Que faire en cas de malfaçons après des travaux de rénovation ?

Qu'est-ce qu'une malfaçon en droit de la construction ?

Une malfaçon désigne un défaut d'exécution des travaux qui contrevient aux règles de l'art, aux normes techniques en vigueur ou aux stipulations du contrat. Elle peut prendre de nombreuses formes : utilisation de matériaux non conformes, exécution défectueuse d'un ouvrage, non-respect des plans ou du descriptif technique, finitions bâclées, ou encore installation d'un équipement non conforme aux règles de sécurité.

En droit de la construction, toutes les malfaçons ne reçoivent pas le même traitement juridique. La qualification retenue — désordre relevant de la garantie décennale, de la garantie biennale, de la garantie de parfait achèvement ou de la responsabilité contractuelle de droit commun — détermine les délais d'action, les conditions de mise en œuvre et l'étendue de la réparation à laquelle vous pouvez prétendre.

La distinction fondamentale s'opère autour de trois critères cumulatifs :

• La nature de l'élément affecté (ouvrage principal, élément d'équipement indissociable ou dissociable, simple réparation sur existant) ;
• La gravité du désordre (atteinte à la solidité de l'ouvrage ou impropriété à sa destination, simple dysfonctionnement d'un équipement, défaut esthétique ou de finition) ;
• Le moment auquel le désordre est apparu et signalé (avant ou après réception, dans quel délai).

Pourquoi la réception des travaux est-elle la clé de voûte de vos recours ?

La réception des travaux est l'acte juridique qui déclenche le point de départ de toutes les garanties légales. Aux termes de l'article 1792-6 du Code civil, la réception est l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage, avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l'amiable, soit judiciairement, et doit être prononcée contradictoirement.

Si aucune réception — même tacite — n'est établie, la garantie décennale est inopérante. Le tribunal judiciaire de Nanterre l'a rappelé sans ambiguïté : en l'absence de réception, la garantie décennale ne peut être engagée (TJ Nanterre, 9 octobre 2025, n° 21/09263). Dans cette hypothèse, seule la responsabilité contractuelle de droit commun demeure accessible.

La réception expresse : procès-verbal et réserves

La réception expresse résulte d'un procès-verbal signé contradictoirement par le maître de l'ouvrage et l'entrepreneur. Vous pouvez prononcer la réception avec ou sans réserves. L'intérêt de formuler des réserves est double : elles obligent l'entrepreneur à y remédier au titre de la garantie de parfait achèvement et elles constituent une preuve précieuse des désordres existants à la date de réception.

Si des désordres sont visibles au moment de la réception, mentionnez-les précisément dans le procès-verbal. Des réserves vagues ou imprécises sont difficiles à faire valoir ultérieurement. Il est également préférable de ne pas régler le solde du prix avant la levée des réserves.

La réception tacite : une notion aux contours stricts

En l'absence de procès-verbal, la jurisprudence admet la réception tacite lorsque le maître de l'ouvrage manifeste, par ses actes, une volonté non équivoque d'accepter les travaux. La prise de possession des lieux couplée au paiement du prix constituent les indices principaux retenus par les tribunaux.

Toutefois, la réception tacite ne se présume pas. La simple existence d'un devis non signé ou d'une facture impayée ne suffit pas à en établir l'existence ni à en fixer la date. Si vous n'avez pas signé de procès-verbal et n'avez pas payé le solde, votre situation peut être celle d'une absence de réception — ce qui exclut les garanties légales mais préserve vos droits au titre de la responsabilité contractuelle.

Quelles garanties légales s'appliquent aux travaux de rénovation ?

Le droit français de la construction met en place un système de garanties légales d'ordre public, auxquelles il ne peut être dérogé contractuellement. Ces garanties bénéficient tant au maître de l'ouvrage qu'aux acquéreurs ultérieurs du bien immobilier. Pour une présentation détaillée et comparée des trois régimes, voyez notre page Quelle est la différence entre garantie décennale, garantie biennale et garantie de parfait achèvement ?

La garantie de parfait achèvement (1 an)

La garantie de parfait achèvement est définie par l'article 1792-6 du Code civil. Elle oblige l'entrepreneur à réparer, pendant un délai d'un an à compter de la réception, tous les désordres signalés par le maître de l'ouvrage — qu'il s'agisse de réserves formulées au procès-verbal de réception ou de désordres notifiés ultérieurement par écrit. Elle couvre l'ensemble des défauts, y compris les plus bénins, comme les défauts esthétiques ou les finitions imparfaites.

Si l'entrepreneur ne procède pas aux réparations dans le délai fixé d'un commun accord après mise en demeure restée infructueuse, les travaux peuvent être exécutés aux frais et risques de l'entrepreneur défaillant, selon les termes mêmes de l'article 1792-6 du Code civil. Pour le détail des leviers d'exécution forcée, voyez notre page Peut-on forcer un entrepreneur à reprendre des travaux mal réalisés ?

La garantie biennale de bon fonctionnement (2 ans)

L'article 1792-3 du Code civil instaure une garantie de bon fonctionnement d'une durée minimale de deux ans à compter de la réception. Elle couvre le mauvais fonctionnement des éléments d'équipement dissociables de l'ouvrage, c'est-à-dire ceux dont la dépose ou le remplacement peut s'effectuer sans détérioration du bâtiment.

Entrent notamment dans ce champ : les volets roulants, les portes intérieures, les équipements de chauffage individuel (radiateurs, convecteurs), les robinetteries, l'interphone, ou encore les systèmes de ventilation mécanique contrôlée dissociables. En revanche, les équipements qui font indissociablement corps avec les ouvrages de structure relèvent de la garantie décennale au titre de l'article 1792-2 du Code civil.

La garantie décennale (10 ans)

La garantie décennale constitue la protection la plus puissante du maître de l'ouvrage. Fondée sur l'article 1792 du Code civil, elle établit une responsabilité de plein droit de tout constructeur d'un ouvrage, envers le maître ou l'acquéreur, pour les dommages qui :

• compromettent la solidité de l'ouvrage (fissures structurelles, affaissement, défaut d'étanchéité de la toiture entraînant des infiltrations, etc.) ;
• ou rendent l'ouvrage impropre à sa destination (absence de chauffage rendant un logement inhabitable, infiltrations graves dans un sous-sol aménagé, effondrement partiel d'un plancher).

Le constructeur ne peut s'exonérer de cette responsabilité qu'en prouvant que les dommages proviennent d'une cause étrangère. La garantie court pendant dix ans à compter de la réception des travaux.

Un point déterminant retenu par la jurisprudence : pour relever de la garantie décennale, les désordres doivent atteindre le seuil de gravité requis de manière certaine dans le délai de dix ans. De simples malfaçons sans conséquences actuelles ou futures certaines sur la solidité ou la destination de l'ouvrage n'ouvrent pas droit à cette garantie (Cass. civ. 3^e, 21 septembre 2022, n° 21-15.455).

Les professionnels du bâtiment sont soumis à une obligation légale de souscrire une assurance de responsabilité décennale avant l'ouverture du chantier. L'absence d'assurance décennale engage la responsabilité personnelle du dirigeant de la société (Cass. civ. 3^e, 5 décembre 2024, n° 22-22.998). Le cabinet a consacré un article à cette stratégie d'attaque souvent salvatrice : Pas d'assurance décennale ? Faute de gestion : le gérant est PERSONNELLEMENT responsable ! ; et notre page d'ensemble Que faire si l'entrepreneur n'a pas d'assurance décennale ?

Les travaux de rénovation entrent-ils tous dans le champ de la garantie décennale ?

Non — et c'est un point sur lequel la pratique réserve de fréquentes surprises. En matière de rénovation, l'application de la garantie décennale dépend de la nature et de l'ampleur des travaux réalisés.

La garantie décennale s'applique lorsque les travaux de rénovation constituent un ouvrage au sens de l'article 1792 du Code civil. Tel est le cas :

• d'une rénovation globale impliquant des travaux significatifs sur la structure, le clos ou le couvert du bâtiment ;
• de l'installation d'un système de chauffage encastré (chaudière et réseau hydraulique constituant un ouvrage de plomberie), dont une défaillance rendant l'immeuble inhabitable engage la responsabilité décennale (CA Poitiers, 3 novembre 2020, n° 18/03894) ;
• de travaux de drainage et de réseaux enterrés, qui constituent des ouvrages au sens de l'article 1792, y compris lorsqu'ils concernent des réseaux de collecte d'eaux pluviales (TJ Dijon, 18 avril 2025, n° 24/03312).

En revanche, la garantie décennale ne s'applique pas à des travaux de rénovation ponctuels sur un existant qui n'ont pas l'importance d'un ouvrage autonome. Ainsi :

• le remplacement isolé d'une seule fenêtre dans le cadre d'une rénovation n'est ni un ouvrage autonome ni un élément d'équipement indissociable, ce qui exclut toute garantie décennale ou biennale (CA Douai, 25 février 2016, n° 14/06815) ;
• un carrelage et des cloisons en plaques de plâtre adjoints à l'existant ne sont pas des éléments destinés à fonctionner ; les désordres les affectant, quelle que soit leur gravité, relèvent exclusivement de la responsabilité contractuelle de droit commun (Cass. civ. 3^e, 13 juillet 2022, n° 19-20.231).

Que faire si les garanties légales ne s'appliquent pas ?

Lorsque les malfaçons ne relèvent ni de la garantie décennale, ni de la garantie biennale, ni de la garantie de parfait achèvement — par exemple parce que les délais sont expirés ou parce que les travaux réalisés ne constituent pas un ouvrage au sens légal —, vous pouvez encore agir sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun.

L'entrepreneur est tenu d'une obligation de résultat quant à la conformité et à la bonne exécution des travaux convenus. En cas de manquement, vous pouvez demander :

• la reprise des travaux défectueux aux frais de l'entrepreneur ;
• une réduction du prix ;
• des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ;
• la résolution du contrat dans les cas les plus graves.

L'action en responsabilité contractuelle se prescrit par cinq ans à compter du jour où le maître de l'ouvrage a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer son droit (article 2224 du Code civil). Ce délai court en général à compter de la découverte du défaut ou du rapport d'expertise révélant l'origine et l'imputabilité du désordre.

Dans cette zone résiduelle se logent notamment les fameux « dommages intermédiaires » — ces désordres qui ne sont ni esthétiques mineurs ni décennaux, et qui méritent qu'on s'y arrête. Le cabinet a consacré un article entier à ce régime souvent négligé : Construction : on ne laisse pas la notion de dommage intermédiaire dans un coin !

Faut-il souscrire une assurance dommages-ouvrage pour des travaux de rénovation ?

L'assurance dommages-ouvrage, régie par l'article L. 242-1 du Code des assurances, est une assurance de préfinancement qui permet d'obtenir rapidement le remboursement des travaux de réparation couverts par la garantie décennale, sans avoir à attendre qu'une responsabilité soit judiciairement établie. L'assureur dommages-ouvrage se retourne ensuite contre le ou les constructeurs responsables.

La souscription d'une assurance dommages-ouvrage n'est légalement obligatoire que pour les personnes faisant réaliser des travaux de construction soumis à l'obligation de déclaration réglementaire d'ouverture de chantier. En pratique, elle est fortement recommandée pour tout chantier de rénovation d'importance, car elle offre une indemnisation rapide sans contentieux préalable.

Si vous n'avez pas souscrit d'assurance dommages-ouvrage mais que les travaux relèvent de la garantie décennale, vous devrez engager une procédure judiciaire à l'encontre des constructeurs et de leurs assureurs. Pour le détail du fonctionnement de cette assurance et les délais procéduraux qui s'y rattachent, voyez notre page dédiée : Comment faire jouer l'assurance dommages-ouvrage ?

Quelles démarches pratiques entreprendre en cas de malfaçons ?

Constater et prouver les désordres

Avant toute chose, ne faites pas reprendre les travaux par un autre artisan avant d'avoir documenté les désordres et mis en demeure l'entreprise fautive. Vous risqueriez de perdre vos preuves et de voir votre action contestée au motif que l'origine des désordres n'est plus identifiable.

Pour constituer un dossier probant, réunissez :

• les photographies datées des désordres, prises sous plusieurs angles ;
• le devis, le bon de commande ou le contrat signé avec l'entrepreneur ;
• le procès-verbal de réception (ou, à défaut, toute pièce permettant d'établir la date d'achèvement des travaux et de paiement du solde) ;
• les factures et justificatifs de paiement ;
• l'attestation d'assurance décennale de l'entrepreneur (à exiger avant le début du chantier) ;
• toutes les correspondances échangées avec l'entreprise.

Pour figer les preuves de manière incontestable, faites établir un constat par un commissaire de justice ou mandatez un expert amiable spécialisé en bâtiment. Le rapport d'un expert amiable constitue un élément de preuve recevable devant les tribunaux, sous réserve d'avoir été communiqué à l'entreprise concernée.

Rédiger une mise en demeure efficace

La mise en demeure est une étape incontournable avant toute saisine du juge. Elle doit être adressée à l'entrepreneur par lettre recommandée avec accusé de réception et comporter :

• la description précise des désordres constatés, avec renvoi aux photographies et pièces jointes ;
• la garantie invoquée (parfait achèvement, biennale, décennale ou responsabilité contractuelle) ;
• les demandes formulées (reprise des travaux, indemnisation) ;
• un délai raisonnable pour s'exécuter (généralement quinze à trente jours) ;
• la mention qu'à défaut de réponse, vous vous réservez le droit de saisir les juridictions compétentes et/ou de faire exécuter les travaux de reprise aux frais de l'entrepreneur.

Pour la garantie de parfait achèvement, cette notification écrite est également le mode légal pour signaler les désordres apparus après la réception. Elle conditionne la recevabilité de votre action judiciaire sur ce fondement.

Recourir à l'expertise

En cas de désaccord sur l'origine, la nature ou le coût des désordres, deux voies s'offrent à vous :

• L'expertise amiable contradictoire : mandater un expert en bâtiment, en invitant l'entrepreneur et, le cas échéant, l'assureur dommages-ouvrage à y participer. Cette solution est plus rapide et moins coûteuse qu'une expertise judiciaire.
• Le référé-expertise judiciaire : saisir le tribunal en référé pour obtenir la désignation d'un expert judiciaire chargé de constater les désordres, d'en rechercher les causes et d'en évaluer le coût de reprise. Cette procédure est particulièrement adaptée en cas d'urgence ou de risque d'aggravation des désordres.

Attention : la désignation d'un expert judiciaire n'est pas systématiquement accordée. Le juge des référés exerce un contrôle qui surprend parfois les justiciables — voyez à cet égard notre article publié L'expertise judiciaire : c'est pas automatique !

Saisir le juge

Si l'entrepreneur ne répond pas favorablement à la mise en demeure ou si les parties ne parviennent pas à un accord amiable, vous pouvez saisir le tribunal judiciaire compétent (ou le tribunal de commerce si le maître de l'ouvrage est un commerçant). Les demandes susceptibles d'être formulées sont :

• l'exécution forcée des travaux de reprise ;
• l'autorisation judiciaire de faire exécuter les travaux par un tiers aux frais de l'entrepreneur ;
• la réduction du prix des travaux ;
• l'allocation de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis (frais d'expertise, frais de relogement, préjudice de jouissance, préjudice moral).

En matière de droit de la construction, la présence d'un avocat est fortement recommandée : la qualification juridique des désordres, le choix du fondement d'action et le respect des délais de prescription conditionnent le succès de la démarche.

Tableau récapitulatif des garanties applicables

Cette page a été rédigée par Maître Antoine CHRISTIN, avocat au Barreau des Hauts-de-Seine, spécialiste en droit immobilier et en droit de la construction. Pour toute question relative à des malfaçons après des travaux de rénovation ou pour être accompagné dans vos démarches, contactez le cabinet.