jours, ou s'il ne présente pas d'offre dans le délai de 90 jours, l'assuré peut, après en avoir informé l'assureur, engager lui-même les travaux de réparation. L'assureur demeure tenu de les financer.
• Majoration automatique de l'indemnité : l'indemnité est alors majorée de plein droit d'un intérêt égal au double du taux légal sur les sommes dues. Cette majoration est automatique et ne nécessite pas de condamnation judiciaire.

En pratique, avant d'engager des travaux, mettez formellement en demeure l'assureur par lettre recommandée, en rappelant les délais légaux courus et en annonçant votre intention d'engager les réparations à défaut de réponse sous huitaine.

L'indemnisation et l'affectation des fonds

L'assurance dommages-ouvrage est une assurance de préfinancement. L'indemnité versée par l'assureur est impérativement destinée au financement des travaux de réparation des désordres. Elle ne peut être conservée comme dommages et intérêts ni utilisée à d'autres fins.

La Cour de cassation a rappelé fermement ce principe : l'indemnité versée par l'assureur dommages-ouvrage doit être affectée au paiement des travaux de réparation des dommages (Cass. civ. 3^e, 17 déc. 2003, n° 02-19.034).

Lorsque l'assuré refuse l'offre d'indemnisation proposée par l'assureur mais ne peut différer les travaux, il peut obtenir, sur simple demande, une avance d'au moins 75 % de l'indemnité proposée (trois quarts de l'offre), dans l'attente d'une décision définitive sur le montant. Cette règle, issue des clauses-types de l'article A. 243-1, a été confirmée par la Cour de cassation (Cass. civ. 3^e, 3 avril 2025, n° 23-16.055).

Après indemnisation, l'assureur DO est subrogé dans les droits du maître de l'ouvrage pour exercer ses recours contre les constructeurs et leurs assureurs de responsabilité décennale (article L. 121-17 du Code des assurances). C'est pourquoi il est essentiel de ne pas laisser les constructeurs ignorer l'existence des désordres, sous peine de compromettre le recours subrogatoire de l'assureur — et, par ricochet, votre propre indemnisation.

Dans quel délai agir contre l'assureur dommages-ouvrage ?

Toutes les actions dérivant d'un contrat d'assurance — y compris l'assurance dommages-ouvrage — sont soumises à la prescription biennale prévue par l'article L. 114-1 du Code des assurances.

Ce délai de deux ans commence à courir :

• en cas de silence ou de refus de l'assureur : à compter de la décision (ou du silence valant refus) de l'assureur ;
• en cas de désaccord sur le montant de l'indemnité : à compter de la proposition d'indemnisation ;
• si l'assuré ignorait l'existence des désordres : à compter du jour où il en a eu connaissance.

Il importe de distinguer ce délai de prescription biennale contre l'assureur DO, du délai décennal de dénonciation des désordres. La DO peut être mobilisée jusqu'à deux ans après la révélation des désordres de nature décennale, y compris dans les deux dernières années du délai décennal. Sur la nature précise du délai décennal — qui est en réalité un délai de forclusion et non de prescription — voyez notre article publié Garantie décennale : on parle de forclusion, pas de prescription.

La prescription biennale est suspendue ou interrompue par les causes habituelles : désignation d'un expert en référé, procédure d'expertise judiciaire, assignation au fond. Une fois la prescription acquise, toute action contre l'assureur est irrecevable.

Que faire en cas de refus de garantie ou d'offre insuffisante ?

En cas de refus de prise en charge ou de désaccord sur le montant de l'indemnité proposée, plusieurs voies s'offrent à vous :

1. Réclamation écrite auprès du service réclamations de la compagnie d'assurance. Cette étape est souvent obligatoire avant toute saisine du médiateur.
2. Saisine du médiateur de l'assurance compétent pour la compagnie concernée. La médiation est gratuite et interrompt la prescription biennale.
3. Référé-expertise : en cas d'urgence ou de désaccord sur l'étendue des désordres, le juge des référés peut ordonner une expertise judiciaire. Attention : cette voie ne peut être empruntée qu'après l'expiration du délai de 60 jours laissé à l'assureur (Cass. civ. 3^e, 7 décembre 2023, n° 22-19.463).
4. Action judiciaire au fond : assignation de l'assureur devant le tribunal judiciaire compétent en indemnisation complémentaire ou en paiement de l'indemnité refusée. L'assistance d'un avocat spécialisé est recommandée.

Cette page a été rédigée par Maître Antoine CHRISTIN, avocat au Barreau des Hauts-de-Seine, spécialiste en droit immobilier et en droit de la construction. Pour toute question relative à l'assurance dommages-ouvrage ou pour être accompagné dans vos démarches, contactez le cabinet.