Droit de la construction : ce qu'il faut savoir
Les articles 1792 à 1792-6 du Code civil organisent un triptyque de protections d'ordre public auquel aucun contrat ne peut déroger.
Pendant un an après la réception, la garantie de parfait achèvement oblige l'entrepreneur à reprendre tous les désordres signalés — sans discussion (article 1792-6).
Pendant deux ans, la garantie de bon fonctionnement couvre les éléments d'équipement dissociables : un ballon d'eau chaude défaillant, des volets roulants capricieux (article 1792-3).
Pendant dix ans, la garantie décennale — véritable clef de voûte du système — impose la réparation des dommages compromettant la solidité de l'ouvrage ou le rendant impropre à sa destination (article 1792).
Pour que ces garanties ne restent pas lettre morte, la loi impose à chaque constructeur de s'assurer. Le maître d'ouvrage aussi, via l'assurance dommages-ouvrage, qui lui permet d'être indemnisé sans attendre qu'un Tribunal ait à désigner un ou plusieurs responsables.
Travaux
Vous avez confié la réalisation de travaux à un entrepreneur ou une entreprise (le cas échéant avec un architecte) et déplorez des non-façons, des malfaçons voire des désordres (et ce que vous ayez ou non procédé à la réception des travaux) ?
Vous êtes perdu(e) dans les notions de vice de construction, garantie de parfait achèvement (un an), garantie de bon fonctionnement (deux ans), garantie décennale (dix ans), dommages intermédiaires ou encore dommages-ouvrage ?
VEFA et CCMI
Vous avez acheté un appartement en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement) ou fait construire une maison (contrat de construction de maison individuelle) ?
Le promoteur ou le constructeur vous annonce du retard ou la nécessité de changer les plans ?
Vous subissez vous aussi des non-façons, des malfaçons voire des désordres (et ce que vous ayez ou non procédé à la réception des travaux) ?
Expertise
Le plus souvent, ces problématiques impliquent de recourir à une procédure d'expertise judiciaire (afin de déterminer les causes des problèmes, de débattre des responsabilités encourues et de chiffrer les préjudices subis).
Vos avocats, spécialistes en droit immobilier, régularisent très régulièrement des procédures de référé-expertise, voire de référé-provision (obtenir une avance sur le préjudice effectivement subi).
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Décisions obtenues
Les six plus récentes :
Des propriétaires sollicitaient une expertise judiciaire à la suite de désordres consécutifs à un épisode de sécheresse, en attrayant à la cause l'entreprise intervenue sur l'ouvrage.
✓ Expertise ordonnée avec mise à la charge des demandeurs des frais et dépens de l'instance.
Utile pour toute entreprise ou constructeur attrait en référé-expertise sécheresse et soucieux de préserver l'intégralité de ses moyens pour la phase au fond.
Un syndicat des copropriétaires poursuivait notre cliente en paiement alors qu'un protocole d'accord transactionnel avait déjà réglé le différend qui les opposait.
✓ Rejet intégral des demandes du syndicat des copropriétaires en opposant l'effet extinctif du protocole transactionnel.
Utile pour tout copropriétaire ayant signé un protocole transactionnel et confronté à une relance contentieuse méconnaissant l'autorité de la transaction.
Des maîtres d'ouvrage sollicitaient une expertise judiciaire à l'encontre d'un constructeur en invoquant des désordres affectant leur opération.
✓ Expertise ordonnée avec mise à la charge des demandeurs des frais et dépens de l'instance.
Utile pour tout constructeur ou entreprise assigné en référé-expertise qui souhaite préserver l'intégralité de ses moyens pour la phase au fond.
Le voisin refusait à la fois la réparation des troubles anormaux causés à notre client et l'accès à son fonds pour permettre la réalisation des travaux indispensables.
✓ Obtenu près de 30 000 € d'indemnisation cumulée et l'autorisation judiciaire d'un tour d'échelle sous astreinte de 100 €/jour de retard.
Utile pour tout propriétaire empêché d'accéder au fonds voisin pour entretenir son immeuble ou subissant des troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage.
Un professionnel refusait de tirer les conséquences de l'inexécution du contrat qui le liait à notre client, lequel subissait un préjudice financier et personnel important.
✓ Condamnation du professionnel à payer plus de 209 000 € au titre de l'indemnisation des préjudices subis (retards notamment).
Utile pour tout consommateur confronté à un professionnel défaillant qui refuse de restituer les sommes versées et d'indemniser les préjudices en découlant.
Une entreprise de reprise en sous-œuvre devait rendre les opérations d'expertise opposables à son assureur de responsabilité décennale afin d'établir les responsabilités.
✓ Extension de l'expertise au bénéfice de l'entrepreneur, avec mission élargie à l'établissement des comptes entre les parties.
Utile pour toute entreprise de construction confrontée à un litige post-travaux souhaitant rendre l'expertise opposable à l'assureur décennale.
Toutes les décisions obtenues :
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Questions fréquemment posées
Comment réagir face à un abandon de chantier ?
Votre entrepreneur a déserté le chantier ? Avant de céder à la tentation très humaine de prendre l'affaire en main, respirez : la séquence à suivre est précise, et la moindre fausse note se paye comptant. En résumé : on suspend les paiements, on met en demeure par lettre recommandée, on fait constater l'abandon par un commissaire de justice, puis on choisit entre la résolution judiciaire, l'exécution aux frais et risques de l'entrepreneur (article 1222 du Code civil) ou — pour un CCMI — l'activation de la garantie de livraison de l'article L. 231-6 du Code de la construction et de l'habitation. Faute de quoi, c'est vous qui risquez d'être condamné à indemniser celui que vous croyiez fautif. Oui, la justice a parfois un sens de l'humour très particulier.
Que faire si l'entrepreneur n'a pas d'assurance décennale ?
Découvrir qu'un entrepreneur intervient sans assurance décennale, c'est mettre la main sur une bombe à retardement. L'obligation pèse sur lui depuis l'article L. 241-1 du Code des assurances ; elle est d'ordre public ; et son défaut constitue un délit pénal. Pour autant, vous n'êtes pas désarmé : avant le chantier, vous pouvez refuser de contracter ; en cours de chantier, vous pouvez mettre en demeure, suspendre les paiements, voire résilier ; après réception, vous conservez l'action décennale contre l'entrepreneur sur son patrimoine — et, dans certains cas, contre son dirigeant à titre personnel. Encore faut-il actionner ces leviers dans le bon ordre, et au bon moment.
Comment faire jouer l'assurance dommages-ouvrage ?
L'assurance dommages-ouvrage est la plus protectrice — et la plus mal comprise — des assurances construction. Pour la faire jouer, le bénéficiaire adresse à l'assureur une déclaration de sinistre par lettre recommandée avec accusé de réception, contenant les mentions obligatoires fixées par l'annexe II de l'article A. 243-1 du Code des assurances. L'assureur dispose alors de 60 jours pour se prononcer sur le principe de la garantie, puis de 90 jours au total pour formuler une offre d'indemnisation, sans qu'aucune recherche préalable de responsabilité ne soit nécessaire. Cette mécanique de préfinancement permet d'obtenir le financement des réparations sans attendre l'issue d'un éventuel procès contre les constructeurs. Encore faut-il en respecter scrupuleusement le formalisme — et connaître les délais qui jouent autant contre l'assuré qu'en sa faveur.
Quelle est la différence entre garantie décennale, garantie biennale et garantie de parfait achèvement ?
La loi du 4 janvier 1978, dite loi Spinetta, codifiée aux articles 1792 et suivants du Code civil, impose aux constructeurs trois garanties légales distinctes, qui se distinguent par leur durée, leur objet et les désordres qu'elles couvrent. La garantie de parfait achèvement couvre, pendant un an, tous les désordres signalés. La garantie biennale de bon fonctionnement protège, pendant deux ans, les éléments d'équipement dissociables du gros œuvre. La garantie décennale engage, pendant dix ans, la responsabilité du constructeur pour tout dommage qui compromet la solidité de l'ouvrage ou le rend impropre à sa destination. Ces trois régimes ont un seul et même point de départ — la réception — et se cumulent : un même désordre peut, selon sa gravité, relever simultanément de plusieurs d'entre eux.
Peut-on forcer un entrepreneur à reprendre des travaux ?
Oui, et la loi met à votre disposition un arsenal plus étendu qu'on ne le croit. Le maître de l'ouvrage dispose de plusieurs leviers cumulables : la garantie de parfait achèvement de l'article 1792-6 du Code civil pendant l'année suivant la réception, l'exécution forcée en nature fondée sur l'article 1217 du même code, et, au-delà, la responsabilité contractuelle de droit commun. En pratique, cette contrainte passe le plus souvent par une mise en demeure suivie, si nécessaire, d'une saisine du juge pour obtenir soit l'injonction de reprise sous astreinte, soit le droit de faire exécuter les travaux par un tiers aux frais et risques de l'entrepreneur défaillant. Reste à mobiliser le bon fondement, dans le bon délai, après avoir constitué une preuve solide.
Que faire en cas de malfaçons après des travaux de rénovation ?
En présence de malfaçons après des travaux de rénovation, vous disposez de plusieurs recours selon la nature et la gravité des défauts constatés. La première démarche consiste à formaliser les désordres par écrit et à mettre l'entreprise en demeure d'y remédier. Selon les cas, vous pourrez ensuite activer la garantie de parfait achèvement (1 an), la garantie biennale de bon fonctionnement (2 ans) ou la garantie décennale (10 ans), toutes prévues aux articles 1792 et suivants du Code civil. Si les défauts ne relèvent d'aucune de ces garanties légales, la responsabilité contractuelle de droit commun de l'entrepreneur reste applicable dans un délai de cinq ans. Toute la difficulté tient à la qualification — et c'est précisément en rénovation que cette qualification réserve le plus de surprises.
Qu'est-ce que la réception des travaux et pourquoi est-elle indispensable ?
La réception des travaux est l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage, avec ou sans réserves, tel que le définit l'article 1792-6 du Code civil. Elle constitue le pivot central de tout le droit de la construction : c'est à compter de cette date que courent la garantie de parfait achèvement (1 an), la garantie biennale de bon fonctionnement (2 ans) et la garantie décennale (10 ans). Sans réception, aucune de ces garanties légales ne peut être invoquée ; le maître de l'ouvrage se trouve réduit à la responsabilité contractuelle de droit commun, plus incertaine et plus exigeante à mettre en œuvre. Autant dire que tout l'édifice du droit français de la construction repose sur cet acte — qu'on a pourtant tendance à expédier en quelques minutes sur un coin de chantier.
Domaines d'activité
Construction
J’aide à résoudre les litiges liés à la construction (reprise des malfaçons et des désordres ; levée des réserves ; comptes de fin de chantier ; indemnisation des retards ; mobilisation des assurances).
Copropriété
Je permets aux copropriétaires et aux copropriétés de faire valoir leurs droits (annulation des PV d’AG ; dégât des eaux et incendie ; mobilisation des assurances ; recouvrement des charges).
Ventes immobilières
J'assiste acheteurs et vendeurs qui s'estiment lésés (vices cachés et dol ; obligation de délivrance ; contentieux de l'indemnité d'immobilisation).
Baux commerciaux
Je débloque les situations Bailleur Preneur (renouvellement ; déplafonnement ; résiliation) et j'accompagne les gérants (vente de fonds de commerce ; cession de droit au bail).
Baux d'habitation
J'assiste bailleurs et locataires dans le cadre des contentieux locatifs (référé-expulsion ; validation de congé ; action contre la caution).
Urbanisme
J'accompagne dans les contentieux relatifs aux permis de construire et déclarations préalables (recours gracieux Maire ; recours contentieux Tribunal Administratif).